총선 끝나자 다시 나오는 부동산 PF 위기설 (feat. 4월 위기설)

총선 끝나자 다시 나오는 부동산 PF 위기설 (feat. 4월 위기설)

 

부동산 PF 위기설이 좀처럼 사그라지지 않습니다. 총선 이슈에 묶였던 4월 위기설은 총선이 끝나자 다시 고삐가 풀리는 모양새입니다. 건설사뿐 아니라 금융시장에도 악영향을 미칠 것으로 예상되기에 중대한 문제입니다.

 

1. 부동산 PF, 왜 이렇게 시끄러워?

1) 부동산 PF가 대체 뭔데

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)은 미래에 벌어들일 개발이익을 담보로 돈을 빌리는 방식을 의미합니다. 덕분에 회사 규모가 작고 자금력이 떨어지는 시행사도 사업 자금을 마련하는 게 가능합니다. 다만, 이때 상대적으로 자금력이 탄탄한 건설사의 보증이 필요한 경우가 많습니다.

 

2) PF 부실의 연쇄 효과

부동산 사업을 본격화하기 전, 시행사는 토지 매매 계약부터 체결합니다. 이때 일시적으로 필요한 자금을 마련하기 위해 PF 이전 ‘브릿지론’이라는 고금리 초기 자금 대출을 활용합니다. 이후 본 PF 대출을 받은 뒤 브릿지론을 상환합니다. 만약 사업이 지연돼 본 PF 전환이 되지 않으면 문제가 생깁니다. 돈줄이 막혀 시행사는 물론 건설사까지 자금난을 맞고, 빌려준 돈을 받지 못하는 금융기관도 막대한 손해를 입게 되는 것입니다.

 

3) 4월 위기설은?

4.10 총선이 끝난 후 부동산 PF 부실 우려는 더욱 커졌습니다. 총선 전 부정적인 평가 발표가 억눌려 있다가 이제야 터져 나오는 분위기이기 때문입니다. 이에 건설사의 신용위험이 증가하고 금융시장의 불안이 확대될 것이라는 4월 위기설에 다시 힘이 실립니다. 4월에 부동산 PF 대출 만기일이 몰려 있다는 점도 이를 부추깁니다.

 

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2. 신평사가 부채질한 4월 위기설

1) 총선 이후 쏟아지는 보고서

총선 직후인 지난 11일부터 신용평가사(신평사)는 부동산 PF 관련 손실을 우려하는 보고서를 잇달아 발표했습니다. 한국기업평가, 나이스신용평가, 한국신용평가 모두 부동산 PF 부실에 따른 금융업계의 위기를 짚었습니다. 보고서 발표가 일제히 총선 이후에 이뤄지자, 정부가 신평사와 사전에 협의한 것이 아니냐는 뒷말도 나왔습니다.

 

신용평가사(CRA)란 신용등급을 매겨 신용도를 평가하는 회사로, 국내에선 한국기업평가, 한국신용평가, 나이스신용평가 3사가 시장점유율 99%를 차지합니다. 신용등급은 제때 채무를 상환할 수 있는지 채무 상환 능력을 지표로 매긴 것입니다.

 

2) 증권사, 올해도 힘들 거야

피해는 특히 저축은행, 증권사를 비롯한 제2금융권에 집중될 전망입니다. 사업 초기라 위험성이 높은 대신 금리가 높은 브릿지론의 경우 제2금융권에 대출이 몰려있는데, 올 연말 부동산 PF 만기 도래를 앞둔 절반 이상(54.8%)이 브릿지론이기 때문입니다. 한국신용평가가 실시한 스트레스 테스트 결과, 신용등급을 보유한 26개 증권사의 부동산 PF 추정 손실액은 최대 7조 6천억 원에 달하는 것으로 나타났습니다. 나이스신용평가도 25개 증권사의 부동산 PF 관련 추가 손실로 약 1조 9천억 원을 예상했습니다.

 

스트레스 테스트란 극도로 나빠진 경제 상황을 가정하고, 은행의 금융 시스템이 이런 상황에 얼마나 안정적일 수 있는지를 측정하는 것입니다. 은행이 보유한 포트폴리오의 취약성을 파악할 수 있습니다.

 

3) 저축은행, 대규모 손실 볼 거야

저축은행의 부동산 PF 관련 손실 규모도 높은 수준입니다. 한국기업평가에 따르면, 79개 저축은행의 전체 부동산 PF 잔액은 2022년 말 10조 5천억 원에서 작년 말 9조 6천억 원 규모로 줄었습니다. 부동산 PF 손실 예상액이 대손충당금 규모를 넘어섰다고 분석하기도 했습니다. 이는 부동산 PF 손실을 자체적으로 처리할 수 없다는 뜻입니다. 작년에 5천억 원이 넘는 적자를 낸 저축은행들은 겹악재를 맞게 됐습니다.

 

대손충당금이란 기업이 빌려준 돈을 돌려받기 어렵다고 생각될 때 회계장부에 미리 '떼인 돈'으로 처리하는 것을 뜻합니다. 대손충당금 적립이 늘어날수록 기업의 이익은 줄어듭니다.

 

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3. 칼 뽑아 든 정부

1) 금융감독원이 나선다

이런 가운데 금융감독원(금감원)은 부동산 PF 구조조정에 나섰습니다. 이복현 금감원장은 사업성이 없어 이익을 보기 힘든 부동산 PF나 브릿지론은 주인이 바뀌는 게 적정하다며, 부실 사업장 정리의 필요성을 언급했습니다. 사업성을 회복할 가능성이 있는 사업장의 경우, 금융사에 인센티브를 줌으로써 부동산 공급을 원활하게 하겠다고도 밝혔습니다.

 

2) “금융사, 성과급 뿌리기만 해!”

또한 이 원장은 올해 초부터 금융사에 부동산 PF 부실 예상 손실을 인식하고 충당금을 적립해야 한다고 지시했습니다. 부동산 PF 손실을 회피한 채 재원을 배당이나 성과급으로 사용한다면 엄중한 책임을 묻겠다고도 경고했는데요. 이런 강경한 태도에 금융 업계의 긴장 수위가 높아졌습니다.

 

3) “저축은행, 충당금 쌓아놔!”

저축은행에는 자본 확충을 위한 비상 계획을 요구했습니다. 자본 확충 방안에는 증자 등의 방식도 포함됐습니다. 저축은행은 매 분기 결산 후 30일 이내에 금감원에 건전성 비율을 보고한 뒤 3개월 안에 경영 개선 조치를 받습니다. 그러나 이번 조치에 따라 관련 기한이 짧아질 수도 있다는 전망이 나옵니다.

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