한국형 리츠(REITs) 도입, 주거혁명의 시작인가?

한국형 리츠(REITs) 도입, 주거혁명의 시작인가?

 

1. 한국형 리츠의 개념과 작동 방식

한국형 리츠(부동산투자회사)는 기존의 부동산 투자 패러다임을 송두리째 바꿀 혁신적인 주거금융 모델입니다. 이 제도는 부동산투자회사가 아파트를 공급하면, 일반 시민이 해당 아파트의 일정 지분을 보유하면서 동시에 거주할 수 있는 시스템으로 구성되어 있습니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트의 30% 지분을 구입하면 3억 원을 투자하고 나머지 70%에 대해서는 월세를 내며 거주하는 방식입니다.

 

이 모델의 가장 큰 장점은 점진적으로 지분을 확대해 갈 수 있다는 점입니다. 거주자가 추가 자금을 모아 리츠 지분을 늘려가면 월세 부담을 서서히 줄일 수 있으며, 최종적으로는 전체 지분을 소유함으로써 완전한 주택 소유로 이어질 수 있는 길이 열려 있습니다. 또한 기존의 '영끌' 방식과 달리 주택가격 변동에 따른 리스크를 분산시킬 수 있어 가계의 부채 부담을 크게 완화시킬 수 있습니다.

 

2. 정부의 도입 배경과 목표

한국형 리츠 도입은 한국 경제의 골칫거리인 가계부채 문제를 해결하기 위한 핵심 전략으로 부상했습니다. 2024년 말 기준으로 한국의 부동산 관련 대출은 전체 민간 대출의 49.7%에 달하는 1,932조 5천억 원으로 집계되었습니다. 이처럼 자본이 부동산 시장에 집중되면 금융 시스템의 불안정성과 다른 산업으로의 자원 배분 왜곡이라는 두 가지 문제가 동시에 발생합니다.

 

국토교통부와 금융당국은 한국형 리츠를 통해 다음과 같은 목표를 달성하고자 합니다: 첫째, 주택 구매를 위한 대출 의존도를 낮추어 가계부채를 줄입니다. 둘째, 주택 시세 변동에 따른 리스크를 다수의 투자자에게 분산시킵니다. 셋째, 보다 안정적인 주거 환경을 제공함으로써 전월세로 인한 주거 불안을 해소합니다. 특히 젊은 층과 신혼부부에게는 무리한 대출 없이도 주거 안정을 꾀할 수 있는 실질적인 대안이 될 전망입니다.

 

3. 시행을 위한 구체적인 계획과 전망

국토교통부는 2025년 상반기 중 한국형 리츠 제도화를 위한 본격적인 연구용역을 시작할 예정입니다. 연구용역에서는 주택 소유 및 임대차 활성화 방안을 중심으로 제도 설계 방향을 모색하게 됩니다. 특히 리츠가 안정적으로 운영되기 위해서는 다음과 같은 지원 정책이 동반될 전망입니다.

 

첫째, 리츠가 저렴하게 주택을 확보할 수 있도록 공공지원 방안이 마련됩니다. 개발 사업 시 일정 비율을 리츠용으로 의무 공급하거나, 재개발·재건축 과정에서 발생하는 임대 물량을 리츠가 우선 확보할 수 있는 제도적 장치가 검토되고 있습니다. 둘째, 투자자와 거주자에게 세제 혜택을 부여하는 방안이 논의 중입니다. 셋째, 장기 임대 문화 정착을 위해 임대료 안정화 방안이 함께 고려되고 있습니다.

 

전문가들은 한국형 리츠가 성공적으로 정착할 경우 향후 3년 내 약 10만 가구 규모의 주택이 이 모델을 통해 공급될 수 있을 것으로 전망합니다. 특히 수도권을 중심으로 주거 수요가 집중되는 지역에서 먼저 시범 도입된 후 전국으로 확대될 것으로 보입니다.

 

4. 도입 시 고려해야 할 과제와 해결 방안

한국형 리츠가 성공하기 위해서는 몇 가지 난제를 극복해야 합니다. 가장 큰 문제는 리츠의 수익성 확보입니다. 리츠가 지속 가능하려면 안정적인 임대 수익이 발생해야 하는데, 현재 한국의 주택 임대 시장은 2-4년 단위의 전세 중심으로 형성되어 있어 장기 임대에 대한 수요가 얼마나 있을지 불확실합니다.

