지금이 리즈, 리츠의 모든 것 (feat. 건물주의 꿈)

지금이 리즈, 리츠의 모든 것 (feat. 건물주의 꿈)

 

누구나 건물주의 꿈을 품고 살아가지만, 평생 돈을 모아도 건물 하나 사기 어려운 것이 현실이죠. 하지만, 다른 투자자와 돈을 모아 함께 투자하면 건물주가 될 수 있습니다. 단돈 100만 원으로 건물주 되는 법, 이번에서 같이 알아볼까요?

 

1. 조물주 위에 리츠주

1) 리츠가 뭔데?

리츠란 개인이 소액으로도 부동산에 투자할 수 있는 간접투자 상품입니다. 다시 말해, 투자자가 부동산투자회사(REITs·리츠)에 투자를 하면 회사는 투자받은 돈으로 상업용 오피스, 리테일 상가, 호텔 등을 매입하고, 임대료 등의 수익을 투자자에게 나눠주는 식이죠.

 

2) 왜 이렇게 리츠, 리츠거리는 거야?

요즘 재테크 시장에서는 리츠 얘기를 빼놓을 수 없습니다. 이만큼 안전한 투자가 없다고들 하는데요. 리츠는 부동산 투자의 일종인 만큼 실물 자산을 보유할 수 있어 안전 자산으로 꼽힙니다. 또, 적은 돈으로도 부동산 투자 효과를 노릴 수 있다는 것도 매력적이죠. 특정 부동산 매입을 위해 조성되는 부동산 펀드와는 달리 하나의 리츠에 투자함으로써 다양한 부동산 자산을 소유할 수 있고, 상장 리츠는 주식처럼 자유롭게 사고팔 수 있습니다.

 

3) 안정적인 배당주

리츠는 법인세를 면제받는 대신 배당 가능 이익의 90% 이상을 무조건 투자자에게 배당해야 합니다. 주가가 떨어져도 배당은 일정해야 하므로 오히려 배당 수익률은 높아지는 경우가 많죠. 작년 국내 상장 리츠의 배당 수익률은 연 7.4%로 안정적인 편이었습니다.

 

4) 리츠는 세금을 줄여

간접투자 상품인 리츠는 양도세, 보유세 등 각종 세금이 부과되는 직접투자 상품보다 세금 부담이 적습니다. 정부가 리츠 활성화를 위해 분리과세라는 과세특례 혜택을 제공하기 때문이죠. 투자금 최대 5,000만 원 안으로 이전 리츠와 신규 리츠의 보유기간이 3년을 초과할 경우, 배당금에 대해 15.4%의 금융소득 과세가 아닌 9.9%의 분리과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

분리과세: 특정 소득에 대해 종합소득과 별도로 분리해 세금을 부과하는 제도입니다. 종합과세보다 낮은 세율로 세금을 납부할 수 있어서 절세효과가 있는데요. 분리과세를 신청한 계좌에서 발생한 금융소득은 종합과세에서 제외되므로 특히 고소득자에게 더욱 유리합니다.

 

2. 리츠에 봄이 오다

고금리에 주춤했던 리츠가 요즘 심상치 않습니다. 금리 인하를 앞두고 주가와 수익률이 급등하는 건 물론, 정부 지원까지 확대된다고 하죠. 지금이 바로 리츠 투자의 적기라고 하는데, 그 이유를 알아볼까요?

 

1) 쭉쭉 오르는 리츠

금리 인하 기대감이 몰려오면서 국내 리츠 시장이 꿈틀댑니다. 리츠 시가총액 상위 10개 종목으로 구성된 KRX 리츠 TOP10 지수는 올해 12% 이상 상승했는데요. 고금리 장기화에 바닥을 찍은 작년에 비해 크게 오르며 회복세를 보였죠. 지난 22일 기준, 국내 상장 리츠 중 1위인 SK리츠는 연초 대비 26.45% 상승했고, 2위인 ESR켄달스퀘어리츠도 30.81% 상승했습니다. 각각의 예상 배당 수익률은 7.25%, 5.66%로 높은 수준입니다.

 

2) 드디어 금리 내려가나?

거액의 부동산 자산을 보유하기 위해 돈을 빌려야 하는 부동산 시장에서는 금리가 중요한 지표인데요. 금리가 낮아지면 돈을 빌릴 때 내는 이자도 적어지면서 리츠 수익률이 높아질 조짐을 보이자, 리츠를 사려는 투자자는 늘어납니다. 리츠 운영 기업 역시 외형 확장에 힘을 쓰는 추세죠.

