강남3구 및 용산구 토지거래허가구역 재지정

강남3구 및 용산구 토지거래허가구역 재지정

 

2025년 3월 19일, 서울시는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 재지정한다고 발표했습니다. 이는 지난 2월 12일 잠실·삼성·대치·청담동 일부 지역에 대한 토허제 해제 이후 불과 35일 만에 이루어진 조치로, 부동산 시장의 과열 양상에 대한 정부의 강력한 대응으로 해석됩니다. 이번 글에서는 토허제 재지정의 배경과 주요 내용, 그리고 앞으로의 전망과 시사점을 심층적으로 분석합니다.

 

1. 토지거래허가구역 재지정의 주요 내용

1) 적용 대상

이번 조치로 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이는 총 2,200개 단지, 약 40만 가구에 해당하며, 서울에서 가장 주거 선호도가 높은 지역들이 포함되었습니다.

 

2) 지정 기간

토허제는 2025년 3월 24일부터 9월 30일까지 적용됩니다. 다만, 시장 상황에 따라 지정 기간이 연장될 가능성도 있습니다.

 

3) 적용 시점

이번 규제는 3월 24일 이후 체결되는 신규 매매 계약부터 적용됩니다. 따라서 기존 계약은 영향을 받지 않습니다.

 

2. 토지거래허가제(토허제)란?

1) 토허제의 목적

토허제는 부동산 투기를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 만들기 위한 규제입니다. 주요 목적은 다음과 같습니다.

① 투기성 거래 제한: 갭투자 등 투기 목적의 거래를 억제하여 집값 상승을 방지.

② 실수요자 보호: 주택 구매 후 실거주를 의무화하여 주거 안정성 강화.

③ 시장 안정화: 거래량과 가격 상승세를 조절하여 부동산 시장 과열 방지.

 

2) 주요 특징

① 지정 지역 내 부동산 거래 시 지자체 허가 필요.

② 주택 구매 후 2년간 실거주 의무.

③ 갭투자 금지: 전세보증금을 활용한 투자 방식 제한.

 

3) 갭투자란?

갭투자는 전세보증금을 활용해 적은 자본으로 주택을 구매하고 향후 시세차익을 노리는 투자 방식입니다. 예를 들어 전세보증금이 6억 원, 매매가가 8억 원인 집이 있다면, 차액인 2억 원만 투자해 집을 살 수 있습니다. 향후 집값이 상승하면 시세차익을 얻는 구조입니다.

 

3. 재지정의 배경: 급격한 집값 상승

1) 해제 이후 한 달간의 변화

지난 2월 잠실·삼성·대치·청담동 지역에 대한 토허제가 해제된 이후, 해당 지역의 부동산 시장은 급격한 변화를 겪었습니다.

 

① 집값 급등

- 평균 거래가격이 한 달 새 4% 급등했으며 신고가 거래 속출했습니다. 예를 들어, 잠실 레이크펠리스 전용면적 84㎡ 매물은 한 달 새 가격이 23억 5천만 원 → 27억 5천만 원, 즉 4억 원 가까이 상승했습니다.

 

② 갭투자 증가

올해 2월 강남3구에서 발생한 갭투자 의심 거래는 총 134건으로 작년 말(61건) 대비 2배 이상 증가했습니다. 부동산 대출 신청도 급증했으며, 대출 집행까지 걸리는 시간이 약 2~3개월이라는 점을 고려할 때, 오는 4~5월에는 가계대출이 급증할 가능성이 높습니다.

 

③ 서울 전역으로 확산된 상승세

집값 상승은 해제 지역 인근을 넘어 서울 전역으로 확산되었습니다. 한국부동산원 자료에 따르면, 3월 둘째 주 송파(0.72%), 강남(0.69%), 서초(0.62%) 아파트 가격 상승 폭은 무려 6년 6개월 만에 최고치를 기록했습니다. 마포(0.21%), 용산(0.23%), 성동(0.29%) 등 주변 지역에서도 집값 상승세가 나타났습니다.

 

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4. 정부의 추가 대응 방안

서울시는 이번 토허제 재지정을 통해 부동산 시장 안정화를 꾀하는 한편, 추가적인 규제를 검토하고 있습니다.

 

1) 토허제 확대 가능성

현재 강남3구와 용산구에 한정된 토허제를 마포구와 성동구 등으로 확대할 가능성이 있습니다.

 

2) 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 검토

조정대상지역 또는 투기과열지구로 지정되면 다음과 같은 규제가 추가로 적용됩니다.

① 대출 규제 강화, ② 분양권 전매 제한, ③ 청약 자격 요건 강화

 

3) 분양권 전매 제한

청약 당첨 후 분양권을 얻은 뒤 아파트 준공 전에 이를 매매하는 행위를 제한합니다. 이는 투자 목적의 수요를 억제하기 위한 조치입니다.

 

4) 대출 규제 강화

정부는 대출 관련 규제를 강화하여 가계부채 증가를 억제하려 하고 있습니다.

① 다주택자의 신규 주택담보대출 제한.

② 갭투자를 위한 조건부 전세자금대출 규제 강화.

③ 전세자금대출 보증비율 하향 조정(100% → 90%)을 올해 5월로 앞당김.

 

5) 전세자금대출 보증비율 하향

전세금을 마련하기 위해 은행에서 대출받을 때 보증보험기관이 상환을 보증해 주는 상품입니다. 기존에는 보증비율이 100%였으나, 이를 90%로 낮추어 대출 규모를 줄이는 효과를 기대하고 있습니다.

 

5. 전망 및 시사점

1) 단기적 효과: 시장 안정화 기대

정부의 강력한 규제로 인해 단기적으로는 서울 부동산 시장이 진정될 가능성이 높습니다.

① 거래량 감소와 함께 집값 상승세 둔화 예상.

② 투기 수요 억제로 실수요자 중심의 시장 재편 기대.

 

2) 장기적 과제: 정책 일관성과 신뢰성 확보 필요

잦은 정책 변경은 시장 참여자들에게 혼란을 초래할 수 있습니다.

① 섣부른 토허제 해제로 불필요한 혼란을 야기했다는 비판.

② 오세훈 서울시장은 정책 실패를 인정하며 공식 사과했지만, 향후 정책 일관성을 확보해야 할 필요성이 큽니다.

 

3) 풍선효과 우려

규제가 집중된 지역 외 인근 지역으로 수요가 이동하면서 해당 지역들의 집값 상승 가능성이 제기되고 있습니다.

 

6. 결론

이번 강남3구와 용산구에 대한 토허제 재지정은 정부와 서울시가 부동산 시장 안정화를 위해 내린 강력한 조치입니다. 단기적으로는 과열된 시장을 진정시키는 데 효과적일 것으로 보이나, 장기적으로는 보다 근본적인 해결책과 정책 일관성이 요구됩니다.

 

부동산 시장 참여자들은 이러한 변화에 신중히 대응해야 하며, 특히 실수요자는 장기적인 관점에서 안정적인 주거 계획을 세우는 것이 중요합니다. 앞으로 정부와 서울시가 어떤 추가 조치를 내놓을지 주목하며, 지속적인 정책 모니터링이 필요합니다.

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