서울발 집값 포모와 영끌의 나쁜 예 (feat. 2025년 부동산 시장의 교훈)

서울발 집값 포모와 영끌의 나쁜 예 (feat. 2025년 부동산 시장의 교훈)

 

2025년 6월, 서울 아파트값이 6년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 올랐습니다. 강남 3구를 넘어 한강 벨트, 수도권 핵심지로 상승세가 번지면서 “지금 안 사면 늦는다”는 집값 포모(FOMO, Fear Of Missing Out)가 다시 고개를 들고 있습니다. 이런 분위기 속에 2020~2021년 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출) 투자 열풍의 데자뷔를 경고하는 목소리도 커지고 있습니다.

 

1. 영끌의 나쁜 예: 실전 사례와 패턴

과거 영끌 투자자들은 집값 상승에 대한 불안과 조급함에 내몰려 무리하게 대출을 일으키고, 검증 없이 매수에 나섰습니다. 그러나 모든 지역이 예외 없이 오르지는 않았고, 오히려 고점에 진입한 뒤 장기간 회복이 더딘 곳도 적지 않았습니다.

 

1) 대표적 실패 사례

노도강(노원·도봉·강북) 일부 단지: 고점의 80~90% 수준에 머물러, 회복이 더딤

 

인천 송도, 경기 안성 등 외곽지: 일부 단지는 반 토막이 나기도 함

예: 인천 송도 더샵그린스퀘어, 2022년 12억 4500만 원 → 최근 5억 9500만 원

 

서울 외곽 아파트: 상계주공3단지(노원구) 고점 대비 약 87%, 구로두산위브(구로구) 약 83%, 신림푸르지오1차(관악구) 약 77%, 주은청설(경기 안성) 약 65% 등

 

2. 영끌 투자에서 흔히 보이는 패턴

① 묻지 마 갭투자: 시세만 보고 매수, 전세가 하락 시 깡통전세로 전락

② 전세보증금 올인: 초기 자금 부담을 줄이려다, 집값 하락 시 손해 보고 매도

③ 풀대출 실수: 대출 한도까지 빌렸다가 금리 인상 시 상환 부담 급증

④ 시장 냉각기 거래 절벽: 2022년 하반기 서울 아파트 거래량 월 1,000건 미만으로 급감

 

이처럼 과거 영끌 투자자 상당수는 ‘모두 오를 것’이라는 막연한 기대감에 뛰어들었다가, 하락장에 진입하자 자산 가치가 크게 훼손되고, 대출 상환 부담까지 겹쳐 심각한 재정적 어려움을 겪었습니다.

 

3. 2025년 서울 집값, 또다시 영끌의 유혹?

최근 서울 아파트값은 21주 연속 상승하며, 강남 3구를 넘어 성동구, 마포구 등 한강 벨트와 외곽 지역까지 신고가 행진이 이어지고 있습니다. 특히 성동구는 0.99%, 마포구는 0.98%로 역대 최고 주간 상승률을 기록했습니다. 전문가들은 “지금 안 사면 집을 못 산다”는 불안 심리가 ‘패닉 바잉’을 부추기고 있다고 분석합니다.

 

하지만 이런 급등장이 모든 지역에 해당하는 것은 아닙니다. 강남 3구와 인기 지역을 중심으로 상승세가 확산되고 있지만, 외곽이나 과거 영끌 수요가 몰렸던 곳은 여전히 고점 회복이 더딘 상황입니다. 실제로 한국은행은 최근 금융안정보고서에서 “서울 집값 상승세가 과거보다 훨씬 가팔라졌지만, 집값이 오를 것이란 기대심리만으로 무리한 매수에 나서는 것은 위험하다”라고 경고했습니다.

 

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4. 영끌 실패를 피하기 위한 3가지 체크포인트

1) 대출 여력 점검

7월부터 스트레스 DSR 3단계 시행으로 대출 한도가 더 줄어듭니다.

금리 인하가 지연되고 있어, 대출 부담이 당분간 유지될 가능성이 높습니다.

 

2) 시장 안정성 확인

경기, 물가, 글로벌 정세(특히 중동 변수) 등 불확실성이 여전합니다.

단기 급등장이 언제든 조정으로 전환될 수 있음을 명심해야 합니다.

 

3) 실거래가·전세가 꼼꼼히 비교

‘급매’라는 광고만 믿지 말고, 최근 실거래가와 전세가를 반드시 확인하세요.

진짜 급매는 단지 단톡방이나 중개사 네트워크에서 먼저 소진되는 경우가 많습니다.

 

5. 내 사정, 내 기준이 우선이다

2025년 서울 부동산 시장은 슈퍼사이클 진입설, 공급 부족, 강남발 상승세 등으로 과열 양상을 보이고 있습니다. 그러나 모든 지역이 예외 없이 오르는 것은 아니며, 과거 영끌 투자자들의 실패 사례에서 보듯 무리한 대출, 묻지마 매수는 큰 위험을 동반합니다. 지금은 ‘기회’라기보다 내 자금 상황과 대출 여력, 시장의 안정성을 냉정하게 점검해야 할 판단의 순간입니다.

 

“남들이 산다고 나도 산다”는 집값 포모에 휩쓸리기보다, 내 돈과 내 상황, 내 기준에 맞는 신중한 의사결정이 무엇보다 중요합니다. 과거 영끌의 나쁜 예에서 반드시 교훈을 얻어야 할 때입니다.

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