1. 전국 주요 지역별 흐름
1) 전국 시황 분석
① 매매 시황
22년도에 가장 저점이었으며, 23년 추석 이후 9/27 특례보금자리론 출시 중단으로 분위기가 안 좋아졌습니다. 실거주자 위주의 장이며 신규 정책 상품 등을 통해 분위기 상승을 기대하고 있습니다.
② 전세 시황
매매와 동일하게 22년도에 전세가 많이 떨어졌으며, 전세 투자자가 없는 곳들이 상대적으로 가격이 덜 하락했습니다.
2) 전국 시황 분석 매물 증감
매수매물, 매도매물 감소율 참조 및 추석 이후 대부분의 지역들이 물건이 쌓여가고 있습니다. 최근 1년 누적 매매지수를 참조하였습니다.
3) 최근 1년 누적 전세지수
세종의 경우 공급량이 많아 기존 전세가가 너무 낮아 최근 전세가율이 많이 오른 경향이 있습니다, 광역시 중 대전을 제외하고는 분위기가 대부분 좋지 않습니다. 세종 및 대전의 경우 한 몸으로 보입니다. 충남의 경우 분위기가 좋지 않습니다. 천안 및 아산 등 공급이 많습니다.
4) 전국 시황 분석 (공급물량) : 선행 지표로 보기가 쉬워졌습니다.
2. 지역별 검토
인구수 * 0.5를 기준으로 공급이 많을 시 과잉, 적을 시 부족으로 보고 있습니다.
1) 서울 및 인천
인천 서구의(검단, 루원시티, 송도 등) 경우 22년부터 26년까지 공급이 과잉으로 많지만 서울 수요 부족에 대안으로 볼 수도 있습니다.
2) 경기 화성시
현재 100만 인구를 돌파하였으며 공급이 많지만 수요가 뒷받침하고 있습니다. 현재 구가 없어서 분구가 필요해 보입니다.
3) 천안 및 아산
천안 65만, 아산 35만으로 총 100만 정도, 22년부터 상대적으로 공급이 많습니다. 아산의 경우 인구가 꾸준하게 증가하고 있습니다.
4) 충북 청주시
자체 공급은 충청권에서 안정적입니다. 반등도 다른 지역에 비해 빨라 보입니다.
5) 포항시 (북구 및 남구)
인구 50만, 경북 대장 도시, 23년부터 북구에 공급량이 많습니다. 남구의 경우 행정지역입니다. 미분양이 4,000세대로 매물이 바로 나오지 않아 시장에 다 나오지는 않을 것으로 보입니다. 향 후 포항에 분양은 없을 것으로 보입니다.
6) 구미
24년부터 공급이 많으며 대구와 함께 확인이 필요합니다. 일자리는 구미가 많지만 생활권 등으로 대구로 이주하는 수요가 많습니다. 특수물건 위주로 권고하고 있으며, 김천의 경우도 같이 살펴봐야 합니다.
7) 창원 (성산구, 의창구 및 마산회원구)
25년도에 성산구 공급이 많습니다. 소득이 높은 기업들이 입주해 있습니다. 20~24년도의 경우 오랫동안 공급이 안정적이었습니다. 2017~2019년도에 공급이 많았습니다. 재건축 지역들이 입주가 줄줄이 이어져 있습니다. 정비사업이 몰려 있기 때문입니다. 진해구의 경우 인구 20만으로 서쪽은 창원 생활권 동쪽은 부산 생활권으로 부산 명지신도시 입주가 있어 동쪽 생활권의 경우 부산을 고려해야 합니다. 창원시는 상대적으로 준수한 흐름을 갖고 있습니다.
8) 김해시 및 부산 강서구
김해의 경우 창원 생활권, 부산 생활권으로 구분되며 부산 강서구에 공급이 많이 있어 주의 필요합니다.
9) 진주 및 사천
진주의 경우 2018~2020년도에 공급이 많이 몰려 있었으나 현재는 안정적으로 진주의 경우 투자 흐름이 괜찮습니다. 사천의 경우 사천 삼정 법인 미분양 물량을 거둬들여서 단기간에 물량이 많이 나오지는 않을 것으로 보입니다.
10) 거제 및 통영
거제의 경우 중공업 산업도시로 지역 경제가 좋지 않아 공급 자체만 보면 안정적이나 보수적으로 판단 필요합니다. 통영의 경우 거제 보다는 조금 나은 편입니다.
11) 광주
울산과 함께 안정적임 25년도, 26년도부터 공급이 부족합니다. 속도가 완만하고 느려 기존 투자자들이 선호하지 않은 지역입니다. 2018년도 봉선동 아파트가 2~3년 만에 급격히 상승하였습니다.
12) 여수, 순천 및 광양
여순광 화학 및 포스코 제철을 공유하는 같은 산업단지 생활지역으로 순천이 가장 대장으로 생활권이 좋습니다. 여수의 경우 고속도로가 없으며 광양의 경우 공장이 가까워 덜 선호하는 경향이 있습니다. 광양의 경우 23년부터 공급이 많아 1억 이상 물건의 경우 추천하지 않습니다. 여수 및 순천도 중심부인 곳들은 보수적으로 판단 필요합니다.
13) 목포 및 무안
가장 늦게 시세가 오르고 있습니다, 투자자들이 가장 늦게 들어간 곳으로 무악신도시는 목포와 무안 가운데 전라남도 도청이 있으며 공급량으로 분위기가 좋지 않을 것으로 보입니다. 무안 원도심에서 벗어난 항구 쪽이 현재로 투자로는 권고합니다. 대기업 회사가 없으며 행정도시로 인구는 약 70만입니다.
14) 전주 덕진, 완산 및 완주군
지방 중 분위기가 나쁘지 않은 곳으로 24년부터는 공급이 없어 단기 1~2년은 상승으로 보이나 재개발 및 재건축 입주 대기 물량이 있으므로 고려 필요합니다.
15) 전북 군산
2018년도가 가장 힘든 시기였습니다. 조선소 철수 및 GM대우 군산에서 철수하였습니다, 현재는 GM대우 협력업체와 새로 입주하는 회사들이 있어 일자리는 좋아지나 24~26년 공급이 과잉으로 투자 위험 지역으로 보입니다.
16) 전북 익산 및 완주
21년부터 공급이 많아 보수적으로 필요합니다.
17) 울산
광역시 중 공급량이 굉장히 안정적입니다. 울산의 분위기가 좋지 않은 이유는 동구의 경우 현대중공업이 메인으로 조선소 산업도시 성격상 좋지 못했습니다.
3. 부동산 투자 총 정리
상승장과 하락장에 접근해야 하는 물건이 다릅니다. 그러므로 경공매 단타에 적합한 물건은 어떤 것인지 고려하여 투자가 필요합니다.
1) 투자 시 고려사항
① 대도시와 소도시의 부동산 상승 사이클 차이
② 지금과 같은 하락장 속 소도시 아파트는 공급이 부족
③ 소도시 10년 차 아파트가 공시가 1억 이하인 경우
④ 몇 천만 원짜리 아파트는 금리에 영향이 미미
⑤ 실수요, 월세 수요 및 전세 수요의 비교
4. 결론
금리, 투자자 및 공급 리스크에 덜한 소규모 지역은 단타에는 영향이 덜합니다. 시장이 좀 더 확실해질 때까지 소규모의 수익을 즐기며 대응해 보시는 것을 추천드립니다.
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