전세자금대출 만기 연장 시 주의사항 (feat. 전셋값 하락에 따른 보증금 감소)

최근 부동산시장은 전셋값이 하락하며 전세 보증금을 낮춰 재계약하는 사례가 늘어나고 있습니다. 2023년 5월, 부동산 빅데이터 기업의 조사 결과를 보면 수도권 아파트의 전세 재계약 건수 중 약 42.8%(1,713건)가 전세 보증금을 낮춰 재계약했으며, 일부 지역에서는 3억 원 이상 낮춰 재계약한 것으로 나타났습니다.

 

오늘은 전세계약을 연장하고자 하는 임차인을 위해 ‘전세자금대출 만기 연장 시 주의사항’에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

전세자금대출 만기 연장 시 주의사항 (feat. 전셋값 하락에 따른 보증금 감소)

 

1. 전세계약 연장 가이드

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전세자금대출 만기 연장을 하기 위해서는 가장 먼저 집주인과 협의를 통해 전세계약 기간을 연장해야 합니다. 계약 만기 최소 3개월 전에 집주인에게 재계약 및 전세자금대출 연장 의사를 전하고, 만약 전세 보증금을 감액하거나 일부 조건 등을 변경한다면 새롭게 계약서를 작성해야 합니다.

 

1) 공인중개사 없이 직거래 계약 가능

일반적으로 보증기관에서는 전세보증보험 가입 대상자의 임대차 계약 진위여부를 확인하기 위한 용도로 ‘공인중개사를 통해 체결한 임대차계약서’를 요구합니다. 또한 은행에서도 보증기관의 보증을 담보로 대출을 해주기 때문에 전세자금대출을 위해서는 사실상 공인중개사를 통한 계약이 필수적으로 여겨져 왔습니다.

하지만, 예외적으로 기존 전세계약을 연장하는 경우라면 집주인과 직거래로 계약을 해도 보증보험 가입이 가능합니다. 이전에 계약을 할 때 보증을 받았던 이력으로 검증이 가능하기 때문입니다.

 

부동산 중개 수수료도 절약하고 집주인과 직접 계약을 연장하고자 한다면 기존 계약서 내용을 꼼꼼하게 검토하고 변경된 조건과 필요한 특약사항을 계약서에 추가하는 것이 좋으며, 중요한 임대차 계약서를 어떻게 작성해야 할지 고민된다면 법무부에서 제공하는 임대차 표준계약서 양식을 활용하는 것을 추천드립니다.

 

2) 계약서에 집주인의 서명 또는 날인 필수

임대차 계약서에는 반드시 집주인 본인 서명 또는 날인이 있어야 합니다. 은행에서 대출 만기 연장을 심사할 때 집주인이 직접 서명한 것이 맞는지 계약서를 확인하는 과정을 거치기 때문입니다.

 

간혹 집주인의 가족 또는 대리인이 계약서에 서명하거나 날인했다면 집주인의 인감증명서가 찍힌 위임장이나 대리인 관계를 증명할 수 있는 서류를 함께 준비해야 합니다.

 

3) 일시 전출 요구 시 신중한 검토 필요

만일 집주인이 주택담보대출을 이유로 일시 전출을 요구한다면 계약 연장 여부를 신중하게 결정해야 합니다. 주택담보대출에 따른 근저당권 설정금액과 전세자금대출 금액의 합이 집값의 80% 이내 여야만 전세자금대출 만기 연장이 가능하기 때문입니다.

 

만일 집주인이 주택담보대출금을 갚지 못해 전셋집이 경매에 넘어가면 일시 전출을 이유로 전세보증금 회수가 후순위로 밀리기 때문에 더욱 신중하게 결정해야 합니다.

 

전세자금대출 만기 연장 시 주의사항 (feat. 전셋값 하락에 따른 보증금 감소)

 

2. 전세자금대출 연장 방법

1) 대출 만기 1개월 전 연장 신청

전세계약이 연장되었다고 해서 대출 만기가 자동으로 연장되는 것이 아니기 때문에 계약 연장 이후에는 은행에 전세자금대출 만기 연장 신청을 해야 합니다.

