내 월세 부담을 낮추는 정책 (feat. 전세의 월세화)

내 월세 부담을 낮추는 정책 (feat. 전세의 월세화)

 

서울 빌라 임대차 시장에서 월세 거래량이 전세를 넘어섰습니다. 오늘은 ‘전세의 월세화: 내 월세 부담을 낮추는 정책은?’에 대해 다룹니다.

 

1. 월세 > 전세

올 들어 11월까지 서울 빌라 월세 거래(6만 6194건)는 작년 동기(6만 125건)보다 10.1% 늘었습니다. 반면 전세 거래는 5만 7604건으로 작년 같은 기간(6만 6408건)보다 13.3% 줄었습니다. 월세가 전세보다 많아진 이유요? ① 전세 사기 여파(보증금을 돌려받을 수 있다는 신뢰가 무너짐) ② 대출 규제 강화(전세대출 문턱이 높아짐) ③ 1인가구 증가(유동성 높은 월세를 선호하는 경향이 짙어짐) 등이 맞물린 영향입니다.

 

금융당국은 지난 9월부터 스트레스 DSR¹⁾ 2단계 규제를 시행했습니다. 또 유주택자 대상 주택담보·전세대출도 중단했습니다.

 

¹⁾ 스트레스 DSR: 미래의 금리인상으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 고려해 현재 대출금리에 일정 수준의 ‘가산금리(스트레스)’를 더해 대출한도를 정하는 겁니다. 2024년 9월 기준 수도권에선 가산금리 1.2% p(비수도권 0.75% p)를 적용합니다. 즉 대출로 마련할 수 있는 돈이 더 쪼그라드는 겁니다.

 

2. 2025년 임대차 시장은?

2025년에도 전세에서 월세로의 전환은 이어질 전망입니다. 7월부터 모든 가계대출에 가산금리를 적용하는 스트레스 DSR 3단계 규제를 시행하며 전세대출이 더 어려워지기 때문입니다. 여기에 올해 서울 입주 물량은 약 2만 7000 가구, 내년엔 약 3만 5000 가구로 소폭 늘어나지만, 2026년엔 1만 가구 이하로 줄어들 가능성이 있어 월세 수요 증가도 예상됩니다. 참고로 이러한 변화는 임대차 시장에 긍정적 영향과 부정적 영향을 동시에 불러올 수 있습니다.

 

① 긍정적 영향: 전세 축소 → 월세화 → 투기 수단으로 활용되던 전세 축소 → 갭투자 감소 → 장기적으로 집값 안정 가능

 

② 부정적 영향: 전세 축소 → 월세 전환으로 주거비 부담 증가 → 임차인 선택지 제한 → 내 집 마련 시간 연장

 

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3. 내 월세 부담을 낮추는 정책은?

전세의 월세화 흐름 속, 월세 지원 정책과 임대차 시장 변화에 대한 다양한 궁금증을 정리했습니다.

 

Q 내 월세 부담을 낮추는 정책은?

A ‘청년월세 한시 특별지원’ 정책이 대표적 옙니다. 이를 통해 최대 월 20만 원씩 12개월 동안 월세를 지원받을 수 있습니다. 대상은 19~34세 청년으로, 부모와 따로 살면서 중위소득 60% 이하라는 조건을 충족해야 합니다. 복지로(bokjiro.go.kr)나 거주지 주민센터에서 신청이 가능합니다.

 

Q 외국계 임대주택 회사가 국내에 진출하면 월세가 급등한다던데?

A 최근 모건스탠리 등 글로벌 투자회사가 국내 임대주택 시장에 진출했습니다. 국내 1·2인가구 증가와 월세 수요 확대에 주목한 겁니다. 이로 인해 다양한 상품과 서비스가 나올 가능성은 있지만, 고급화 전략으로 일부 지역 월세 상승이 예상됩니다. 즉 시장 전체의 월세가 급등하진 않을 거란 분석입니다.

 

Q 전세는 결국 사라질까?

A 전세의 월세화 흐름은 이미 수십 년 전부터 시작됐습니다. 단, 그렇다고 전세가 완전히 사라질 거란 보장은 없습니다. 여전히 전세를 선호하는 임차인과 이를 유지하고자 하는 임대인이 존재하기 때문입니다. 이에 앞으로도 전세와 월세가 공존하는 상황이 이어질 거란 전망이 우세합니다.

 

Q 전세의 월세화는 나쁘기만 할까?

A 집값과 전셋값이 비슷한 빌라의 경우, 장기적으로는 전세 대신 월세로 전환하는 것이 낫다는 의견도 있습니다. 전세가 월세보다 저렴하게 느껴지는 건 보증금 미반환 같은 전세 특유의 리스크 비용을 충분히 고려하지 않은 면이 있기 때문입니다. 이에 따라 전세대출을 줄이고 월세 비중을 늘리면서, 월세 인상폭에 5% 상한제 같은 보완책을 적용하는 방안이 필요하다는 주장도 나오고 있습니다.

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