집 고를 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법

집 고를 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법

세입자의 보증금을 떼먹는 전세사기가 요즘 기승을 부리고 있다고 합니다. 그동안 세입자가 떼인 보증금이 무려 총 2조 원에 달하며, 날이 갈수록 피해 건수도 증가하고, 피해 금액도 커지는 추세라고 합니다. 특히, 청년 세입자일수록 더 조심해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 보증금 사기를 당한 사람 3명 중 2명이 청년층이라고 할 정도로, 매우 높은 비중을 차지하고 있기 때문입니다. 전세사기라는 명칭으로 불리지만 전세사기 유형들이 전부 사기죄에 해당하지는 않기 때문에 더욱 사전에 전세사기를 예방하는 것이 중요합니다. 나의 보증금이 위태로워지는 순간은 언제인지, 전세사기가 어떻게 벌어지는 지를 확인하고, 전세사기를 예방하는 방법과 문제가 발생했을 때 어떻게 대처할 수 있는지도 함께 살펴봐야 하겠습니다.
 

1. 형법에서의 사기죄
형법에서의 사기죄란, ‘사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취하는 것(형법 제347조)으로 누군가를 속여서 돈이나 집 등 재산을 빼앗고, 그렇게 뺏은 재산을 처분한 경우에 사기죄 처벌을 받습니다. 하지만 사람들이 말하는 ‘전세사기’는 법적인 ‘사기죄’에 해당하지 않는 경우에도 흔히 쓰입니다. 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 경우라면 일반적으로 적용하곤 합니다. 그래서 전세사기 유형과 예방법을 볼 때도, 형법상 사기죄도 포함하여, 내 보증금을 위협할 수 있는 다양한 상황들을 모두 함께 확인해봐야 합니다.

 

깡통주택의 정의

 

2. 깡통주택의 정의

임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 가리킵니다. 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들이 흔히 깡통주택입니다.
 

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보통 깡통주택을 전세로 내놓는 임대인들은 갭투기를 통해 해당 주택을 사들였을 확률이 큽니다. 이때의 갭(차이)은 매매가-전세가를 의미하며, 그 갭마저도 은행에서 대출을 받고 있습니다. 이렇게 되면, 임대인이 스스로 자유롭게 융통할 수 있는 돈은 거의 없습니다. 보증금도, 은행 대출금도 전부 언젠가 타인에게 돌려줘야 하는 돈을 의미하기 때문입니다. 그렇기 때문에 만약 집이 경매에 넘어가기라도 하면, 세입자는 보증금을 떼이게 됩니다. 경매에 넘어가지 않더라도, 계약이 끝나고 이사를 나갈 때 제때 보증금을 돌려주지 못할 수도 있습니다. 임대인이 제 돈 주고 산 집이 아니니, 돌려줄 돈이 없는 경우에 특히 더 그렇습니다. 이런 경우, 다음 세입자가 구해지지 않아서 보증금을 줄 수 없다고 하거나, 집 가격이 하락해 집값이 전세보증금보다 적어졌을 때에도 이사를 가려는 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 일이 발생할 수도 있습니다.
 
일반적으로 깡통주택은 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미합니다. 즉, 임대인이 자기 돈을 얼마나 들여서 집을 갖고 있느냐가 중요한 것입니다. 깡통주택의 임대인은 불상사가 생겼을 때 빚 상환을 회피해 버릴 수 있기 때문입니다. 그렇기에 깡통주택은 마치 시한폭탄 같은 존재라고 할 수 있습니다.
 
깡통주택에 전세로 들어간 순간부터 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생깁니다. 예를 들어, 주택이 경매에 넘어갔을 때, 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있으며, 경매에 넘어가지 않더라도, 집값이 떨어지거나 임대인의 경제적 사정이 어려워지면 보증금을 돌려주지 못하게 될 수도 있습니다. 애초에 임대인의 돈은 거의 없는 깡통주택이기 때문에, 임대인이 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않을 수도 있는 상황이 발생할 수도 있습니다. 그러므로 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 합니다.
 

체크리스트 : 깡통전세 사기 예방법

3. 체크리스트 : 깡통전세 사기 예방법

 
3.1. 깡통주택 거르기
내가 보고 있는 이 집이 깡통주택인지, 확인해야 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있습니다. 만약, 내 보증금이 2억 원인데 집값이 2억 2천만 원이라면 반드시 거래를 피해야 합니다. 이렇게 보증금이 집값에 맞먹는 수준이라면, 임대인의 경제적 여건이 충분하지 않다고 예상할 수 있습니다.
 
3.2. 임대인의 경제력을 믿지 않기
임대차계약을 할 때 임대인이 경제력을 과시하며 당연히 보증금을 돌려준다고 안심시키더라도 믿어선 안됩니다. TV에 출연했다거나, 집이 아주 많은 부자라거나, 유명한 직업을 가졌더라도 이런 정보는 전세사기가 벌어진 이후에 아무 도움이 되지 않습니다. 실제로 깡통주택 전세사기가 벌어진 이후에 임대인이 처벌받는다고 해도, 반드시 내 보증금 전부를 돌려받을 수 있다고 장담할 순 없습니다.
 
3.3. 전세보증금반환보증 가입
전세보증금반환보증에 가입해야 합니다. 전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품입니다. 아무리 깡통주택을 잘 판별했더라도 집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될 수 있습니다. 때문에 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있습니다.