전세가 사라지고, 월세가 지배한다! (feat. 주거시장의 변화)

전세가 사라지고, 월세가 지배한다! (feat. 주거시장의 변화)

 

1. 서울 아파트 전세 거래 ‘뚝’… 월세로 쏠리는 주거시장

2025년 4월, 서울 아파트 전세 거래량이 전월 대비 26.5%나 급감했습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 4월 전세 거래는 1만 141건으로, 2024년 9월 이후 최저치입니다. 입주 물량도 18% 줄면서 전세 시장은 더욱 얼어붙고 있습니다.

 

2. 임대차 2법, 전세 시장 변화의 핵심 변수

전세 거래 급감의 주요 원인 중 하나는 ‘임대차 2법’의 영향입니다.

 

① 계약갱신청구권: 임차인이 계약 종료 시 2년 더 거주할 권리 보장

② 전월세상한제: 재계약 시 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한

 

이 법들이 시행되면서 기존 세입자의 계약 연장이 늘어나 신규 매물이 잘 나오지 않고, 전세 시장이 꽉 막히는 현상이 심화됐습니다. 업계에서는 임대차 2법이 전세 매물 감소와 가격 급등, 이중가격 형성 등 부작용을 낳았다는 평가와 함께, 임차인 보호라는 순기능도 있었다는 분석이 공존합니다.

 

3. 대출금리 부담·전세사기 급증… 월세로 이동 가속화

전세대출 금리는 3.80~5.20%로, 이자 부담이 크게 늘었습니다. 여기에 전세사기 피해도 2021년 2,976건에서 2023년 1만 5,665건으로 5배나 급증했고, 피해액은 3조 원을 돌파했습니다. 이런 부담 속에 세입자들은 월세로 빠르게 이동하고 있습니다.

 

2025년 1분기 월세 계약 비중은 64.6%로, 2014년 이후 최고치이며, 수도권 RIR(임차가구 월소득 대비 임대료 비율)은 26.3%로, 월급의 4분의 1 이상이 임대료로 지출되고 있습니다.

 

수요가 몰리면서, 서울 소형 다세대·연립(33㎡ 이하) 월세는 평균 70만 원을 돌파했고, 전세보증금도 꾸준히 오르고 있습니다.

 

4. 집주인 우위, 월세 시장이 더 강해진다

월세 수요가 늘면서 집주인 우위 시장이 형성되고 있습니다. 전세 매물은 줄고, 월세 가격은 오르는 구조가 고착화되고 있죠. 특히 아파트 전세사기를 피하려는 수요가 아파트 전세로 쏠리면서, 비아파트(빌라, 단독주택) 전세 시장은 더욱 위축되고 있습니다.

 

5. 청년·신혼 주거복지 공약 ‘봇물’… 실현 가능성은?

대선을 앞두고 각 후보들은 청년·신혼부부 주거복지 공약을 쏟아내고 있습니다.

 

① 이재명: 공공임대 비율 확대, 월세 세액공제 범위 확대

② 김문수: 반값 월세 존 조성, 청년 오피스텔 10% 특별공급

③ 이준석: 연 1.7% ‘든든출발자금’, 원금 유예 대출로 주거비 부담 완화

 

하지만, 정책 실현에 필요한 재원과 구체적 실행 방안이 부족해 ‘공약은 공약일 뿐’이라는 회의론도 적지 않습니다.

 

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6. 전세의 시대는 저물고, 월세가 주거시장을 지배한다

전세 시장이 빠르게 위축되고 월세 시장이 대세로 자리 잡고 있습니다. 임대차 2법, 대출금리 부담, 전세사기 등 복합적 요인이 맞물리며, 세입자들은 월세로 이동할 수밖에 없는 현실에 직면했습니다. 월세 부담이 커진 만큼, 청년·서민 주거 안정 대책의 실효성, 임대차 제도의 보완과 시장 안정화 방안이 그 어느 때보다 중요한 시점입니다.

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