임대인 확인할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법

임대인 확인할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법

세입자의 보증금을 떼먹는 전세사기가 요즘 기승을 부리고 있다고 합니다. 그동안 세입자가 떼인 보증금이 무려 총 2조 원에 달하며, 날이 갈수록 피해 건수도 증가하고, 피해 금액도 커지는 추세라고 합니다. 특히, 청년 세입자일수록 더 조심해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 보증금 사기를 당한 사람 3명 중 2명이 청년층이라고 할 정도로, 매우 높은 비중을 차지하고 있기 때문입니다. 전세사기라는 명칭으로 불리지만 전세사기 유형들이 전부 사기죄에 해당하지는 않기 때문에 더욱 사전에 전세사기를 예방하는 것이 중요합니다. 나의 보증금이 위태로워지는 순간은 언제인지, 전세사기가 어떻게 벌어지는 지를 확인하고, 전세사기를 예방하는 방법과 문제가 발생했을 때 어떻게 대처할 수 있는지도 함께 살펴봐야 하겠습니다.

 

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1. 형법에서의 사기죄

형법에서의 사기죄란, ‘사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취하는 것(형법 제347조)으로 누군가를 속여서 돈이나 집 등 재산을 빼앗고, 그렇게 뺏은 재산을 처분한 경우에 사기죄 처벌을 받습니다. 하지만 사람들이 말하는 ‘전세사기’는 법적인 ‘사기죄’에 해당하지 않는 경우에도 흔히 쓰입니다. 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 경우라면 일반적으로 적용하곤 합니다. 그래서 전세사기 유형과 예방법을 볼 때도, 형법상 사기죄도 포함하여, 내 보증금을 위협할 수 있는 다양한 상황들을 모두 함께 확인해봐야 합니다.

 

가짜 임대인과의 계약

 

2. 가짜 임대인과의 계약

임대인이 아닌 사람이 임대인인 척 명의를 도용하는 경우가 심심치 않게 발생합니다. 가짜 임대인이 건물을 임대하면서 알아낸 실제 임대인의 인적사항을 이용하여 자신이 건물주인 척 거짓된 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 방식입니다. 혹은 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조해 대리인 행세를 하면서 세입자의 보증금을 가로채기도 합니다.

 

이런 불상사를 막기 위해서는 임대인이라고 주장하는 사람이 정말 임대인이 맞는지를 확인하는 일이 중요합니다. 신분증에 쓰여 있는 임대인의 인적사항과 등기부등본 상의 임대인의 정보가 일치하는지 확인해야 합니다. 이때 등기부등본은 본인이 직접 발급받아 확인해 보기를 추천드립니다. 서류를 위조할 경우 수위 높은 처벌을 받을 수 있지만 등기부등본을 위조하는 경우도 발생하고 있다고 합니다.

 

2.1. 임대인을 대신해서 대리인이 왔을 때 대처법

불가피한 이유로 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 하는 경우 다음과 같은 사항은 꼭 확인이 필요합니다.

1) 임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류들 즉, 인감도장이 찍힌 위임장과 그 인감도장을 증명할 인감증명서를 확인해야만 합니다.

     위임장과 인감증명서를 대조해 두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 체크하는 것은 필수입니다.

2) 임대인과의 유선 통화를 통해 계약 내용을 다시 한번 확인하기를 추천드립니다.

3) 전세보증금을 반드시 임대인 명의의 통장에 지급해야 합니다. 만일 임대인의 요청에 의해 대리인 계좌로 입금해야 하는 경우라면,         특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금하게 되었음을 명시해야만 합니다.

 

2.2. 체크리스트 : 가짜 임대인으로 인한 전세사기 예방법

1) 등기부등본 임대인이 계약 당사자인지 확인하기

2) 임대인 신분증 확인하기

3) 대리인 확인절차 거치기

 

신탁회사의 동의없는 계약

 

