지금 부동산 분위기 (feat. 서울 아파트 실거래가 지수 하락)

지금 부동산 분위기 (feat. 서울 아파트 실거래가 지수 하락)

 

한국 부동산 시장의 바로미터는 서울이니까 서울 아파트 얘기를 해볼게요. 서울 아파트 실거래가 지수가 올해 들어 처음 하락했어요. (지난 9월 0.01% 하락) 실거래가 지수는 부동산 시장의 실제 가격 흐름을 나타내는 지표예요. 즉 현실적인 시장 흐름을 반영하죠.

 

1. 거래량이 뚝-

서울 아파트 거래량은 7월 9181건 -> 8월 6474건 -> 9월 3089건으로 반토막이 났어요. 7월이 피크였네요. 10월은 3254건으로 조금 늘었지만 여전히 거래 부진이에요.

 

2. 9월에 뭔 일 있었나?

정부의 대출 옥죄기가 시작한 달이에요. *스트레스 DSR 2단계가 시작됐고, 이에 맞춰 은행들이 제각각 대출 한도를 줄였어요. 그리고 10월에는 디딤돌대출마저 축소한다고 했죠. 이는 정부에서 해주는 대표적인 서민 대출인데, 이 한도를 줄인다고 하니 '그럼 우린 언제 집 사란 말인가'란 원성이 높아졌어요.

* 아주 쉽게 말해, 원래 나오던 금액보다 더 줄여서 대출해 주는 거예요.

 

3. 사전에 막겠다는 전략?

정부가 대출 규제를 강화하는 건, 빚내서라도 집을 사겠다는 영끌족을 막겠다는 이유가 커요. 아무래도 시장이 갑자기 달아오르면, '지금이라도 사야 하는 거 아냐'란 불안심리가 생기게 돼요. 그럼 영끌을 해서라도 부동산 시장에 뛰어들게 되는데요. 집값은 장기적으로 보면 우상향이라지만, 그 중간중간 급등락을 반복하게 되죠. 집값이 떨어지거나 금리가 올라가면 대출 이자는 어떻게 갚나요?

 

4. 그래서 경매물건이 최다!

그렇게 대출을 못 갚아 경매행을 하게 된 수도권 아파트가 최근 10년 이내 최고치를 기록했어요. 전국 주거시설 경매 진행 건수는 9월의 2933건 → 10월 3493건으로 19.1% 증가했어요.

 

만약 부동산 시장이 좋으면, 이렇게 경매 물건으로 나왔다가도 취하되어 다시 시장에서 팔리는 경우가 있거든요? 근데 지금은 그런 물건도 줄었어요. 그리고 경매 현장에서도 사겠다는 사람들이 두드러지지 않아 경매 물건은 쌓여가는 상황이고요. 이런 것만 봐도 현재 부동산 시장이 호황기에서 조금씩 내려가고 있다는 의미죠.

 

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5. 그래도 강남이 최고!

서울 아파트의 전반적인 분위기가 조금 가라앉은 거지만, 사실 강남은 여전히 기세 등등이에요. 강남구 아파트의 3.3㎡(평) 당 매매가격이 평균 9,395만 원을 넘었거든요. 1억에 육박하고 있어요. 강남 다음이 서초구 8,675만 원, 송파구 7,019만 원, 용산구 6,870만 원, 성동구 5,748만 원 순이예요.

 

6. 전세사기로 4조 원을...

전세를 구할 때 가장 중요한 것이 '전세보증보험'을 가입하는 거예요. 만약 집주인이 이런저런 이유로 보증금을 돌려주지 못할 때 여러분은 보증보험을 통해 보증금을 대신 돌려받을 수 있거든요.

전세보증보험 종류는 HUG, HF, SGI 등이 있어요. 이 중 주택도시보증공사(HUG)가 2년 연속 3조 원대 영업손실을 보게 될 것 같아요. HUG가 올해 1∼10월 우리 같은 이들에게 내어준 돈이 3조 3천271억 원에 달하거든요.

 

HUG는 자체 자금으로 먼저 여러분에게 돈을 돌려주고 2~3년에 걸쳐 경매 등을 통해 돈을 회수해요. 즉, 일단 쓰고 나중에 채우는 방식이죠. 그런데 이것도 경매가 잘 진행되거나, 집주인한테 돈을 돌려받아야 순기능인데, 지금 그렇지 못해요.

 

HUG가 집주인으로부터 받아내는 회수율이 8%대로 뚝 떨어졌거든요. 그러다 보니 HUG 적자는 쌓일 수밖에 없고 HUG 등이 제공하는 보증보험 상태가 안 좋아질 수 있어요. 자본금이 쪼그라드는데 어떻게 여러분에게 돈을 돌려주겠어요.

 

그래서 정부는 '앞으로 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 되나 안 되나' 평가하고 전세대출을 내어줄지를 검토 중이에요. 전세사기를 최대한 막겠다는 의도지만, 사실 현재 전세대출 규모가 크게 증가하여 이를 막겠다는 이유도 있어요.

 

집 살 때 받는 대출은 DSR을 적용해, 버는 만큼 빌려주는 제약을 걸어요. 그래서 DSR을 조절하면서 대출한도를 줄였다 늘였다 할 수 있어요. 반면 전세대출은 DSR이 적용되지 않아 대출 전액 보증이 가능해요. 그러다 보니 전세대출을 받는 사람이 늘어나고 그렇게 전셋값이 상승하게 되면 결국 집값을 밀어 올리게 되는 거죠.

 

그래서 전세대출에도 DSR을 적용할까 말까 고민 중이에요. 이런 말까지 나오는 건  이미 한국의 가계대출 규모가 위험 수준에 이르렀기 때문이에요. 국제금융협회(IIF) 세계 부채 보고서를 보면, 올 1분기 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 98.9%로 조사 대상국 중 4위를 기록했어요. 점점 대출의 길이 좁아질 것 같아요.

 

7. HUG 전세보증금반환보증

전세계약 종료 후 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 전세보증금을 대신 돌려줘요. 수도권 7억 원 그 외 지역 5억 원 이하 집만 해당하고, 전세계약기간의 1/2 경과 전까지 신청해야 해요. 세입자는 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 합니다.

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