2025년 부동산 시장 양극화 (feat. 강남 토허제 해제와 지방 미분양 대책의 명암)

2025년 부동산 시장 양극화 (feat. 강남 토허제 해제와 지방 미분양 대책의 명암)

 

1. 서울 강남 부동산 시장, 토지거래허가제 해제로 들썩

2025년 2월 12일, 서울시가 강남구 삼성동, 대치동, 청담동과 송파구 잠실동 등 국제교류복합지구 일대의 토지거래허가제(토허제)를 해제하면서 서울 부동산 시장이 크게 요동치고 있습니다. 이 결정은 2020년부터 지속되어온 토허제를 5년 만에 해제한 것으로, 부동산 시장에 큰 변화를 가져올 것으로 예상됩니다.

 

토허제는 1979년 처음 도입된 제도로, 투기 우려가 있는 지역에서 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 관할 구청장의 허가를 받도록 하는 규제입니다. 이 제도 하에서는 2년간 실거주 의무와 2년간 매매 및 임대 금지 등의 제한이 있어, 소위 '갭투자'가 불가능했습니다. 예를 들어, 20억 원짜리 아파트를 구매하려면 전액 자기 자금으로 매입해야 했고, 2년간 실제 거주해야 했습니다.

 

1) 토허제 해제의 영향

토허제 해제 이후 강남3구의 아파트 평균 거래 가격이 급격히 상승했습니다. 2월 12일부터 20일까지의 평균 거래 가격은 24억 5,139만 원으로, 해제 전인 1~11일 대비 8.0% 상승했습니다. 이는 연간으로 환산하면 무려 100% 이상의 상승률에 해당하는 놀라운 수치입니다.

 

특히 송파구 잠실동의 '엘리트' 단지(잠실엘스, 리센츠, 트리지움)를 중심으로 호가가 크게 올랐습니다. 예를 들어,

 

① 잠실 엘스: 토허제 해제 전 32억 원 → 해제 후 34억 원 (1주일 만에 2억 원 상승)

② 잠실 리센츠: 토허제 해제 전 35억 원 → 해제 후 37억 원 (1주일 만에 2억 원 상승)

③ 대치동 래미안대치팰리스: 2024년 12월 35억 5천만 원 → 2025년 2월 13일 40억 원 (2개월 만에 5억 원 상승)

 

이러한 가격 상승은 투자자들의 관심이 다시 강남 지역으로 집중되고 있음을 보여줍니다. 토허제 해제로 갭투자가 가능해지면서, 실수요자뿐만 아니라 투자 목적의 수요도 크게 늘어난 것으로 분석됩니다.

 

2) 투자 패턴의 변화

① 잠실 엘리트 거주자들의 인근 재건축 단지 관심 증가

토허제가 해제된 잠실 엘리트 단지 주민들이 자신의 아파트를 높은 가격에 매각한 후, 아직 토허제가 적용되는 인근 재건축 단지로 이주하는 현상이 나타나고 있습니다. 이는 재건축 완료 후 더 큰 시세 차익을 노리는 전략으로 보입니다. 예를 들어, 잠실 주공5단지의 경우 재건축 이후 50억 원 이상의 가격이 형성될 것으로 예상되어 관심이 집중되고 있습니다.

 

② 잠실에서 강남으로의 '점핑' 현상 발생

일부 투자자들은 이번 기회에 잠실 지역 아파트를 매각하고 더 프리미엄이 높은 강남 지역으로 이동하는 '점핑' 현상을 보이고 있습니다. 대치동 은마아파트나 개포동 주공아파트 등 재건축 기대감이 큰 단지들이 주요 타겟이 되고 있습니다.

 

2. 지방 부동산 시장, 미분양 해소를 위한 정부 대책 발표

반면 지방 부동산 시장은 심각한 미분양 문제에 직면해 있습니다. 2024년 12월 말 기준 준공 후 미분양(악성 미분양)이 2만 1,480 가구에 달해, 전년 대비 2배 증가했습니다. 이 중 80%가 지방에 집중되어 있어 정부가 적극적인 대책 마련에 나섰습니다.

