서울 토지거래허가제 재지정 (feat. 강남·서초·송파·용산구의 부동산 시장 변화와 전망)

서울 토지거래허가제 재지정 (feat. 강남·서초·송파·용산구의 부동산 시장 변화와 전망)

 

2025년 3월, 서울시가 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구의 모든 아파트를 대상으로 토지거래허가구역(토허제)을 재지정했습니다. 이는 한 달 전 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담) 지역의 토허제를 해제한 뒤 집값과 거래량이 급등하자 이를 다시 억제하기 위한 조치였습니다. 이번 글에서는 토허제의 배경, 시행 과정, 시장 반응, 그리고 향후 전망을 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 토지거래허가제의 개념과 주요 특징

토지거래허가제는 부동산 투기를 방지하기 위해 일정 규모 이상의 주택이나 토지를 거래할 때 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 이 제도의 주요 특징은 다음과 같습니다.

 

1) 실거주 목적 강제

허가를 받으려면 2년 이상 직접 거주해야 합니다. 이는 전세를 끼고 매매하는 갭투자를 원천적으로 차단하는 효과가 있습니다.

 

2) 무주택자 우선

세대원 전원이 무주택자이거나 기존 주택을 1년 내 처분할 수 있는 경우에만 매입이 가능합니다. 이는 다주택자의 추가 매입을 제한하고 실수요자 중심의 거래를 유도합니다.

 

3) 광범위한 규제 대상

이번 재지정으로 강남 3구와 용산구의 약 2200개 아파트 단지, 총 40만 가구가 규제 대상이 되었습니다. 이는 서울 전체 아파트의 약 20%에 해당하는 규모입니다.

 

4) 추가 규제 적용

토허제 지역은 대부분 이미 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정되어 있어, 기존의 대출 규제와 양도소득세 중과 등의 규제에 토허제가 추가로 적용됩니다.

 

2. 토허제 해제와 재지정: 한 달간의 정책 변화

1) 해제: 잠삼대청 지역에서 시작된 변화

2025년 2월 12일, 서울시는 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담) 지역 아파트 일부를 토허제에서 해제했습니다. 이는 집값 안정화를 위한 규제가 일정 효과를 거두었다는 판단에 따른 조치였습니다. 그러나 예상보다 빠르게 강남 3구와 송파구를 중심으로 집값과 거래량이 급등하기 시작했습니다.

 

① 집값 상승

강남 지역 아파트 매매가는 단기간에 1~2억 원씩 상승했습니다. 대표적으로 잠실엘스 국평(7층)은 30억 5000만 원에 거래되며 최고가를 기록했습니다. 이는 토허제 해제 직전 대비 약 10% 상승한 가격입니다.

 

② 거래량 증가

서울 전체 주간 거래량은 약 1000건에서 2000건으로 두 배 증가했습니다. 특히 강남 3구는 200건대에서 400 건대로 급증하며, 전체 거래량의 20%를 차지했습니다. 이는 평소 10% 내외였던 것과 비교하면 매우 높은 수치입니다.

 

③ 갭투자 활성화

자금조달계획서에 갭투자를 명시한 비율이 1월 35.2%에서 2월 43.6%로 급등하며 투자 수요가 폭발적으로 늘었습니다. 이는 토허제 해제로 인해 그동안 억눌렸던 투자 수요가 한꺼번에 분출된 결과로 볼 수 있습니다.

 

2) 재지정: 강남·서초·송파·용산구 전체로 확대

서울시는 이러한 과열 양상을 억제하기 위해 한 달 만에 토허제를 다시 지정했습니다. 이번에는 기존 특정 동(洞) 단위가 아닌 구(區) 전체로 확대 적용하여 강남·서초·송파·용산구의 모든 아파트를 포함시켰습니다.

 

① 시행 기간

2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 약 6개월간 시행됩니다. 이는 집값 안정화 효과를 지켜본 후 연장 여부를 결정하기 위한 것입니다.

 

② 규제 강화

해당 지역은 기존 투기과열지구와 조정대상지역 규제에 더해 토허제가 추가로 적용됩니다. 이로 인해 주택담보대출비율(LTV) 규제, 총부채상환비율(DTI) 규제, 양도소득세 중과 등이 복합적으로 작용하게 됩니다.

 

③ 갑작스러운 시행

서울시는 3월 19일 토허제 재지정을 발표하고 24일부터 시행한다고 밝혔습니다. 이 짧은 기간 동안 부동산 시장은 큰 혼란을 겪었으며, 많은 거래가 급하게 이루어졌습니다.

