계약서 작성할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법

계약서 작성할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법

 
세입자의 보증금을 떼먹는 전세사기가 요즘 기승을 부리고 있다고 합니다. 그동안 세입자가 떼인 보증금이 무려 총 2조 원에 달하며, 날이 갈수록 피해 건수도 증가하고, 피해 금액도 커지는 추세라고 합니다. 특히, 청년 세입자일수록 더 조심해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 보증금 사기를 당한 사람 3명 중 2명이 청년층이라고 할 정도로, 매우 높은 비중을 차지하고 있기 때문입니다. 전세사기라는 명칭으로 불리지만 전세사기 유형들이 전부 사기죄에 해당하지는 않기 때문에 더욱 사전에 전세사기를 예방하는 것이 중요합니다. 나의 보증금이 위태로워지는 순간은 언제인지, 전세사기가 어떻게 벌어지는 지를 확인하고, 전세사기를 예방하는 방법과 문제가 발생했을 때 어떻게 대처할 수 있는지도 함께 살펴봐야 하겠습니다.
 

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1. 형법에서의 사기죄

형법에서의 사기죄란, ‘사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취하는 것(형법 제347조)으로 누군가를 속여서 돈이나 집 등 재산을 빼앗고, 그렇게 뺏은 재산을 처분한 경우에 사기죄 처벌을 받습니다. 하지만 사람들이 말하는 ‘전세사기’는 법적인 ‘사기죄’에 해당하지 않는 경우에도 흔히 쓰입니다. 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 경우라면 일반적으로 적용하곤 합니다. 그래서 전세사기 유형과 예방법을 볼 때도, 형법상 사기죄도 포함하여, 내 보증금을 위협할 수 있는 다양한 상황들을 모두 함께 확인해봐야 합니다.
 

월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사

 

2. 월셋집을 전셋집으로 둔갑시킨 중개사

2.1. 나쁜 공인중개사 프로세스

일부 지역에는 임대인 없이 임대차계약을 맺는 나쁜 관행이 있습니다. 공인중개사가 임대인의 대리인을 자처하면서, 임대인이나 대리인 관련 서류를 전혀 준비해주지 않는 것입니다. 이 빈틈을 노리고, 사기를 치는 일부 나쁜 공인중개사가 있습니다. 예를 들어, 임대인의 대리인으로서 계약을 하러 나온 공인중개사가 세입자와 보증금 1억 원의 전세계약을 체결하고, 임대인에게는 보증금 1천만 원의 월세 계약을 체결했다고 속이는 것입니다. 이렇게 발생한 총 9천만 원의 차액을 공인중개사가 빼돌려서 이익을 챙깁니다. 공인중개사가 임대인과 세입자 모두를 속이는 것입니다.
 

체크리스트 : 가짜 임대인으로 인한 전세사기 예방법

 

2.2. 체크리스트 : 가짜 임대인으로 인한 전세사기 예방법

1) 등록된 공인중개사와 거래하기
이러한 불상사를 막기 위해서는 해당 공인중개업자가 정상적으로 등록된 공인중개업자가 맞는지 사전에 확인해야 합니다. 무자격자가 증개업 등록증이나 자격증을 빌려서 중개사무소를 차리는 경우가 생각보다 많습니다. 등록된 중개업자인지 여부는 국가공간정보포털에서 확인할 수 있습니다. 열람공간에 들어가 부동산 중개업조회 메뉴를 클릭하면 지역과 사무소 상호, 공인중개사 이름, 전화번호 등을 입력할 수 있고 이를 통해 등록번호와 중개업자 여부를 확인할 수 있습니다.
 

