전세사기특별법 종료 임박 (feat. 위기 속에서 생존하는 방법)

전세사기특별법 종료 임박 (feat. 위기 속에서 생존하는 방법)

 

1. 전세가율 80% 돌파, 위험 지역의 현실적 위기

2025년 3월, 서울 강서구 빌라 전세가율이 81%를 기록하며 2023년 '빌라왕 사태' 수준의 위험 신호가 켜졌습니다. 이는 집값 대비 보증금이 80% 이상이라는 의미로, 1억 원 대출 시 8,000만 원을 보증금으로 맡겨야 하는 상황입니다. 주요 위험 지역은 다음과 같습니다.

 

① 서울: 강서구(81%) · 강북구(78.2%) · 노원구(76%)

② 경기/인천: 평택(89.2%) · 미추홀구(88.4%) · 수지(84%)

③ 지방: 충남(85.4%) · 광양(82.5%) · 포항 남구(82.4%)

 

전세가율 80% 이상 지역에서는 집값 10% 하락만으로도 보증금 전액 회수가 불가능해집니다. 2025년 3월 말 기준 정부 공식 피해자 수는 28,866명으로, 하루 평균 43명이 새로운 피해자가 되고 있습니다. 이중 74.9%가 40세 미만 청년층이며, 보증금 규모는 1~3억 원(68%)이 대부분입니다.

 

2. 전세사기특별법 종료, 5월 31일 이후 무슨 일이?

2023년 6월 제정된 전세사기특별법은 오는 5월 31일로 종료됩니다. 이 법은 피해자에게 다음과 같은 지원을 제공해 왔습니다.

 

1) 주요 지원 내용

① 긴급 자금 대출: 최대 2억 원(연 1.5%~2.5%)

② 경매 우선매수권: 임차인이 경매 시 최우선으로 집을 살 수 있는 권리

③ 공공 매입 프로그램: LH가 피해자 거주지를 매입해 전세로 전환

④ 법적 비용 지원: 소송비용 70% 국가 부담

 

2) 5월 31일 이후 변화

① 신규 피해자 지원 중단: 법적 보호 및 금융 혜택 접근 불가

② 기존 수혜자 불확실성: 진행 중인 지원 프로그램 연장 미정

③ 범죄 증가 예측: 한국부동산연구원은 법 종료 후 사기율 30% 증가 전망

 

3. 정부·국회의 대응 현황과 한계

1) 법 연장 논의와 정치적 장애물

국회에 제출된 개정안은 다음과 같으나, 탄핵 이후 정치 공백으로 지연되고 있습니다.

① 지원 기간: 2년 연장(2027년 5월 31일까지)

② 피해 금액 상한: 5억 원 → 7억 원 확대

③ 외국인 지원: 체류 자격 요건 완화

 

2) 현실적 대안 모색

① 지자체 지원: 서울시 '긴급 전세안전망' 프로그램(4월 15일 발표)

② 보증금 50% 한도 내 1억 원 무담보 대출

③ 전세사기 피해자 임시주택 제공

④ 민간 보험: 6개 보험사 공동 '전세사기 배상보험'(6월 1일 출시)

⑤ 보증금 2억 원 한도 내 80% 보상

⑥ 디지털 플랫폼: '안전전세' 앱 AI 사기 예측 기능 강화(5월 20일 업데이트)

 

4. 2025년 신종 전세 사기 유형과 대응 전략

1) 최신 사기 수법

① 법인 전세 사기

   - 허위 법인 설립 → 대량 계약 → 자산 이전 후 폐업

   - 대응법: 등기부등본에서 법인 등록번호 확인 → 국가법령정보센터 검증

 

② AI 딥페이크 사기

   - 가짜 중개사원 영상통화로 계약 유도

   - 대응법: 중개사원 자격증 QR코드 스캔 → 오프라인 매장 확인

 

③ 다중 계약 사기

   - 1 주택에 3~5명 중복 계약 → 잠적

   - 대응법: 등기소에서 '전세권 설정' 여부 반드시 확인

 

2) 계약 시 필수 체크리스트

① 등기부등본: 소유자-임대인 일치 여부

② 전세보증금반환보험: 보험증권 수령

③ Safe Jeonse 앱: 부동산 등기정보 실시간 조회

④ 확정일자: 계약 후 3일 이내 등기소 방문

 

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5. 위기 대응 실전 매뉴얼

1) 5월 31일 D-23, 신고 절차

① 신고 장소: 전국 6개 전세피해지원센터(서울·경기·인천·부산·대전·대구)

② 필수 서류

   - 계약서 사본

   - 통장 거래내역(보증금 입금 증빙)

   - 전입신고서(대항력 증명)

 

2) 긴급 상황 시 행동 요령

① 경매 진행 중: LH에 우선매수신청서 제출(경매개시일 +7일 이내)

② 임대인 연락 두절: 즉시 LH 콜센터(1600-1004) 신고

③ 사기 의심: 한국공인중개사협회 소비자상담실(02-2188-5500) 연락

 

6. 전문가 전망: 2025년 하반기 시장 예측

① 집단 소송 증가: 전세가율 85% 이상 지역에서 소송 200% 증가 예상

② 월세 시장 확대: 월세 점유율 70% 돌파(현재 57.5%)

③ 청년층 이탈: 20~30세 전세 거래 40% 감소 → 소형 오피스텔 수요 증가

 

1) 부동산 전문가 조언

① 김영진 부동산연구원장

"전세가율 75% 이상 지역은 월세 전환을 고려하세요. 월세 보증금을 5,000만 원 이하로 낮추고, 차액을 월세료로 분할하는 게 안전합니다."

 

② 이수민 변호사

"계약 시 확정일자와 전입신고는 필수입니다. 화상 계약은 절대 피하고, 공인중개사를 반드시 동반하세요."

 

2) 전세 사기 생존 Q&A

Q: 전세가율 80% 넘는 집은 무조건 위험한가요?

A: 전세가율이 높을수록 위험도는 증가하나, 반환보험 가입 여부와 임대인 신용을 추가 확인해야 합니다.

 

Q: 이미 사기 의심되면 어떻게 해야 하나요?

A: 즉시 전세피해지원센터를 방문해 법적 상담을 받으세요. 5월 31일 이후에는 지원이 제한됩니다.

 

Q: 월세로 전환할 때 주의점은?

A: 월세 계약서에 '전세권 설정' 조항이 포함되지 않도록 주의하세요. 월세 보증금은 전세가율 50% 이하로 맞추는 게 안전합니다.

 

7. 마치며: 위기를 기회로 바꾸는 선택

5월 31일은 전세 사기 피해 지원의 마지노선입니다. 신속한 신고와 사전 예방이 최선의 방어책입니다.

① 신고: 반드시 5월 31일까지 서류 제출

② 예방: Safe Jeonse 앱 · 공인중개사 협회 인증 활용

③ 대안: 월세 전환 시 보증금 50% 미만 유지

 

이 위기가 청년들의 주거 안정을 위한 시스템 개혁의 계기가 되길 기대합니다. "위기는 준비된 자에게 기회가 됩니다."

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