서울시 토지거래허가제 (feat. 규제의 허점과 부동산 시장 변화)

서울시 토지거래허가제 (feat. 규제의 허점과 부동산 시장 변화)

 

서울시는 부동산 투기를 억제하고 시장 안정화를 위해 토지거래허가제를 시행하고 있습니다. 특히 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 용산구의 모든 아파트를 대상으로 오는 9월 30일까지 실거주 2년 의무 조건을 부여하며 갭투자를 사실상 차단했습니다. 하지만 이 제도는 모든 주택에 동일하게 적용되지 않아 규제의 사각지대가 발생하고 있습니다. 이로 인해 일부 고급 주택 시장에서는 투자 열기가 되살아나는 풍선효과가 나타나고 있습니다. 이번 글에서는 토지거래허가제의 적용 방식, 규제를 피하는 사례들, 그리고 이에 따른 시장 변화와 전망을 깊이 있게 다뤄보겠습니다.

 

1. 토지거래허가제란 무엇인가?

토지거래허가제는 특정 지역에서 부동산 거래를 제한하는 제도로, 투기 우려 지역이나 개발 예정지에서 부동산 가격 급등을 막기 위해 시행됩니다. 이 제도의 핵심은 다음과 같습니다.

 

① 관할 구청장의 허가 필요

일정 규모 이상의 주택·상가·토지를 매매할 경우, 거래 전에 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 없이 거래를 진행하면 계약이 무효화될 수 있습니다.

 

② 실거주 2년 의무 조건

토지거래허가제 대상 지역의 아파트를 매수할 경우, 반드시 2년간 실거주해야 합니다. 이는 갭투자(전세를 끼고 매수하는 방식)를 원천적으로 차단하기 위한 조치입니다.

 

현재 서울 강남 3구와 용산구의 모든 아파트는 오는 9월 30일까지 토허제 대상으로 지정되어 있습니다.

 

2. 규제를 피하는 사례들: 사각지대의 등장

토지거래허가제가 모든 주택에 동일하게 적용되지 않는 점은 큰 논란거리입니다. 건축물 용도나 행정구역에 따라 규제를 피해가는 사례들이 속속 등장하고 있습니다.

 

1) 용산 한남더힐: 연립주택으로 분류된 고급 아파트

한남더힐은 서울 용산구에 위치한 대표적인 고급 주택 단지로, 수십억 원대의 매매가를 자랑합니다. 하지만 해당 단지 내 일부 동은 규제를 피해갔습니다.

 

① 건축물 용도 차이

한남더힐은 총 32개 동으로 구성되어 있는데, 이 중 11개 동이 연립주택으로 분류되었습니다. 연립주택은 건축법상 아파트와 다른 용도로 인정되기 때문에 토허제가 적용되지 않습니다.

 

② 규제 차이에 따른 투자 가능성

같은 단지 내에서도 아파트 동은 실거주 2년 의무 조건이 붙어 갭투자가 불가능하지만, 연립주택 동은 갭투자가 가능합니다. 실제로 이달에는 한남더힐 연립주택에서 175억 원짜리 신고가 거래 이루어졌습니다.

 

2) 도곡동 타워팰리스: 오피스텔의 규제 회피

도곡동 타워팰리스는 서울 강남구에 위치한 초고층 주상복합 단지로, 아파트와 오피스텔이 공존합니다. 문제는 이 오피스텔들이 사실상 고급 주거용으로 사용되면서도 규제를 피해간다는 점입니다.

 

① 건축물 용도의 차이

오피스텔은 건축법상 업무용 공간으로 분류되지만, 실제로는 주거용으로 사용되는 경우가 많습니다. 타워팰리스 내 오피스텔은 고급 아파트 대체재로 활용되지만, 토허제 대상에서 제외되고 있습니다.

 

② 투자 열기 지속

결과적으로 같은 생활권 내에서도 아파트는 실거주 의무 조건이 붙어 거래가 제한되지만, 오피스텔은 자유롭게 매매할 수 있어 투자자들의 관심이 집중되고 있습니다.

 

3) 위례신도시: 행정구역에 따른 규제 차이

위례신도시는 서울 송파구, 경기 성남시, 하남시에 걸쳐 있는 대규모 신도시입니다. 하나의 생활권을 공유하지만, 행정구역에 따라 토허제 적용 여부가 달라지는 사례입니다.

 

① 단지별 규제 차이

위례신도시 내 ‘송파꿈에그린위례’는 송파구에 속해 토허제 대상이지만, 길 건너 성남시에 위치한 ‘위례센트럴자이’는 규제를 받지 않습니다. 두 단지는 거리상 불과 200미터 차이에 불과하지만 법적으로 완전히 다른 환경입니다.

 

② 매수자 관심 변화

두 단지는 입지, 브랜드, 시세 면에서 비슷하지만 규제가 붙은 송파꿈에그린위례는 매수자들의 관심에서 멀어지고 있고, 반대로 위례센트럴자이는 투자 열기가 높아지고 있습니다.

 

3. 풍선효과: 규제를 피한 지역에서의 가격 상승

토지거래허가제가 시행된 이후 규제를 피해간 지역에서는 부동산 시장의 풍선효과가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

 

1) 한남뉴타운: 빌라와 단독주택의 프리미엄

한남뉴타운은 서울 용산구 한강변에 위치한 재개발 지역으로, 향후 고급 아파트로 전환될 가능성이 높은 곳입니다.

 

① 프리미엄 급등

한남2구역에서는 빌라 한 채에 붙은 프리미엄이 무려 15억 원 이상을 기록했습니다. 감정가는 12억 원인데 웃돈만 15억 원을 더해 총 거래가는 27억 5천만 원에 달했습니다.

 

② 단독주택 시장 과열

한강 조망이 가능한 한남4·5구역에서도 매수 문의가 이어지고 있지만 진입 장벽이 높아 최소 30억~40억 원 이상의 자본이 필요합니다.

 

2) 고급 주택 시장의 투자 집중

규제를 피해간 고급 주택 시장에서는 투자자들이 몰리며 가격 상승세를 보이고 있습니다. 이는 일반적인 아파트 시장과 대비되는 현상으로, 자본력이 높은 투자자들이 규제가 없는 대체 투자처를 적극적으로 찾고 있다는 점을 보여줍니다.

 

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4. 예측 및 전망: 정책 개선 필요성

현재 토지거래허가제가 부동산 투기를 억제하고 가격 안정화를 목표로 하고 있지만, 사각지대 문제로 인해 일부 지역에서는 오히려 투자 열기가 높아지고 있습니다. 앞으로 예상되는 변화와 필요한 개선점은 다음과 같습니다.

 

① 규제 실효성 강화 필요

건축물 용도나 행정구역 차이에 따른 규제 회피 사례를 줄이기 위해 법령 개정 및 제도 개선이 필요합니다.

 

② 시장 혼란 지속 가능성

규제가 일부 지역에만 집중되면서 풍선효과로 인한 가격 상승과 시장 혼란이 계속될 가능성이 큽니다.

 

③ 고급 주택 시장 과열 우려

자본력이 높은 투자자들이 규제를 피해 고급 주택 시장으로 몰리며 가격 상승세를 견인할 것으로 보입니다.

 

서울시의 토지거래허가제가 부동산 시장 안정화라는 목적을 가지고 시행되고 있지만, 사각지대 문제와 풍선효과로 인해 정책적 허점이 드러나고 있습니다. 앞으로 보다 공정하고 실효성 있는 정책 개선을 통해 부동산 시장 전반의 안정화를 도모해야 할 것입니다.

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