국가공간정보포털

 
2) 부동산 공제증서 받기
개업 중인 공인중개사는 공인중개사법 제30조에 따라 보증보험이나 공제상품에 가입해야 합니다. 이에 따라 공인중개사의 과실이나 고의로 계약자가 금전적 피해를 입었을 때 손해를 보증한다는 내용을 담은 부동산 공제증서를 발급하게 됩니다. 이 공제증서는 실제 중개사고 때문에 벌어진 손해를 배상해 줄 때에 쓰이며, 공인중개사가 사기를 벌이지 않겠다는 다짐이기도 합니다. 그러니 중개업등록증과 공인중개사의 신분증을 확인해 꼭 증서를 받을 수 있도록 해야 합니다.
 

선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지

 

3. 선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지

3.1. 보증금 많은 다가구주택 vs 공동담보 많은 다세대 및 오피스텔

보증금이 많은 다가구주택은 너무 많은 보증금들이 이미 나보다 우선하여 묶여 있는 집이기 때문에 위험할 수 있습니다. 다세대주택 또는 오피스텔에는 공동 담보가 너무 커서, 세입자들의 보증금 보호가 제대로 지켜지지 않을 수 있습니다. 공동담보가 많은 다세대 및 오피스텔의 경우, 등기부등본에서 공동담보에 대한 언급을 확인할 수 있습니다. 하지만 보증금이 많은 다가구주택에 사는 세입자들의 보증금은 등기부등본에 나타나지 않습니다. 그래서 좀 더 유의해야 해서 확인 및 계약을 체결해야 합니다. 다가구주택이란, 한 개의 단독주택 안에 여러 가구가 사는 집입니다. 쉽게 예를 들면, 1명의 임대인이 같은 건물에 있는 모든 세입자와 계약을 맺고 있는 집입니다. 등기상으로도 1개의 주소지, 한 명의 임대인에 여러 개의 가구가 등록되어 있고, 1명의 임대인에 대해, 여러 가구가 각각의 보증금을 내고 입주해 있는 건물인 것입니다.

 

3.2. 다가구 전입세대 확정일자 열람하기

만약 같은 다가구주택에 이미 세입자들이 거주하고 있다면, 이들의 보증금 총합을 선순위 임차보증금이라고 파악해 볼 수 있습니다. 선순위 임차보증금이란, 건물 전체 보증금들의 합, 즉 동일한 등기 주소지에 이미 입주해 있는 다른 세입자들의 임차보증금의 총합을 의미합니다. 이때, 선순위라는 수식어가 붙은 이유는 기존 세입자들의 보증금이 나의 보증금보다 앞선 배당 순위를 차지하고 있기 때문입니다. 나중에 건물이 경매에 넘어갔을 때, 나보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 것입니다. 그럼 나는 상대적으로 후순위가 되는 것입니다. 나보다 우선할지도 모를 보증금들이 얼마나 있는지 확인하려면 다가구 전입세대 확정일자라는 서류를 확인해 볼 필요가 있습니다. 물론, 모든 세입자들이 전입신고 하고 확정일자를 받아두진 않습니다. 하지만 반드시 확정일자를 받아두어야 합니다. 확정일자를 받아두지 않으면 나중에 집이 경매 넘어갔을 때 몹시 곤란해질 수 있습니다.
 

3.3. 우선변제권

다가구주택에 전월세 계약을 할 때에는, 이미 나보다 먼저 입주해서 살고 있는 같은 다가구주택 건물 안 세입자들의 보증금이 얼마나 많이 있는지 확인해봐야 합니다. 확정일자를 받은 선순위 임차보증금은 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 갖고 있습니다. 만약 우선변제권을 획득한 세입자들이 있다면, 내 보증금은 그들보다 후순위가 되는 것입니다. 우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면, 임대인의 빚 때문에 집이 경매에 넘어가더라도 나는 나보다 순위가 낮은 사람들보다 더 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있게 되는 것입니다.
 

