계약한 직후 일어날 수 있는 사기유형과 대처방법

계약한 직후 일어날 수 있는 사기유형과 대처방법

 

세입자의 보증금을 떼먹는 전세사기가 요즘 기승을 부리고 있다고 합니다. 그동안 세입자가 떼인 보증금이 무려 총 2조 원에 달하며, 날이 갈수록 피해 건수도 증가하고, 피해 금액도 커지는 추세라고 합니다. 특히, 청년 세입자일수록 더 조심해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 보증금 사기를 당한 사람 3명 중 2명이 청년층이라고 할 정도로, 매우 높은 비중을 차지하고 있기 때문입니다. 전세사기라는 명칭으로 불리지만 전세사기 유형들이 전부 사기죄에 해당하지는 않기 때문에 더욱 사전에 전세사기를 예방하는 것이 중요합니다. 나의 보증금이 위태로워지는 순간은 언제인지, 전세사기가 어떻게 벌어지는 지를 확인하고, 전세사기를 예방하는 방법과 문제가 발생했을 때 어떻게 대처할 수 있는지도 함께 살펴봐야 하겠습니다.

 

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1. 형법에서의 사기죄

형법에서의 사기죄란, ‘사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취하는 것(형법 제347조)으로 누군가를 속여서 돈이나 집 등 재산을 빼앗고, 그렇게 뺏은 재산을 처분한 경우에 사기죄 처벌을 받습니다. 하지만 사람들이 말하는 ‘전세사기’는 법적인 ‘사기죄’에 해당하지 않는 경우에도 흔히 쓰입니다. 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 경우라면 일반적으로 적용하곤 합니다. 그래서 전세사기 유형과 예방법을 볼 때도, 형법상 사기죄도 포함하여, 내 보증금을 위협할 수 있는 다양한 상황들을 모두 함께 확인해봐야 합니다.

 

형법에서의 사기죄

 

2. 월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사

2.1. 대항력의 이해 (나의 전입신고일, 임대인 변경과 대출)

대항력이란, 세입자가 권리를 주장할 수 있는 법적인 힘을 말합니다. 만약 내가 6월 31일 입주하고 전입신고를 했다면, 나의 권리를 보장할 수 있는 대항력은 7월 1일 0시부터 효력이 생깁니다. 그런데 만약, 임대인이 6월 31일에 집을 팔거나(임대인 변경), 은행 대출을 받으면(주택담보대출) 당일 즉시 효력을 가집니다. 그러니까 나는 7월 1일 0시부터 대항력이 생기지만 6월 31일에 새로 바뀐 임대인이 은행 대출을 당일에 받는다면 이 빚은 6월 31일부터 효력이 생기는 것입니다.

 

새로 입주한 세입자가 전입신고를 한 다음날 0시부터 효력이 생기는 반면에 은행 대출과 같은 등기내용의 변경은 당일 즉시 효력을 가지는 건 주택임대차보호법의 맹점입니다. 이를 악용하여 어떤 임대인들은 세입자가 대항력을 갖추기 전에 주택의 소유자를 변경하거나 주택담보대출을 실행하기도 합니다. 만일 임대인이 계약 당일에 주택담보대출을 실행하고 근저당권 설정 등기까지 마친다면, 세입자의 대항력은 다음날부터 생기는 반면 근저당권 설정은 당일부터 효력을 가지기 때문에 근저당권이 내 보증금보다 선순위로 올라서게 됩니다. 그럼 나중에 경매에 넘어가거나 우선순위를 다투게 됐을 때, 내 보증금보다 이러한 근저당권이 먼저 보호받게 될 수 있습니다.

 

체크리스트 : 계약 당일에 벌어지는 전세사기 예방법

 

2.2. 체크리스트 : 계약 당일에 벌어지는 전세사기 예방법

1) 전세계약 당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인

만일 임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면 신청사건 처리 중으로 명시되기 때문입니다. 이 경우 잔금을 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리 중인지 확인해야만 합니다. 등기부등본은 이사 당일뿐 아니라 2-3일 뒤에도 살펴보는 것이 좋습니다.

 

2) 특약사항을 삽입.

계약서를 쓸 때, 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 일절 하지 않기로 하는 특약사항을 넣어야 합니다.

3) 전세권을 설정

전세권이란, 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 및 수익을 얻을 수 있는 권리입니다. 쉽게 말해 기존의 임대차계약이 집만 빌리는 것이라고 한다면 전세권 설정은 집과 함께 그 집에 대한 권리관계까지 내가 차지한다고 볼 수 있습니다.

