치솟는 분양가와 얼어붙는 부동산 경기 (feat. 부동산 PF 문제)

치솟는 분양가와 얼어붙는 부동산 경기 (feat. 부동산 PF 문제)

 

최근 부동산 시장이 심상치 않습니다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제로 건설 업계의 위기감이 높아지고, 집값이 하락하며 주택 매매가 크게 줄었습니다. 이에 전국 아파트 매매가가 하락 중이지만, 되레 아파트 분양가는 계속해서 오르는 기이한 현상이 벌어졌습니다.

 

1. 치솟는 분양가와 얼어붙는 부동산 경기

1) 치솟는 분양가

작년 전국 아파트 분양 가격이 10개월 연속 올랐습니다. 특히 서울의 아파트 분양가는 3.3㎡당(평당) 평균 3,508만 원을 기록하면서 2년 연속 상승세를 보였습니다. 얼마 전 강남 서초구의 재개발 아파트 단지 평당 평균 분양가는 2년 전보다 1천만 원 이상 올라 6천만 원을 넘겼습니다.

 

2) 시세보다도 더

강남 3구(서초·강남·송파구)를 제외한 서울 전 지역의 분양가는 시세보다도 높은 수준이었습니다. 작년 이 지역의 평당 분양가는 2년 전보다 37.5% 오른 평균 3,505만 원이었습니다. 같은 기간 평당 매매가는 2년 연속 하락해 3,253만 원이었습니다. 2021년에는 분양가가 시세보다 957만 원 더 낮았는데, 2022년 시세를 추월하더니 작년에 그 격차(252만 원)가 더욱 벌어졌습니다.

 

3) 분양가보다 높은 시세, 이거 맞아?

통상적으로 분양가는 시세보다 낮게 형성돼, 시세 차익을 보장하는 ‘로또’처럼 여겨졌습니다. 그러나 분양가가 천정부지로 치솟고 집값은 떨어지면서, 청약으로 수억 원대 시세차익을 기대하는 공식이 깨지고 있습니다.

 

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2. 분양가, 왜 오르는 거야?

1) 분양가 상한제 풀리고

분양가가 급등한 이유로는 분양가 상한제 해제가 꼽힙니다. 분양가 상한제는 분양가를 주변 아파트 시세보다 낮은 수준으로 설정하는 규제입니다. 정부는 작년 1월, 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 전 지역에서 분양가 상한제를 폐지했습니다. 분양가 상한제가 오히려 건설업체의 수익률을 낮춰 공급을 저해한다고 본 것입니다.

 

2) 분양가 상한제

집값과 주택 공급의 안정화를 위해 아파트 가격을 일정 수준보다 낮게 두어 분양하는 제도입니다. 1977년 주택청약제도와 함께 시작돼 실시와 폐지를 반복하다, 2020년부터 민간 택지에도 전면 도입됐습니다. 윤석열 정부는 분양가 상한제 폐지를 대선 공약으로 걸고, 3년 만에 폐지를 단행했습니다.

 

3) 비용 부담은 늘어나고

고금리, 고물가 장기화로 인해 늘어난 건설비용 역시 분양가 상승을 부추겼습니다. 작년 11월, 공사비의 물가지수인 건설공사비지수는 3년 전보다 25.4% 오른 152.54였습니다. 레미콘과 시멘트 등 핵심 건자재비와 인건비는 계속 상승하는 추세입니다.

 

4) 이제 시작일지도

문제는 앞으로도 건설비가 더 오를 수 있다는 겁니다. 특히 올해는 공동주택 층간소음 방지 대책 의무화, 제로에너지 인증 의무대상 확대 등으로 건설업계의 부담이 더 커질 전망입니다. 이에 시장에선 '현재 분양가가 가장 저렴하다'라는 인식도 파다합니다.

 

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3. 적지 않은 파급효과

1) 청약 인기 시들해지고

시세보다 높은 분양가에 청약 자체를 포기하는 사례가 늘고 있습니다. 사전청약에 당첨되더라도 계약을 하지 않거나, 시세 차익에 대한 기대감이 줄면서 아예 청약통장을 해지하는 경우도 있습니다. 작년 12월 말 기준 전국 청약통장 가입자 수는 전년보다 약 77만 명 감소한 2,561만 3,522명으로 집계됐습니다.

 

2) 미분양 쏟아지니

이는 미분양 아파트 단지의 속출로 이어집니다. 최근 미계약 물량이 많아지며 무순위 청약 접수를 진행하는 단지가 늘고 있습니다. 거듭된 무순위 청약에도 미분양 주택 문제를 해결하지 못한 중소형 건설사는 자금 유동성 위기에 처할 수밖에 없습니다.

 

3) 청약 양극화가 심해진다

한편, 분양가 상한제가 적용되는 강남 3구 등에선 여전히 높은 청약 수요를 자랑합니다. 강남 3구는 원래 작년 예정이었던 재건축 단지 분양을 올해 진행할 예정이기도 합니다. 불확실한 부동산 시장의 한가운데서 청약 시장 양극화는 더 극심해지는 모양새입니다.

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