3.4. 최우선변제

우선변제권을 획득한 보증금들 중에 어떤 것들은 확정일자 받은 날짜와 상관없이 더 최우선적으로 보호받기도 합니다. 최우선변제대상이 되었기 때문입니다. 주택임대차보호법 제8조에 따르면, 주택이 경매에 매각될 때 ‘나’의 보증금이 아래와 같이 법에서 지정한 소액 보증금 기준에 해당한다면, 최우선적으로 변제를 받을 수 있습니다. 쉽게 말해, 내가 가장 늦게 입주한 세입자이더라도 그 보증금의 규모가 소액이라면 가장 먼저 배당받을 수 있는 것입니다.

예를 들어 내가 서울의 1억 5천만 원짜리 집에 1억 2천만 원의 보증금을 내고 들어갔다고 가정한다면 서울시의 소액세입자 기준금액은 1억 5천만 원이기 때문에 나는 최우선변제권을 가지고 있습니다. 하지만 문제는 최우선변제의 제한금액입니다. 서울시에서 소액세입자이 우선변제권을 가지는 금액은 5천만 원으로 제한됩니다. 따라서 보증금 1억 2천만 원에서 내가 보장받을 수 있는 금액은 5천만 원뿐입니다. 다만 이때 모든 금액을 전부 변제받을 수 있는 것은 아니에요. 아래의 표에 따라 우선변제금액만큼만 변제받을 수 있습니다. 단, 최우선변제금액이 주택가격의 2분의 1을 초과한다면 딱 2분의 1에 해당하는 금액까지만 변제받을 수 있다는 점도 유의해야 합니다.
 

3.5. 소액보증금 및 우선변제금액 기준

내가 계약하기 훨씬 이전에 임대인이 이 집을 담보로 빚을 졌다면, 그 빚이 생긴 시점을 기준으로 확인해야 합니다. 그리고 집이 위치한 지역에 따라서도 기준이 조금씩 달라진다는 점도 같이 확인해야 합니다. 즉, 지역에 따라 그리고 빚이 생긴 시기에 따라서 내가 적용받는 소액보증금 및 우선변제금액 기준이 달라지는 것입니다. 예를 들어, 내가 2022년 5월 18일에 확정일자를 받았다 하더라도 집에 대한 근저당이 2014년에 설정되었다면 소액보증금의 기준 금액은 9천5백만 원 이하가 되고, 최우선변제를 받을 수 있는 금액 또한 3천2백만 원이 되는 것입니다. 따라서 다시 한번 강조하지만, 등기부등본을 볼 때 빚(ex. 근저당권)이 생긴 시점, 금액, 다른 세입자들의 임차보증금 규모 등을 고려하여 혹시라도 집이 경매에 넘어갈 때 내가 돌려받을 수 있는 금액이 얼마인지를 계산해보아야 합니다.
 

체크리스트 : 빚 많은 집에서 벌어지는 전세사기 예방법

 

3.6. 체크리스트 : 빚 많은 집에서 벌어지는 전세사기 예방법

1) 특약사항 기재
다가구주택의 경우 계약을 하기 전에는 다른 세입자의 보증금 규모를 알기 어려워요. 따라서 반드시 임대인의 동의를 받아 계약 전에 부채 규모를 확인해야 합니다. 만일 임대인이 거짓말을 할 경우를 대비하여 특약사항을 기재하는 것을 추천드립니다.
 
2) 계약 전 확정일자 부여 현황 발급
계약 전에는 임대인의 동의서, 임대인의 신분증 사본, 인감증명서 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황 서류를 발급받도록 해야 합니다.
 
3) 계약 후확정일자 부여 현황 및 전입세대 열람 내역 발급
계약 후에는 임대차 계약서와 본인 신분증 사본 등 필요서류를 챙겨 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역 2가지 모두 발급해 보시는 것을 추천드립니다. 확정일자 부여 현황과 전입세대 열람 내역에 기재된 보증금 금액을 통해 이 집에 대해 설정된 부채의 규모를 계산해 볼 수 있습니다.
 
 

집 고를 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법

 

임대인 확인할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법