3. 신탁회사의 동의 없는 계약

3.1. 신탁의 정의

신탁이란 임대인이 주택을 비롯한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는 걸 의미합니다. 임대인은 주택을 담보로 대출을 받을 수도 있으며, 추가적인 다른 수익을 얻기 위해서도 신탁을 합니다. 전문적인 용어의 신탁이란 재산을 가진 사람이 자신이 믿을 수 있는 제3자에게 자신의 재산을 이전하여 관리 및 운용하도록 하는 행위라고 합니다. 이때 재산을 가진 사람은 위탁자라 칭하고 재산을 이전받은 제3자는 수탁자라고 칭합니다. 따라서 부동산 신탁이란 부동산을 소유한 위탁자가 해당 부동산을 담보로 대출을 받거나 부동산을 이용해 수익을 얻기 위해 수탁자에게 신탁하는 행위를 의미합니다. 신탁이라는 개념 자체가 여러 이해관계자를 내포하고 있다 보니 많이 복잡하게 느껴지실 수 있지만, 간단하게 정리하자면 부동산 재산을 전문가에게 맡겨 관리하는 것입니다.

 

3.2. 신탁등기 및 소유권 확인

등기부등본 서류에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다. 이 중 갑구를 보면, 신탁여부를 바로 알아볼 수 있습니다. 임대인이 신탁회사에게 신탁 계약을 맺었다는 것이 갑구에 적혀 있다면, 진짜 소유권은 임대인에게 없습니다. 보통은 임대인이 곧 집의 소유주인지 확인한 뒤 계약서에 서명을 하는데, 만약 신탁등기라면 이렇게 계약해선 안됩니다.

 

신탁 등기가 된 집은 임대인(=소유주)이 나와 전월세 계약을 하고 싶을 때 반드시 신탁회사의 동의를 받거나, 내가 아예 신탁회사와 계약해야 합니다. 왜냐하면, 부동산을 신탁할 경우 부동산의 소유권이 신탁회사에게 넘어가기 때문입니다. 만약, 신탁회사 동의 없이 계약한다면, 계약 자체가 무효로 취급될 수 있습니다. 이렇게 되면, 내가 남의 집을 불법점유하고 있는 것으로 퇴거 요청받을 수도 있습니다. 신탁회사의 사전 승낙 및 합의가 있고 이를 증명할 서류를 확인할 수 있다고 해도, 반드시 전문가의 도움을 통해 절차를 밟거나, 다른 집을 우선적으로 선택하는 것을 추천드립니다.

추가로 설명드리자면, 부동산을 신탁할 경우 부동산의 소유권이 위탁자(원 주택소유자)가 아닌 수탁자(신탁회사)에게 이전됩니다. 쉽게 말해 신탁된 부동산을 대상으로 계약을 체결하기 위해서는 원래 소유자였던 위탁자가 아닌 수탁자와 계약을 맺어야 하는 것입니다. 만일 수탁자가 아닌, 신탁등기된 부동산의 위탁자(원 주택소유자)와 전세계약을 한다면 해당 계약은 본래 의도했던 법적 효력을 발휘할 수 없습니다. 이렇게 된다면 주택을 무단 점유하는 것이나 다름없으니 주의해야 합니다. 물론 수탁자의 사전 승낙 및 합의가 있고 이를 증명할 서류를 확인할 수 있다면 이야기가 달라지겠지만, 기본적으로는 위탁자가 아닌 수탁자와 계약을 하는 것이 원칙입니다.

 

3.3. 체크리스트 : 신탁등기 전세사기 예방법

1) 등기부등본 확인하기

잘못된 계약을 하지 않으려면, 등기부등본을 통해 부동산이 신탁되었는지 여부를 확인해야만 합니다. 만일 등기부등본을 확인했는데 신탁등기가 되어 있다면 신탁원부라는 서류를 추가적으로 확인해야만 합니다. 

2) 신탁원부 확인하기

신탁원부란, 위탁자와 수탁자 그리고 수익자와 신탁관리인의 성명 및 주소, 신탁의 목적, 신탁재산의 관리방법, 신탁 종료의 사유 등을 포함한 서류입니다. 따라서 신탁원부를 확인하면 누구에게 이 부동산을 임대해 줄 권한이 있는지, 해당 부동산을 담보로 받은 대출이 있는지 등을 알 수 있습니다. 참고로 이 신탁원부는 인터넷으로는 발급받을 수 없기 때문에 등기소에서 직접 발급받아야만 합니다. 그리고 한 가지 말씀드리자면, 신탁원부를 통해 권리관계를 파악하는 일이 개인에게는 다소 생소하고 어려울 수 있기 때문에 전문가의 도움을 받기를 추천드립니다.

 

집 고를 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법