 

전세자금대출 연장 신청은 임차인 신용도 확인, 집주인 동의 여부 확인 등 추가 절차가 필요하여 일반 신용대출이나 주택담보대출보다 많은 기간이 소요되므로 한 달 정도 여유를 두고 신청하는 것이 좋습니다.

 

또한 요즘은 비대면, 온라인으로도 대출 만기 연장 신청을 할 수 있어 계약 연장에 필요한 주민등록등본, 가족관계증명서, 원천징수영수증, 전세계약서 등 필요한 서류도 미리 준비해 두시면 좋습니다.

 

2) 전세보증보험 연장 신청

전세자금대출과 마찬가지로 전세보증보험도 별도로 연장 신청을 해야 합니다. 임대차 계약 만료 1개월 전부터 최초 보증보험을 발급받은 은행 또는 보증기관을 통해 갱신할 수 있습니다.

 

주민등록등본, 신분증 사본, 부동산등기부등본 외에도 전세보증금 변경 여부에 따라 추가 서류가 있을 수 있으니 사전에 은행 또는 보증기관을 통해 확인해 보는 것이 좋습니다.

 

전세자금대출 만기 연장 시 주의사항 (feat. 전셋값 하락에 따른 보증금 감소)

 

3. 버팀목전세자금대출 갈아타기

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기존 전세자금대출의 금리를 낮추고 싶다면, 재계약 진행 시 버팀목전세자금대출로 갈아타는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

 

주택도시기금에서 운영하는 '버팀목전세자금' 상품의 경우 청년은 연 1.5%~2.1%, 신혼가구 연 1.2%~2.1%, 일반가구는 연 1.8%~2.4%의 낮은 금리로 대출이 가능합니다.

 

기존에는 이사를 하거나 전세보증금이 올랐을 때만 대환이 가능했지만, 2023년 2월부터 동일 주택에 한해 연장계약을 하거나 보증금을 낮춰 재계약하더라도 대환이 가능해졌습니다.

 

1) 대출 세부 조건 확인 및 은행 상담

주택도시기금공사 홈페이지에서 버팀목전세자금대출 세부 조건을 살펴보고 대상자에 속한다면 취급 은행에 방문하여 대출 가능 여부를 알아봐야 합니다.

 

가심사를 원할 경우 대출심사 및 서류 준비 기간을 고려하여 만기일 도래 2개월 전에 미리 준비하는 것이 좋고, 은행에 방문했을 때 추후 본 심사를 위한 필요 서류를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

 

2) 계약서 작성 및 대출 본 심사

실제 대출을 받기 위해서는 확정일자가 표시된 임대차(전세) 계약서, 주민등록등본, 건물등기부등본, 연간소득자료, 총 임차보증금의 5% 이상 지급 확인서류 등과 같은 서류를 준비해야 하며, 가족관계증명서나 배우자 주민등록등본, 임대인 통장사본, 임대차계약사실확인서 등 추가 서류가 필요할 수 도 있습니다.

 

또한 보증료, 인지세 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으니 사전에 미리 준비하는 것이 좋습니다.

 

전세자금대출 만기 연장 시 주의사항 (feat. 전셋값 하락에 따른 보증금 감소)

 

전세보증금의 변동 없이 전세자금대출 만기를 연장하는 경우에는 계약서를 생략하거나 기존 계약서에 임대차 기간을 연장한다는 문구를 추가하여 간편하게 연장을 신청하면 되지만, 전세보증금을 낮춰 재계약하는 경우에는 변경된 계약 내용과 특약사항으로 인해 보증기관의 새로운 보증이 필요할 수 있어 사전에 꼼꼼히 확인하여 대출 연장에 주의하시기 바랍니다.

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