 

3. 토허제 재지정 이후 시장 반응

1) 매물 증가와 가격 하락

토허제가 다시 시행되면서 매도자들은 발등에 불이 떨어졌습니다. 수요 감소로 인해 집을 팔 기회가 줄어들 것을 우려한 일부 매도자들이 호가를 낮추거나 매물을 늘렸습니다.

 

잠실엘스 국평은 재지정 후 호가가 기존 최고가인 30억 5000만 원에서 28억 원으로 하락했습니다. 이는 약 8.2%의 가격 하락으로, 토허제의 즉각적인 영향을 보여줍니다. 송파구 아파트 매물은 발표 직후 약 4% 증가했습니다. 이는 평소 1% 내외의 증가율과 비교하면 매우 높은 수치로, 매도자들의 불안 심리가 반영된 것으로 볼 수 있습니다.

 

일부 매도자들은 계약금을 돌려주면서까지 계약을 취소하는 사례도 있었습니다. 이는 향후 더 높은 가격에 팔 수 있을 것이라는 기대감 때문입니다.

 

2) 풍선효과 발생

토허제로 인해 강남·서초·송파·용산구에서 매매가 어려워진 수요자들이 마포, 성동, 강동 등 인근 지역으로 눈을 돌리면서 풍선효과가 나타나고 있습니다.

 

마포프레스티지자이는 하루 사이 호가가 5000만 원 상승한 매물이 등장했습니다. 이는 약 3~4%의 가격 상승으로, 상당히 큰 폭의 인상입니다. 마포더클래시에서도 기존보다 3000만 원 높은 매물이 나왔지만 거래 여부는 미지수입니다. 이는 매도자들의 기대심리가 반영된 것으로, 실제 거래로 이어질지는 지켜봐야 할 것입니다.

 

성동구와 강동구에서도 매물 가격이 소폭 상승하는 추세를 보이고 있습니다. 이는 강남권 수요가 인근 지역으로 이동하는 현상을 보여줍니다. 이러한 풍선효과는 규제의 한계를 보여주는 동시에, 서울 전역으로 집값 상승 압력이 확산될 수 있음을 시사합니다.

 

4. 대출 규제 강화와 실수요자의 어려움

서울시는 토허제를 묶으면서 다주택자들의 대출을 더욱 엄격히 제한하도록 은행권에 압박을 가했습니다. 우리은행은 강남·서초·송파·용산 소재 주택 구입 목적 신규 주택담보대출을 중단했습니다. 이는 해당 지역의 주택 거래를 크게 위축시킬 수 있는 조치입니다.

 

하나은행은 서울지역 유주택자의 구입 목적 주택담보대출 및 조건부 전세자금대출 신규 취급을 중단했습니다. 이로 인해 주택 구입뿐만 아니라 전세 거래도 영향을 받을 것으로 예상됩니다. 다른 시중은행들도 유사한 조치를 검토 중이며, 이는 전반적인 주택 거래 위축으로 이어질 가능성이 높습니다.

 

이러한 대출 규제로 인해 실수요자들도 자금 조달이 어려워졌으며, 내 집 마련 계획이 더욱 복잡해졌습니다. 특히 무주택자나 신혼부부 등 실수요자들의 주택 구입이 더욱 어려워질 것으로 예상됩니다.

 

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5. 향후 전망: 토허제가 남긴 과제

1) 집값 안정화 가능성

서울시는 이번 토허제를 통해 단기적으로 집값 상승을 억제하려는 목표를 가지고 있습니다. 그러나 전문가들은 이러한 규제가 장기적으로 풀리기 어렵다고 전망합니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "6개월 후에도 허가구역 해제가 쉽지 않을 것"이라며 "정부는 강남 규제 완화의 폭발성을 경험했기 때문에 더욱 신중하게 접근할 것"이라고 말했습니다. 일부 전문가들은 토허제가 단기적으로는 집값 안정화에 기여할 수 있지만, 장기적으로는 오히려 공급 부족 문제를 심화시킬 수 있다고 지적합니다.

 

2) 공급 부족 문제

서울의 신규 분양 물량은 올해 초부터 극도로 부족한 상황입니다. 한국부동산원 통계에 따르면, 올해 서울에서 분양된 물량은 단 한 건에 불과합니다. 이는 수요 심리를 자극하여 집값 안정화를 더욱 어렵게 만들 가능성이 큽니다. 전문가들은 공급 부족 문제가 해결되지 않는 한, 규제만으로는 집값 안정화에 한계가 있을 것이라고 지적합니다. 일부에서는 재건축·재개발 규제 완화 등을 통한 공급 확대 정책이 필요하다는 의견도 제기되고 있습니다.

