서울 아파트 경매 물건이 9년여 만에 가장 많습니다. 하지만 돈을 마련할 곳이 없어 물건은 쌓이고 있습니다. 오늘은 ‘서울 아파트 경매 물건 폭증: 경매에서 기회 찾기?’에 대해 다룹니다.
1. 9년 만에 최다
지난 10월 서울에서 경매로 나온 아파트는 380건이었습니다(출처: 지지옥션). 2015년 4월(401건) 이후 9년여 만에 가장 많고, 전달인 9월(169건)과 비교해도 2배 이상 늘었습니다. 낙찰률도 41.3%로 9월(45.6%)보다 4.3%p 하락했고요. ① 고금리로 원리금을 갚기 어려워 경매로 나오는 아파트는 늘고 있지만 ② 대출 규제로 돈을 마련할 곳은 없어 수요가 줄고 있습니다.
경기도 비슷한 상황입니다. 2024년 10월 경기에서 경매로 나온 아파트는 809건으로, 이는 2014년 12월 이후 약 10년 만에 최고치입니다.
2. 시장의 특이점 3가지
서울 아파트 경매 물건 증가와 관련해 눈에 띄는 세 가지 특징을 살펴봅니다.
1) 노도강 유찰 증가
지난달 서울 아파트 경매에서 2회 이상 유찰된 35건 중 13건이 ‘노도강' 지역이었습니다. 전체 유찰 물건의 약 37%로, 시장 전망이 밝지 않은 상황에서 낮은 가격대 아파트의 수요가 더 줄어든 걸 보여줍니다.
2) 유찰 물건 적체
올여름만 해도 아파트 경매 물건은 유찰 후 곧 새 주인을 찾았지만, 요샌 유찰 후 매물이 쌓이는 현상이 두드러집니다. 이로 인해 향후 가격 하락 가능성이 커지고 있습니다.
3) 강남 3구 고가 낙찰
반면 강남 3구(강남·서초·송파구)에선 감정가를 초과한 낙찰 사례가 나타나고 있습니다. 평균 낙찰가율은 강남(107.5%), 서초(107.3%), 송파(101.3%) 순입니다. 고가 시장에 대한 수요는 여전히 강합니다.
낙찰률과 낙찰가율의 차이요? 낙찰률은 경매에서 낙찰돼 새 주인을 찾은 비율을 뜻합니다. 낙찰률이 60%라면 경매 10건 중 6건이 새 주인을 찾았단 얘기. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가격의 비율을 의미합니다. 낙찰가율이 90%라면 감정가가 10억 원인 물건이 9억 원에 낙찰됐다는 얘깁니다. 낙찰가율이 100%면 시세를 다 주고 산 것과 다름없단 뜻.
3. 경매에서 기회 찾기?
아파트 경매 물건 증가는 내 집 마련의 기회일 수 있습니다. 평소 궁금했지만 누구에게 묻기 힘들었던 경매 기초 지식을 Q&A로 정리했습니다.
Q. 부동산 경매란?
A. 가장 높은 가격을 부른 이에게 집을 넘기는 방식입니다. 보통 채권자(돈을 빌려준 이)가 법원을 통해 경매를 진행하고, 그 부동산이 있는 지역의 법원에서 열립니다.
Q. 경매 정보는 어디서 얻지?
A. 법원경매정보 사이트(courtauction.go.kr)에서 무료로 정보를 얻을 수 있습니다. 다만 검색은 좀 불편할 수 있어요. 좀 더 편하게 정보를 얻고 싶다면 유료 사이트를 이용하는 것도 좋습니다.
Q. 시장 하락기와 상승기, 경매에 유리한 시기는?
A. 시장 하락기가 유리합니다. 시장 하락기엔 채무불이행 사례가 늘고, 경매에 나오는 부동산 수도 증가해 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 취득할 수 있습니다. 물론 시장 상승기에도 경매는 존재합니다. 단, 상승기엔 경쟁이 치열해 싼값에 낙찰받기 어렵습니다. 따라서 급매 가격 정도에 낙찰받아 상승 흐름에 편승, 오른 가격에 매도해 수익을 냅니다.
Q. 앞으로 집값이 더 떨어진다고 가정하면 이달보단 다음 달, 그다음 달에 더 싼 경매 물건이 나오는 게 아닐까?
A. 감정평가 시점보다 시세가 떨어져 유찰 횟수가 늘면 결국 누군가가 낙찰을 받습니다. 하지만 부동산시장이 계속 하락세라면 감정가도 시세를 반영합니다. 가령 6개월 전 5억 원으로 감정한 아파트의 현재 감정가가 시세를 반영해 4억5000만 원이 되기도 합니다. 즉 낙찰가율은 큰 의미가 없습니다. 입찰 당시 시세를 기준 삼아 싼값에 낙찰받는 게 ‘훨씬’ 중요합니다.
Q. 적은 돈으로 큰 수익을 낼 수 있을까?
A. 목적에 따라 다릅니다. 월세 수익을 원한다면 오피스텔이나 빌라가 좋고, 시세차익을 원한다면 아파트가 더 나을 수 있습니다. 재개발이나 재건축 지역은 장기투자에 적합하지만, 고수익을 노리고 무작정 도전했다가 그만큼 큰 리스크를 짊어질 수 있으니 신중히 접근해야 합니다.
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