 

3) 정부도 도와줄게!

정부도 리츠 활성화에 진심입니다. 리츠 활성화 방안을 통해 리츠 규제는 풀고 지원은 크게 늘리겠다는 건데요.

 

리츠 대상을 확대해 투자할 수 있는 자산의 범위를 헬스케어, 시니어주택 등으로 넓혔습니다. 기존에는 부동산투자회사법이 허용한 자산만 가능했기에 주로 주택이나 오피스에 집중됐죠. 또 프로젝트 리츠를 도입해 리츠가 부동산을 직접 개발할 수 있게끔 했는데요. 원래 프로젝트금융투자회사가 개발하고 리츠가 자산을 인수했다면, 이제 프로젝트 리츠가 직접 개발할 수 있도록 하면서 기준과 부담을 확 줄였죠. 마지막으로, 주로 연 1회 배당을 했던 리츠의 배당을 월 단위로 허용했는데요. 배당금을 미리 받음으로써 복리 효과를 누릴 수 있는 건 물론, 매달 수익을 확인할 수 있다는 것이 장점입니다.

 

리츠 배당 확대법이라고 불리는 부동산투자회사법 개정안도 하반기부터 시행됩니다. 이제 리츠가 배당할 수 있는 한도를 계산할 때, 평가손실을 반영하지 않습니다. 예를 들어 리츠가 100억 원의 배당 한도를 냈지만, 50억 원의 평가손실이 있다면 평가손실을 제외한 50억 원만 배당할 수 있었는데요. 개정안이 시행되면 평가손실이 발생해도 이를 반영하지 않기 때문에 배당 수익을 늘릴 수 있습니다.

 

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3. 리츠로 레츠고

1) 리츠 투자 방법 A to Z

리츠 투자는 크게 상장 리츠와 비상장 리츠로 나뉩니다. 상장 리츠는 말 그대로 주식시장에 등록된 리츠로, 일반 주식과 동일하게 증권사를 통해 투자할 수 있는데요. 상장 리츠는 연중 1~4회 배당을 실시하는 점이 매력적이죠. 또한 상장지수펀드(ETF)를 통한 투자도 가능합니다. 배당 지급 주기를 분기에서 월로 변경한 국내 리츠 ETF가 점차 늘어나면서 ETF를 통한 리츠 투자도 관심을 끕니다.
비상장 리츠는 상장되지 않은 리츠를 뜻하는데요. 비상장 리츠의 경우 ‘리츠정보시스템’에 올라오는 공모 현황을 확인해 투자할 수 있습니다. 리츠 투자를 위해선 실적 대비 주가 수준과 기초자산, 임대료 상승 조건, 금융 조달 비용 등을 종목별로 따져본 뒤 선택해야 합니다.

 

2) 안정적 투자자 저격하는 국내 리츠

리츠는 단기 매매로 수익을 얻으려는 투자자보다는 배당 수익에 목표를 둔 안정적인 성향의 투자자에게 적합합니다. 국내 리츠는 주로 오피스 빌딩과 물류센터, 매장이나 상가 등 소매업체가 제품을 판매하는 데 사용되는 리테일 자산 리츠가 대부분인데 공실률이 3% 미만일 정도로 수요가 많습니다. 작년 미국 주요 도시의 오피스 공실률이 19.6%에 달한 것과 비교하면 훨씬 적은 수치죠. 그만큼 안정적으로 배당 수익을 받을 수 있다는 의미입니다.

 

3) 그래도 금리 변동성은 주의해야 해

몇 년 전, 저금리와 함께 부동산이 호황기를 맞았을 때도 리츠 상품이 인기를 끌었습니다. 다만 금리가 본격적으로 오르면서 빠르게 외면받았는데요. 이처럼 리츠 시장의 가장 큰 변수는 금리입니다. 리츠는 보통 큰돈을 모아 자산을 매입하는데, 금리가 높은 상황에서는 자금 조달 비용이 늘어나 수익성이 악화하죠. 임대료 외의 이익을 내지 못하는 리츠는 추가 자산으로 신규 리츠를 구매하거나, 빌린 돈을 갚을 때마다 이자도 함께 넣어야 하기 때문에 이자를 결정하는 금리 변동성에 주의해야 합니다.

 

리츠의 인기는 나날이 뜨거워집니다. 웬만한 주식보다 높은 배당수익을 얻을 수 있기에 리츠는 상장할 때마다 수백 대 1의 청약 경쟁률을 기록하기도 하는데요. 건물주가 되는 가장 쉬운 방법, 리츠로 좋은 투자 하시기를 응원합니다.

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