입주한 이후 일어날 수 있는 사기유형과 대처방법

세입자의 보증금을 떼먹는 전세사기가 요즘 기승을 부리고 있다고 합니다. 그동안 세입자가 떼인 보증금이 무려 총 2조 원에 달하며, 날이 갈수록 피해 건수도 증가하고, 피해 금액도 커지는 추세라고 합니다. 특히, 청년 세입자일수록 더 조심해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 보증금 사기를 당한 사람 3명 중 2명이 청년층이라고 할 정도로, 매우 높은 비중을 차지하고 있기 때문입니다. 전세사기라는 명칭으로 불리지만 전세사기 유형들이 전부 사기죄에 해당하지는 않기 때문에 더욱 사전에 전세사기를 예방하는 것이 중요합니다. 나의 보증금이 위태로워지는 순간은 언제인지, 전세사기가 어떻게 벌어지는 지를 확인하고, 전세사기를 예방하는 방법과 문제가 발생했을 때 어떻게 대처할 수 있는지도 함께 살펴봐야 하겠습니다.

 

입주한 이후 일어날 수 있는 사기유형과 대처방법

 

1. 형법에서의 사기죄

형법에서의 사기죄란, 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이득을 취하는 것(형법 제347조)으로 누군가를 속여서 돈이나 집 등 재산을 빼앗고, 그렇게 뺏은 재산을 처분한 경우에 사기죄 처벌을 받습니다. 하지만 사람들이 말하는 전세사기는 법적인 사기죄에 해당하지 않는 경우에도 흔히 쓰입니다. 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 경우라면 일반적으로 적용하곤 합니다. 그래서 전세사기 유형과 예방법을 볼 때도, 형법상 사기죄도 포함하여, 내 보증금을 위협할 수 있는 다양한 상황들을 모두 함께 확인해봐야 합니다.

 

미납국세 및 임금채권 우선 변제

 

2. 미납국세 및 임금채권 우선 변제

2.1. 미납국세

미납국세란 임대인이 세금을 제때 내지 않았을 때 나한테는 두 가지 형태로 문제가 될 수 있습니다. 먼저 당해세가 있습니다. 당해세란 매각이 되는 부동산에 부과되는 세금으로서 국세와 지방세 및 가산금 등을 의미합니다. 만약 당해세 때문에 집이 경매에 넘어갔다면, 당해세가 다른 빚(근저당권)과 보증금들보다도 먼저 돈을 가져가게 됩니다. 당해세가 아니어도, 임대인이 밀린 세금이 내 보증금의 확정일자보다 앞서 있었다면 이 또한 나보다 먼저 배당받아가게 됩니다. 만약, 내가 최우선변제 대상이라면 내가 세금보다 우선할 수도 있습니다.

 

2.2. 임금채권

임금채권이란 사용자(사장)가 퇴직한 노동자에게 임금을 주지 않아서, 이를 받아내기 위한 권리라고 보시면 됩니다. 임금채권은 근로자를 보호하기 위한 목적을 가지기 때문에 다른 일반적인 채권과는 달리 취급됩니다. 특히 퇴직 직전 3개월분의 임금채권, 재해보상금, 최종 3년간의 퇴직금은 근로기준법 제28조 2항에 근거해서 다른 빚보다 먼저 보호받게 되고, 이를 최우선 임금채권이라고 합니다. 최우선 임금채권은 최우선변제 임대차 보증금과 같은 배당 순위 선상에 놓입니다. 내 보증금이 최우선변제 대상이 아니라면, 주택이 경매에 넘어갔을 때 내 보증금이 최우선 임금채권보다 후순위로 밀릴 수도 있습니다.

 

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2.3. 체크리스트 : 당해세 및 임금채권 관련 전세사기 예방법

1) 미납국세 열람제도를 활용

미납국세 열람제도를 활용해 볼 수 있습니다. 임대인 동의가 있다면 확인해 볼 수도 있습니다

 

2) 사회보험 완납증명서 또는 납세증명서 확인

사회보험 완납증명서 또는 납세증명서를 임대인 동의로 확인해 볼 수 있습니다. 사회보험 미납이 곧 임금 체불은 아니지만, 그 가능성과 위험도를 측정하는 데에는 도움이 됩니다. 또한 납세증명서를 통해서 확인해 볼 수 있습니다.

 

3) 등기부등본을 확인

임금을 체불했거나 세금을 체납했을 때 간혹 채권자나 국가가 압류 혹은 가압류와 같은 채권보전조치를 취하는 경우가 있습니다. 따라서 만일 등본을 확인했는데 압류, 가압류, 강제경매 개시 결정 등 임대인의 소유권이 위태로워지는 단어들이 보인다면 반드시 피하시는 것을 추천드립니다.

 

4) 전세보증금반환보증에 가입

내가 미처 예방할 수 없었던 문제가 생겼을 때, 보증보험을 통해 보증금을 보호받을 수 있습니다. 단! 압류, 가압류 등 소유권에 대한 권리침해 상황이 발생한다면 보증보험 가입이 되지 않습니다. 그러니까 대항력을 갖추며 최대한 빠르게 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 집을 구할 때부터, 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 집을 찾는 것도 좋은 방법입니다. 예를 들어, 여러분이 중소기업취업청년 전월세보증금 대출을 100%로 받으셨다면, 대출 상품 자체가 보증보험에 가입되어 있어서 걱정하지 않으셔도 됩니다.

 

세입자의 전출신고 후 벌어지는 전세사기

 

3. 세입자의 전출신고 후 벌어지는 전세사기

3.1. 전출신고 후 대출받기
전입신고를 한 후에는 임대인이 무엇을 요구하든 전출신고를 하지 않는 게 좋습니다. 전출신고를 하면 그 순간부터 내 대항력이 사라지기 때문입니다. 내가 이 집의 세입자로 권리를 보장받기 위해서는 대항력을 유지하고 있어야 하는데, 중요한 요건 중 하나인 전입신고가 해제되는 것이라, 매우 위험한 결정입니다. 분명 내가 먼저 살고 있었는데, 내가 전출신고한 사이에 들어온 빛이 나보다 우선하게 되는 것이기도 합니다. 이런 경우, 집이 경매에 넘어가면 그 빚을 보전하느라 내 보증금을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다.

 

3.2. 전출신고 후 집 팔기

세입자가 전출신고를 한 사이에 임대인이 집을 필수도 있습니다. 이렇게 되면 소유권이 타인에게로 넘어가게 되고, 내 대항력이 깨진 채로 정말 곤란한 일이 벌어질 수 있습니다. 새 임대인이 나보고 나가라고 했을 때, 이미 내가 전출신고 후 대항력이 깨진 상태이기 때문에 나의 상황을 보호받는 과정이 몹시 복잡해질 수 있습니다.

 

3.3. 전출신고로 인한 전세사기 예방법 : 임대인의 전출 요구 거절하기

 

 

계약한 직후 일어날 수 있는 사기유형과 대처방법

 

계약서 작성할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법

 

임대인 확인할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법

 

집 고를 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법