 

전입신고를 통해 얻은 대항력과 비교해 보았을 때 가장 차이가 크다고 할 수 있는 부분은 바로 효력이 발생하는 시점입니다. 전세권은 등기를 통해 실행하기 때문에 등기한 때부터 효력이 발생하기 때문입니다. 또한 전세권을 설정한다면 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 경우, 후순위 채권자들보다 전세금을 우선변제받을 수 있습니다. 다만 전세권을 설정하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하고, 비교적 큰 금액의 비용이 발생할 수 있다는 사실을 꼭 기억하셔야 합니다. 참고로 전세계약 시작일에 임대인이 변경되는 모든 경우가 위험하지는 않습니다. 다만 혹시 있을지 모르는 불상사를 예방하기 위해서는, 새로운 임대인과 옛 임대인의 매매계약서에 임대차계약을 이어받는다는 약속이 포함되는지 확인해야만 합니다. 또한 새로운 임대인과 전세계약서를 다시 작성하고 계약서에 확정일자를 받아 주택임대차보호법상의 우선변제권을 갖추어야 합니다.

 

이중계약,  이사를 갔는데 아직 세입자가 있는 경우

 

3. 이중계약, 이사를 갔는데 아직 세입자가 있는 경우

3.1 체크리스트 : 계약 당일에 벌어지는 전세사기 예방법

1) 깡통주택을 조심

현재까지의 사기 사례를 살펴보면, 보증금이 주택가격과 비슷할수록 이런 사기가 발생할 가능성이 큽니다. 그래서 보증금을 비롯해 이미 임대인이 집을 담보로 너무 많은 빚을 지고 있다면, 이 빚들의 총합이 주택가격의 80%를 넘는 깡통주택이라면 좀 더 고민해보셔야 합니다.

 

2) 기존 세입자가 이사를 나갔는지 확인하고 잔금을 지급

임대인이 기존 세입자의 보증금을 돌려줘야 그 사람이 이사를 나갈 텐데, 만약 기존 세입자의 보증금도 제때 돌려주지 않고, 나한테도 보증금도 받아 간 채 잠적하면 안 되기 때문입니다. 만약, 임대인과 기존 세입자 모두가 합의하고 내가 보증금을 기존 세입자에게 직접 입금하는 경우가 생길 수도 있습니다. 그럴 때는 계약서의 특약사항에 보증금을 기존 세입자의 계좌로 입금한다는 사실을 정확히 적어두어야 합니다.

 

선순위 근저당, 신탁등기 말소 등 특약조건 불이행

 

4. 선순위 근저당, 신탁등기 말소 등 특약조건 불이행

4.1. 임대인이 특약을 지키지 않는 경우

빚이 많은 집, 신탁등기인 집은 위험하니까 계약하지 않겠다고 했을 때, 일부 임대인들은 계약한 후에 빚이나 신탁을 전부 정리할 테니 일단 계약하자고 부추기기도 합니다. 특약으로 근저당권과 신탁등기 등을 말소한다고 쓰는 것입니다. 하지만 임대인이 특약을 지키지 않았고, 그 상태로 집이 경매에 넘어가게 되면 내가 계약하기 전에 이미 등기부등본에 잡혀 있던 빚들이 나보다 우선하게 됩니다. 그러면 보증금을 회수하지 못하게 될 수도 있습니다. 신탁등기를 말소시키지 않는다면 계약 자체가 무효로 취급될 수도 있습니다.

 

4.2. 체크리스트 : 계약 당일에 벌어지는 전세사기 예방법

1) 특약사항에 임대인의 의무를 정확하게 쓰기

특약사항에 임대인의 의무를 명확하게 기재하도록 해야 합니다. 그러면 근저당권을 말소하지 않을 시, 전세 계약을 취소할 수 있습니다. 필요하다면 임대인이 계약서 특약을 지키지 않아서 세입자에 생긴 손해에 대한 배상도 요구해 볼 수 있습니다.

 

2) 특약사항 실행 과정을 지켜보기

특약을 쓴 뒤, 무엇보다 중요한 것은 임대인이 근저당권 또는 신탁등기를 말소하는지 두 눈으로 직접 확인하는 것입니다. 예를 들어 임대인이 신탁등기를 말소하겠다는 특약을 썼다고 해도, 어차피 신탁등기에서 임대 권한을 가진 것은 신탁회사이기 때문에 유의해야 합니다. 아예 계약서에 보증금을 입금할 신탁회사를 정확히 적어두고, 보증금을 신탁회사로 입금하는 게 더 나을 수 있습니다.

 

 

계약서 작성할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법

 

임대인 확인할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법

 

집 고를 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법