1. 2종 주거지역의 법적 용적률 상한은 250%, 3종 주거지역의 법적 용적률 상한은 300%입니다.
2. 법적 용적률 상한이 300%라고 그게 다 조합의 것은 아닙니다.
3. 서울시 도시계획조례상 3종 주거지역의 용적률 상한은 250%입니다.
4. 법적 용적률 상한과 도시계획조례상 용적률 상한의 차이 50%는 공짜로 주어지지 않습니다.
5. 정부가 주는 인허가 보너스는 정부랑 반띵이 원칙입니다.
6. 지금은 반띵인데 앞으로 7:3이 될 수도 있습니다.
7. 3종 주거지역 기준으로 300% 용적률 보너스 받은 곳은 용적률 25%를 임대주택으로 가져갑니다.
8. 임대주택 말고 다른 걸로 하고 싶다면, 요즘 분위기에서는 포기해야 합니다.
9. 임대주택 없이 할 수 있다는 사람이 있다면, 그 사람은 아무것도 모르는 사람이거나 사기꾼입니다.
10. 서울시에서 용도구역 변경해서 용적률 400% 500%로 상향해 준다.. 위에서 설명했듯이 상향하는 용적률의 절반은 서울시 겁니다.
11. 용적률 100% 올려주면 50%는 가져갑니다. 그리고 50%는 그대로 임대주택입니다.
12. 300%만 해도 닭장인데 400%, 500%? 한탕해 먹고 튈 생각 아니면 꿈도 꾸면 안 됩니다.
13. 50층 이상 초고층 건물의 사업비(건축비 포함)는 30층짜리의 2배는 각오해야 합니다.
14. 한강 조망권 확보를 제외하고, 건물을 높이 올려서 얻게 되는 유일한 실리는 건폐율 확보입니다.
15. 20층 넘는 단지에 20% 넘는 건폐율이다? 이건 구룡성채라고 보면 됩니다. 사람살곳이 아닙니다.
16. 당신도 돈이 없겠지만, 당신 주변에 있는 대부분의 늙은 조합원들은 정말 돈이 없습니다. 그러니 재건축 분담금이 많이 나온다고 밝혀지는 순간부터 재건축은 멈춥니다.
17. IMF급 위기가 와서 물가와 인건비가 폭락하지 않는 이상 향후 10년간 강남, 서초, 잠실 빼고는 재건축은 쉽지 않고, 강남, 서초, 잠실 마저도 쉽지 않습니다.
18. 비례율이니 뭐니 하는 어려운 숫자는 다 숫자 장난입니다.
19. 사업성을 판단하는 가장 간단한 방법은 총 사업비 - 일반분양 수입입니다.
20. 2024년 기준 총사업비를 간단히 계산하는 방법은 건축 연면적(제곱미터 기준) / 3.3 * 1,000만 원 * 1.5입니다.
21. 2천 세대 아파트를 짓는다면 대충 연면적은 35~40만 제곱미터입니다.
22. 37만 제곱미터로 가정하면 2천 세대 아파트의 총사업비는 1.7조입니다
23. 중층 재건축이라면 2천 세대 아파트 기준 일반분양은 400-500개 정도 나옵니다.
24. 450개의 일반분양이 전부 25평이고, 평당 8천에 분양하면 일반분양 수입은 450*25*0.8억 = 9천억입니다. 운 좋게 분상제 풀리고 평당 1억에 분양하면 1조 1,250억 원입니다.
25. 총 사업비 1.7조에서 일반분양수입 9천억을 뺀 0.8조가 조합원이 내야 하는 돈입니다.
26. 재건축 조합은 일반분양 말고 다른 수입이 발생할 구멍이 없습니다.
27. 0.8조를 1,200명 남짓의 조합원이 현금으로 내야 한다면 1인당 내야 하는 돈은 6.7억입니다.