 

이를 해결하기 위해 정부는 다양한 인센티브를 제공할 계획입니다. 임대료 소득에 대한 세금 감면, 리츠 전용 주택의 용적률 상향 조정, 분양권 전환 시 우선권 부여 등의 정책이 검토되고 있습니다. 또한 리츠가 공급하는 주택에 입주할 경우 전세 대비 10-20% 낮은 월세를 적용하는 방안도 고려 중에 있어, 소비자 입장에서도 매력적인 조건이 될 전망입니다.

 

다만 이러한 제도가 정치적 변수에 휘둘리지 않도록 안정적인 법적 기반을 마련하는 것이 중요합니다. 특히 부동산 정책이 정권마다 크게 바뀌는 한국의 현실을 고려할 때, 한국형 리츠가 정치적 영향에서 벗어나 지속 가능한 정책으로 자리매김할 수 있도록 하는 것이 관건입니다.

 

5. 해외 사례와의 비교 및 한국 모델의 독창성

한국형 리츠는 해외의 기존 리츠 모델과 비교할 때 몇 가지 독창적인 특징을 가지고 있습니다. 미국이나 유럽의 리츠가 주로 상업용 부동산에 투자하고 투자자에게 배당금을 지급하는 데 초점을 맞춘 반면, 한국형 리츠는 주거용 부동산에 투자하면서 거주자에게 지분 투자 기회를 제공하는 이중적 구조를 채택했습니다.

 

특히 독일의 '저축형 주택모델'과 비교할 때 한국형 리츠는 더 유연한 지분 확대 시스템을 갖추고 있습니다. 독일 모델이 정해진 기간 동안 일정 금액을 저축한 후에야 주택을 구입할 수 있는 반면, 한국 모델은 거주자가 원할 때마다 추가 지분을 확보할 수 있어 보다 자유로운 주거 선택이 가능합니다.

 

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6. 소비자에게 미칠 영향과 활용 전략

한국형 리츠가 본격화되면 주택 구입을 고려하는 소비자들은 전략적인 접근이 필요합니다. 첫째, 자신의 재정 상태를 정확히 파악하여 초기 지분 투자 비율을 결정해야 합니다. 일반적으로 월세 부담을 줄이기 위해서는 최소 30% 이상의 지분을 보유하는 것이 권장됩니다. 둘째, 지분을 단계적으로 확대해 갈 계획을 세워야 합니다. 매년 일정 금액을 추가로 투자하여 5-10년 내에 전체 지분의 70-80%를 확보하는 것이 바람직합니다.

 

또한 아파트 가격 변동에 따른 리스크 관리도 중요합니다. 한국형 리츠는 주택 가격 하락 시 손실을 분산시킬 수 있다는 장점이 있지만, 지분 매각 시기를 적절히 판단하는 것도 필요합니다. 전문가들은 주택 시장의 사이클을 고려하여 지분 매각 시점을 결정할 것을 조언합니다.

 

7. 향후 전망과 발전 가능성

한국형 리츠는 초기에는 주로 신규 분양 아파트 중심으로 도입되지만, 점차 기존 주택 시장으로도 확대될 전망입니다. 특히 재개발·재건축 단지와의 연계 모델이 활성화되면 기존 주택 소유자들도 리츠 시스템을 활용할 수 있는 길이 열릴 것입니다.

 

장기적으로는 주택뿐만 아니라 상업용 부동산, 리츠 펀드 등 다양한 부동산 투자 상품과 연계하여 한국만의 종합적인 리츠 생태계가 구축될 가능성이 있습니다. 이를 통해 한국의 부동산 시장이 보다 성숙하고 투명한 구조로 발전하는 계기가 마련될 것으로 기대됩니다.

 

한국형 리츠가 성공적으로 정착하기 위해서는 정부의 지속적인 관심과 지원이 필요합니다. 특히 제도 초기에는 민간의 신뢰를 쌓기 위해 충분한 시범 운영 기간을 거친 후 단계적으로 확대해 나가는 현명한 접근이 요구됩니다. 부동산 시장의 안정화와 가계부채 경감이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 혁신적인 모델로 자리매김할 수 있도록 모든 당사자의 지혜와 노력이 필요한 시점입니다.

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