 

3) 추가 규제 가능성

서울시는 마포·성동·강동 등 인근 지역에서 집값 상승 조짐이 보일 경우 추가로 토허제를 확대하는 방안을 검토 중입니다. 국토부 역시 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 확대를 고려하고 있어, 규제가 더욱 강화될 가능성이 있습니다. 이러한 추가 규제는 서울 전역의 부동산 시장을 위축시킬 수 있으며, 실수요자들의 주택 구입 기회를 더욱 제한할 수 있습니다. 반면, 일부에서는 이러한 강력한 규제만이 과열된 부동산 시장을 안정화시킬 수 있다고 주장합니다. 이들은 단기적인 어려움이 있더라도 장기적으로는 건전한 부동산 시장 형성에 도움이 될 것이라고 전망합니다.

 

6. 결론: 토허제가 남긴 교훈과 실수요자의 대응 전략

이번 토허제 재지정은 한국 부동산 시장의 과열 양상을 억제하기 위한 긴급 처방이지만, 그로 인한 풍선효과와 실수요자의 어려움이라는 부작용도 함께 드러났습니다. 이는 부동산 정책의 복잡성과 시장의 민감한 반응을 잘 보여주는 사례라고 할 수 있습니다. 이러한 상황에서 실수요자들은 다음과 같은 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

 

① 대출 가능 금액 미리 확인 및 자금 계획 수립

각 은행의 대출 정책을 꼼꼼히 확인하고, 실제 대출 가능 금액을 사전에 파악해야 합니다. 자기자금 비율을 높이는 방안을 고려하여, 대출 의존도를 낮추는 것이 중요합니다.

 

② 규제가 덜한 지역으로 눈을 돌려 대체 투자처 탐색

강남권 외의 지역, 예를 들어 마포, 성동, 강동 등의 지역을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이 지역들도 추후 규제 대상이 될 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

 

③ 장기적인 관점에서 주택 구매 시기 조율

당장의 매수 기회를 놓치더라도, 시장 상황을 지켜보며 적절한 매수 시기를 기다리는 것이 중요합니다. 무리한 대출이나 과도한 가격의 주택 구매는 장기적으로 큰 부담이 될 수 있습니다.

 

④ 정부 정책 변화 및 시장 동향 지속 모니터링

부동산 정책은 빠르게 변화할 수 있으므로, 관련 뉴스와 전문가 의견을 지속적으로 확인해야 합니다. 특히 토허제 적용 기간인 6개월 이후의 정책 방향에 주목할 필요가 있습니다.

 

⑤ 대안적 주거 방식 고려

전세나 월세 등의 임대 방식을 단기적으로 고려해볼 수 있습니다. 공공임대주택이나 신혼희망타운 등 정부 지원 주택 프로그램을 활용하는 것도 방법입니다.

 

⑥ 전문가 상담 활용

복잡한 규제 환경에서는 부동산 전문가나 금융 전문가의 조언이 매우 유용할 수 있습니다. 개인의 재무 상황과 주거 needs에 맞는 맞춤형 전략을 수립하는 데 도움을 받을 수 있습니다.

 

서울 부동산 시장은 앞으로도 규제와 수요 간의 팽팽한 줄다리기를 이어갈 것으로 보입니다. 정부의 규제 정책과 시장의 반응, 그리고 실수요자들의 대응이 어우러져 새로운 균형점을 찾아갈 것입니다. 이 과정에서 가장 중요한 것은 무리한 투자나 과도한 대출을 피하고, 자신의 재정 상황에 맞는 합리적인 선택을 하는 것입니다. 또한, 주택은 단순한 투자 대상이 아닌 삶의 터전이라는 점을 명심하고, 장기적인 관점에서 접근하는 것이 필요합니다.

 

결국 토허제를 비롯한 각종 부동산 규제는 건전한 시장 형성과 실수요자 보호라는 목표를 향해 가는 과정의 일부입니다. 이러한 변화 속에서 실수요자들은 신중하고 철저한 준비를 통해 변화하는 시장 환경에 적응하고, 궁극적으로는 안정적인 주거 환경을 확보할 수 있을 것입니다.

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