28. 평균보다 집이 큰 사람은 8억쯤 내고, 평균보다 집이 작은 사람은 6억쯤 내는 겁니다. 돈 없다면, 재건축 끝나고 팔고 나가던지 세주고 그 돈으로 잔금 내는 겁니다.
29. 생산가능인구가 줄어들고, 시중의 유동성이 증가하면서 앞으로 건축비가 줄어들 가능성은 희박합니다.
30. 총사업비는 공사비 + 금융비용 + 각종 용역비입니다.
31. 대한민국 건설사는 절대 절대 절대 절대 손해보지 않습니다. 랜드마크고 나발이고 그런 거 없습니다. 절대 손해보지 않습니다.
32. 계약할 때 싸게 계약하면 공사하다가 올리는 게 대한민국 건설사입니다. 계약할 때 비싸게 계약하면 조금 올리고, 계약할 때 싸게 계약하면 많이 올리는 겁니다. 대한민국뿐만 아니라 전 세계 어디에도 설계변경 없는 공사 없고, 증액 없는 시공 계약은 없습니다.
33. 그래도 계약을 싸게 하면 기준점이라는 게 있으니 올릴 수 있는 한계가 있습니다. 적당히 싸게 계약하면 좋습니다.
34. 재건축을 고민한다면 시공 계약은 빨리하는 게 재건축 사업장에 유리합니다. 그래서 서울시에서 시공사 선정을 빨리할 수 있도록 제도를 변경해 준겁니다.
35. 너희가 생각하는 것보다 중앙 행정 공무원들은 매우 똑똑하고 대부분의 조합원들보다 재건축 사업의 본질을 잘 압니다.
36. 공사비를 줄일 수 없다면 조합이 줄일 수 있는 것은 금융비용뿐입니다.
37. 금융비용은 사업시간과 비례합니다. 공사기간을 줄이고, 사업추진기간을 줄이는 것 말고는 방법이 없습니다. 자꾸 건축심의 번복하면서 시간낭비 하지 말라는 이야기입니다.
38. 재건축은 시간과의 싸움이고, 최고의 재건축은 빠른 재건축입니다.
39. 용역업체들은 조합의 편이 아니고 건설사 보다 더 쉽게 조합의 돈을 뜯어먹으려는 사람들입니다.
40. 용역업체들과 두고두고 일할 사람은 건설사들이지 한번 해 먹고 끝나는 조합이 아닙니다.
41. 용역업체들을 잘 쓰는 게 조합의 능력입니다.
42. 1조가 넘는 사업장을 아무것도 모르는 조합장, 왕년에 잘 나갔다고 주장하는 은퇴한 노인들로만 할 수 있다고 착각하지 마시기 바랍니다.
43. 대기업도 1조 넘는 신규 사업장이면 한창 끝내주게 일 잘하는 1개 부서 이상이 투입됩니다.
44. 대한민국 건설바닥에서 가장 유능한 젊은 애들은 국토부로 가고 그리고 LH, 도공 같은 공기업을 가거나 삼성물산이나 현대건설 같은 1군 건설사로 갔습니다.
45. 그럼 남는 사람들은 어디로 갔을지 상상해 보시기 바랍니다.
46. 정비업계에 있는 사람들이 탑티어 건설사 사람들을 상대로 경쟁력이 있을 리가 없습니다.
47. 법과 제도가 있고, 정부가 있고 계약서가 있어서 굴러가는 게 재건축 판입니다.
48. 2024년 1분기 정비사업의 시공사 선정계약은 경쟁이 사라져서 대부분 수의계약이었습니다. 앞으로도 치열한 경쟁은 보기 쉽지 않습니다.
49. 2024년 1분기 중급 수준으로 대형 재건축의 최초 계약단가는 평당 800만 원이고, 최고급 수준으로 소형 재건축의 최초 계약단가는 평당 1,300만 원이었습니다.
50. 인플레이션은 끝나지 않았고, 안전 규제는 점점 심해지기 때문에 앞으로 시공단가는 점점 올라갑니다. 지금이 제일 쌉니다.
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