전세대출 축소, 5월엔 조이고 6월엔 재보고 (feat. 전세대출 수난 시대)

전세대출 축소, 5월엔 조이고 6월엔 재보고 (feat. 전세대출 수난 시대)

 

최근 정부와 금융당국이 전세대출 규제를 강화하면서, 전세 임차인과 실수요자, 투자자 모두가 새로운 대출 환경에 적응해야 하는 시기가 왔습니다. 5월부터는 보증비율이 낮아지고, 6월부터는 소득·부채 심사까지 강화돼 전세대출 문턱이 한층 높아졌습니다. 이제는 대출을 받기 위해 더 많은 준비와 계산이 필요합니다. 실제로 이미 전국 임대차 시장은 월세로 급격히 기울고 있는 상황입니다. 이번 글에서는 5~6월 전세대출 규제 변화의 구체적 내용, 시장의 변화, 그리고 전세로 계속 살기 위한 실질적 대응법까지 서술형으로 풀어드립니다.

 

1. 전세대출 보증비율, 5월부터 90%로 하향

2025년 5월부터 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증 등 주요 전세대출 보증기관의 보증비율이 기존 100%에서 90%로 하향 조정됐습니다. 이는 전세자금대출을 받을 때 보증기관이 대출금의 전액이 아닌 90%까지만 보증해 주고, 나머지 10%는 은행이 직접 부담해야 한다는 의미입니다. 보증비율이 낮아지면서, 은행 입장에서는 대출 심사 기준을 더 강화할 수밖에 없고, 임차인 입장에서는 실제로 받을 수 있는 대출금이 줄어듭니다.

 

예를 들어, 전세보증금이 2억 원인 경우, 기존에는 2억 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 1억 8천만 원까지만 대출받을 수 있습니다. 나머지 2천만 원은 자기자금으로 마련해야 하므로, 실수요자와 투자자 모두 자금 계획을 새로 세워야 하는 상황이 됩니다.

 

2. 6월부터는 소득·부채 심사 강화, 보증 한도 차등화

6월부터는 단순히 보증비율만 낮아지는 것이 아니라, 임차인의 소득과 부채 상황에 따라 보증 한도가 달라지는 구조로 바뀝니다. 즉, 같은 집을 계약하더라도, 임차인의 소득이 적거나 기존 부채가 많으면 대출받을 수 있는 금액이 줄어듭니다. 이는 기존에는 소득과 무관하게 전세보증금의 일정 비율까지 대출이 가능했던 것과 달리, 앞으로는 실제 상환능력을 따지기 시작한다는 의미입니다.

 

이로 인해, 소득이 낮거나 부채가 많은 임차인은 대출을 받기 어려워지고, 대출 금리도 상승할 가능성이 높아졌습니다. 실제로 금융권에서는 7월부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계까지 시행될 예정이라, 대출 문턱이 한층 더 높아질 전망입니다.

 

3. 이미 시작된 월세 시대…전세 매물 줄고 월세 매물 늘어

보증비율 축소와 심사 강화는 5월과 6월 얘기지만, 시장은 이미 전세보다 월세 쪽으로 기울었습니다. 2025년 1~2월 기준, 전국 임대차계약 중 월세 비중은 61.4%로, 지방 비아파트 주택은 82.9%까지 치솟았습니다. 이는 전세사기 여파, 임대인의 보증금 부담, 높아진 전셋값 등 복합적인 요인 때문입니다.

 

특히, 4월 18일 기준 서울 전세 매물은 2만 7,977건으로 1년 새 9.1% 줄었고, 월세 매물은 1만 9,983건으로 10.6% 늘었습니다. 전세는 빠지고 월세는 불어나는 구조가 확고히 자리 잡고 있습니다.

 

4. 전세로 계속 살려면, 이렇게 대비하세요

정부가 보증 요건만 강화하고, 대체 안전장치를 마련하지 않은 채 대출 문턱만 높이는 데 대해 무책임하다는 지적도 나옵니다. 이제는 임차인 스스로가 자금 계획을 세우고, 대출 한도를 미리 확인해야 하는 시대가 됐습니다.

 

5. 내 소득·부채 기준, 보증 한도 미리 확인

HUG, SGI 등 보증기관 홈페이지에서 예상 보증한도 조회 기능을 활용해, 내 소득과 부채에 따라 대출 가능 금액을 미리 파악하세요.

 

반응형

6. 전세 대신 월세 가능성도 따져보기

전세보증금의 10%가 부족하다면, 월세로 전환했을 때 부담이 어느 정도인지 계산해 보세요. 예를 들어, 3억 5천만 원 전세의 10%는 3,500만 원, 전월세전환율 6% 기준 월세 부담은 약 17만 원입니다.

 

7. 줄어든 보증 한도, 월세로 환산해보기

전세 대출 한도가 줄어든 만큼, 월세로 전환했을 때의 부담을 미리 계산해 보면, 실제 부담을 보다 현실적으로 예측할 수 있습니다.

 

8. 요약 및 시사점

① 5월부터 전세대출 보증비율 90%로 하향: 은행 리스크 증가, 대출한도 축소, 임차인 자금 부담↑

② 6월부터 소득·부채 심사 강화: 상환능력 따라 보증 한도 차등, 대출 문턱↑

③ 시장은 이미 월세 중심으로 전환: 전세 매물 줄고 월세 매물 증가, 전세사기·보증금 부담 등 복합 요인

④ 전세로 계속 살기 위한 준비: 소득·부채 기준 보증 한도 확인, 전월세전환율 활용, 자금 계획 세우기

 

전세대출 규제 강화는 전세 임차인과 실수요자, 투자자 모두에게 큰 변화를 요구합니다. 앞으로는 자금 계획과 대출 한도 확인이 필수입니다. 시장 변화와 정책 변화를 꼼꼼히 살피고, 나의 상황에 맞는 최적의 주거 선택을 준비하세요.

---

 

한국형 리츠(REITs) 도입, 주거혁명의 시작인가?

 

서울 아파트 중위가격 10억원 시대, 청년층을 위한 지분형 모기지의 모든 것

 

청년주택드림대출, 연 2%대 초저금리로 내 집 마련 (feat. 조건과 혜택)