 

1) 정부의 미분양 해소 대책

① LH의 미분양 주택 3천가구 매입

   - 한국토지주택공사(LH)가 지방의 미분양 주택 3천 가구를 시장가보다 낮은 가격에 매입하기로 했습니다.

   - 매입한 주택은 '든든전세주택'으로 활용될 예정입니다. 이는 세입자가 시세의 90% 수준 전세금으로 최소 6년간 거주할 수 있는 공공임대주택 유형입니다.

   - 세입자는 6년 후 해당 주택을 분양받을 수 있는 선택권도 가지게 됩니다.

 

② 지방 미분양 주택 구입 시 금융 지원

   - 3월 24일 이후 대출 신청분부터 적용됩니다.

   - 지방 미분양 주택 구입 시 디딤돌 대출 금리를 0.2%p 인하합니다. 예를 들어, 기존 연 3.0% 금리가 2.8%로 낮아집니다.

   - 반면 수도권 주택 구입 시에는 디딤돌 및 버팀목 대출 금리가 0.2%p 인상됩니다.

 

이러한 대책은 지방 부동산 시장의 활성화와 건설사의 유동성 위기 방지를 목표로 하고 있습니다. 그러나 이 대책의 실효성에 대해서는 전문가들 사이에서 의견이 엇갈리고 있습니다.

 

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3. 전문가 의견 및 향후 전망

부동산 전문가들은 정부의 미분양 해소 대책에 대해 실효성 논란을 제기하고 있습니다. 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

 

1) 입지가 좋지 않은 미분양 주택의 근본적 문제 해결 가능성

많은 전문가들은 미분양의 주요 원인이 해당 지역의 열악한 입지 조건이라고 지적합니다. 단순히 가격을 낮추거나 금융 지원을 확대한다고 해서 수요가 생기지는 않을 것이라는 의견입니다.

 

2) LH의 재무 안정성 악화 우려

LH가 미분양 주택을 대규모로 매입할 경우, 장기적으로 LH의 재무 상태가 악화될 수 있다는 우려가 제기되고 있습니다. 특히 매입한 주택의 가치가 계속 하락할 경우 LH의 부실화로 이어질 수 있습니다.

 

3) 건설사의 무분별한 공급에 대한 책임 소재

일부에서는 수요를 고려하지 않고 무분별하게 주택을 공급한 건설사들의 책임을 정부가 떠안는 것이 적절한지에 대한 의문을 제기하고 있습니다.

 

전문가들은 보다 실질적인 대책으로 취득세, 양도세 등의 세제 혜택 확대를 제안하고 있습니다. 예를 들어, 지방 미분양 주택 구입 시 취득세를 현행 1~3%에서 0.5~1%로 낮추거나, 양도소득세 비과세 요건을 완화하는 방안 등이 거론되고 있습니다.

 

4. 결론: 부동산 시장 양극화 심화 우려

2025년 한국의 부동산 시장은 서울 강남권과 지방의 양극화가 더욱 심화될 것으로 전망됩니다. 강남권은 토허제 해제로 인한 투자 수요 증가로 단기적으로 가격 상승이 예상되는 반면, 지방은 미분양 문제 해결이 쉽지 않을 것으로 보입니다.

 

투자자들은 이러한 시장 상황을 고려하여 신중한 투자 결정을 내려야 할 것입니다. 특히 지방 부동산 투자 시에는 해당 지역의 경제 상황, 인구 동향, 개발 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

 

정부와 지방자치단체는 지역 균형 발전을 위한 장기적인 정책 마련에 힘써야 할 것으로 보입니다. 단기적인 미분양 해소 대책뿐만 아니라, 지방 도시의 경쟁력 강화를 위한 산업 육성, 교육 환경 개선, 교통 인프라 확충 등 종합적인 접근이 필요할 것입니다.

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