1기 신도시 통합재건축 선도지구 선정 초읽기 (feat. 일부 아파트 거래가격 상승)

1기 신도시 통합재건축 선도지구 선정 초읽기 (feat. 일부 아파트 거래가격 상승)

 

1990년대 초반 조성돼 노후 아파트가 밀집한 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동). 이곳 주민들은 재건축에 대한 열망이 뜨겁습니다. 지난 22일, 이런 열기 속에서 정부가 1기 신도시 정비 선도지구 선정계획을 발표했습니다. 통합 재건축 사업에 시동이 걸렸다며 기대감도 차오릅니다. 향후 집값 상승이 예상되면서, 선도지구로 선정된 1기 신도시 일부 지역의 아파트 거래가격이 벌써부터 뛰어오르는 모습입니다.

 

1. 통합 재건축 선도지구 발표

1) 일반 재건축과는 달라

통합 재건축은 2개 이상의 여러 단지를 묶어서 한꺼번에 재개발하는 것을 의미합니다. 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 내 특별정비구역으로 지정되면 안전진단 완화 및 면제, 용적률 상향 등의 혜택을 받습니다.

 

용적률이란 전체 대지면적에서 연면적이 차지하는 비율을 말합니다. 연면적이란 지하층을 제외한 지상층의 면적을 합한 것을 의미합니다. 대지면적이 200㎡인 곳에 바닥 면적이 100㎡인 4층 건물을 올리면, 용적률이 200%가 나옵니다. 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지를 가늠하는 지표입니다.

 

2) 선도지구는 뭐야?

신도시 정비 선도지구로 선정되면 가장 먼저 재건축이 시작됩니다. 이번 선도지구에 선정된 단지는 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 재건축이 추진됩니다. 최종 선정 결과는 올해 11월에 발표될 예정입니다.

 

3) 주인공은 1기 신도시

정부의 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정계획’에 따르면, 1기 신도시 내 최소 2만 6천 가구가 올해 첫 통합 재건축에 들어가는 선도지구로 선정됩니다. 이는 전체 재건축 대상 주택 물량(약 29만 가구)의 10~15% 수준입니다. 지역별 기준 물량은 분당이 8천 가구로 가장 많고, 일산이 6천 가구, 평촌·중동·산본이 각각 4천 가구입니다. 지방자치단체(지자체)가 기준 물량의 50% 이내에서 추가 선정할 수 있어, 최대 3만 9천 가구까지 늘어날 수 있습니다.

 

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2. 재건축 선도지구 선정의 관건은

1) 앞으로 남은 일정

1기 신도시 지자체 5곳은 다음 달 선도지구 공모 지침을 확정해 발표할 예정입니다. 9~10월에 접수 및 평가를 거치고, 11월에 고득점 순서대로 최종 선도지구를 선정할 방침입니다. 재건축에 대한 1기 신도시 주민의 관심이 높은 만큼, 지자체가 선도지구로 최대한 많은 단지를 선정할 것이란 예측이 나옵니다.

 

2) 중요한 선도지구 선정 기준

자연스레 시선은 선도지구 선정을 위한 세부 평가 기준에 쏠립니다. 주민들의 재건축 동의 여부가 관건입니다. 평가 기준 중 재건축에 찬성하는 주민의 비율이 60점으로 가장 점수가 높기 때문입니다. 주민 95%의 동의를 받아야 만점을 받을 수 있습니다. 이외에도 세대당 주차 대수가 적을수록(10점), 여러 단지가 뭉칠수록(10점) 선정 가능성은 더 높아집니다.

 

3) 엇갈리는 반응

선정 기준에 대한 반응은 엇갈리는 모양입니다. 1기 신도시 주민 일부는 세대당 주차 대수 등 예상치 못한 항목이 선정 기준으로 추가된 데 대해 당혹감을 나타내기도 했습니다. 또한 정비 계획 등에 대한 고려는 없고, 주민 동의율과 재건축 규모 같은 평가 기준이 중심이 되는 게 아쉽다는 목소리도 나옵니다.

 

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3. 제대로 추진될 수 있을까

1) 비현실적인데…?

더 큰 문제는 빠듯한 일정입니다. 재건축 사업의 절차가 대폭 줄었다지만, 당장 6년 뒤에 입주를 마무리한다는 건 비현실적이라는 지적입니다. 통상 재건축 기간은 13~15년 정도로 잡곤 합니다. 여기에 경기 악화로 공사비가 오르는 등 사업에 차질이 생겨 일정이 더 지연될 가능성도 무시할 수 없습니다.

 

2) 이주 대책 있어?

착공이 시작될 2027년엔 대규모 이주가 예상되지만, 이주 대책이 묘연한 것도 문제로 꼽힙니다. 이주하는 주민을 공사 기간에 어디에서 살게 하며, 어떻게 다시 이주시킬지에 대한 대책이 필수적이라는 지적입니다. 정부는 이주 대책을 마련할 주체는 지자체라는 입장이지만, 대규모 재건축 지구 지정을 앞두고 정부와 지자체 간 정책 조율이 없었다는 비판은 여전히 나옵니다.

 

3) 전세난 일어날 수도

전월세 시장이 불안해질 수 있다는 우려도 쏟아집니다. 단지 내 거주민의 이주 수요가 동시다발적으로 쏟아지면서, 인근 지역 전셋값이 단기간 내에 급등할 가능성이 있다는 겁니다.

 

4) 정부 "계획 없진 않아"

가장 많은 가구의 이주가 예상되는 분당은 정부 차원의 체계적인 대책 마련을 요구하고 나섰습니다. 신상진 성남시장은 “당장 그린벨트를 완화해 주지 않으면 이주 대책을 수립하기 쉽지 않다”라고 말하기도 했습니다. 정부는 전세 시장 상황을 살펴 재건축 물량을 조정하고, 이주 시기를 분산하거나 이주 자금을 지원하는 등의 방안을 검토하겠다고 답했습니다.

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