서울 집값 전쟁의 모든 것 (feat. 토허제 재지정 1개월의 성과와 숨은 위기)

서울 집값 전쟁의 모든 것 (feat. 토허제 재지정 1개월의 성과와 숨은 위기)

 

1. 급등세 제동 성공, 그러나 새로운 불씨

2025년 3월 24일 서울시가 강남 3구와 용산구를 포함한 토지거래허가구역(토허구역)을 재지정한 지 1개월 만에 집값 상승률이 급격히 둔화되었습니다. 송파구의 주간 상승률은 0.79%에서 0.08%로 10분의 1 수준으로 떨어졌으며, 거래량은 1,797건에서 31건으로 98% 급감하는 효과를 보였습니다. 그러나 이 조치의 그늘에서 4월 가계대출이 2조 5천억 원 급증하는 등 의도치 않은 파급효과가 나타나고 있습니다. 금융당국은 주택담보대출 실행까지 1~2개월이 소요되는 점을 고려할 때 실제 영향이 더 클 것으로 내다보고 있습니다.

 

2. 토허제 재도입 배경: 한 달의 해제가 불러온 폭풍

서울시는 2월 13일부터 3월 23일까지 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담) 지역의 토허제를 해제했으나, 이 기간 동안 거래량이 300% 급증하며 집값이 폭등하는 사태가 발생했습니다. 이에 따라 서울시는 3월 24일 강남 3구와 용산구 전 지역을 토허구역으로 재지정하며 "비상 브레이크"를 걸었습니다. 현재 토허구역 내에서는 5층 이상 아파트 매매 시 구청장 허가가 필수이며, 무주택자만 2년 이상 실거주 조건으로 매입이 가능합니다. 이 조치는 재건축 조합원들의 입주권 매매를 차단하기 위한 목적도 포함하고 있습니다.

 

3. 가계대출 대폭발: 숨겨진 위험 요인

4월 1일부터 17일까지 5대 시중은행의 가계대출이 2조 5천억 원 급증하며 토허제 해제의 후폭풍이 본격화되었습니다. 이는 3월(1조 8천억 원)보다 39% 증가한 수치로, 주택담보대출 실행까지의 시차를 고려하면 실제 영향은 더욱 클 것으로 예상됩니다. 특히 재건축 조합원들이 입주권 매매를 서두르며 자금 수요가 폭발한 것으로 분석되며, 이는 향후 부실 대출 증가로 이어질 수 있는 위험 요인으로 지적되고 있습니다.

 

4. 재지정 지역 현황: 강남부터 종로까지

서울시는 강남구 압구정 아파트지구(1.2㎢), 영등포구 여의도 인근 17개 단지(1.8㎢), 양천구 목동 택지개발지역(1.1㎢), 성동구 성수전략정비구역(0.48㎢), 종로구 숭인동 모아타운(0.15㎢)을 포함한 총 4.73㎢를 토허구역으로 지정했습니다. 강남구는 재건축 조합 5개소가 집중된 지역이며, 영등포구는 2030년 부동산 프로젝트가 예정되어 있습니다. 양천구는 1980년대 아파트 밀집지로 노후화가 심각한 반면, 성동구는 창업허브와 주거복합화가 추진 중인 지역입니다. 종로구 숭인동 모아타운은 노후주택 재개발이 예정된 지역입니다.

 

5. 법적 논란: 재산권 침해 vs 공공정책

토허제가 재산권 침해 논란에 직면하고 있습니다. 허가 불허 시 주택 처분 수단이 완전히 차단되는데, 헌법상 정당한 보상 절차 없이 재산권 행사를 제한한다는 지적이 제기되고 있습니다. 2025년 1월 강남 3구 재지정 당시에도 "투기 수요 억제 명분만으로는 부족하다"는 법조계 의견이 나온 바 있으며, 이번 재지정 역시 유사한 비판에 직면하고 있습니다.

 

6. 풍선효과 경고: 마포·성동구 집값 급등 조짐

규제 지역 인근인 마포구 창전동과 성동구 금호동에서 거래량 30% 증가 조짐이 포착되었습니다. 특히 5층 미만 연립주택(예: 한남더힐)은 규제 대상에서 제외되어 "빌라 투기"가 창궐할 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다. 서울시는 4월 3일 압구정·여의도·목동 등 4.58㎢를 추가 지정했으나, 여전히 규제 사각지대가 존재하는 것이 문제입니다.

 

7. 제도 보완 계획: 2025년 9월까지 개정안 추진

국토부는 6개월 내 3대 핵심 과제를 추진할 계획입니다. 첫째, 재건축 조합원의 입주권 매매 시 2년 실거주 의무를 강화할 방침입니다. 둘째, 기존주택 처분 기한을 4~12개월에서 6개월로 통일합니다. 셋째, 매매뿐 아니라 전월세 거래도 허가 대상에 포함시키는 방안을 검토 중입니다. 이는 임대차 시장의 투기 수요를 차단하기 위한 목적입니다.

 

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8. 2025년 하반기 전망: 세 가지 시나리오

첫 번째 시나리오는 잠재적 폭등(40% 확률)으로, 9월 토허제 일부 해제 시 투자자들이 재진입하며 집값이 급등할 가능성이 있습니다. 두 번째는 점진적 상승(35%)으로, 금리 인하와 공급 부족이 결합해 완만한 상승세를 보일 전망입니다. 세 번째는 규제 지속(25%)으로, 대선 정국을 반영해 2026년까지 현행 제도를 유지하는 경우입니다.

 

9. 투자자 행동 가이드

① 빌라 집중: 5층 미만 연립주택은 규제 적용에서 제외되므로 투자 유망

② 입주권 매입: 재건축 조합원과의 사전 계약을 통해 수익 창출 가능

③ 마포·성동구 탐색: 토허제 인근 지역의 저평가 아파트 발굴

④ DTC(개발이전권) 투자: 재개발지구 개발이전권을 활용한 장기 수익 모델

 

10. 결론: 단기 진정 vs 장기 불안의 교차로

토허제 재지정으로 2025년 4월 현재 서울 집값 급등세는 잡혔지만, "규제 해제=가격 폭등"이라는 공식이 여전히 유효합니다. 6개월 후인 9월 30일 제도 개편 시점이 향후 부동산 시장의 분기점이 될 전망이며, 투자자들은 규제 사각지대와 정책 변화 타이밍을 면밀히 분석해야 합니다. 특히 2026년 대선을 앞두고 모든 부동산 정책이 정치적 변수에 좌우될 수 있다는 점을 경계해야 합니다.

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