미국 기업의 뉴노멀인 하이브리드 근무제 (feat. 출근과 재택의 경계, 그리고 부동산 시장의 여파)

미국 기업은 하이브리드 근무제가 뉴노멀로 자리 잡고 있는 중입니다. 3~4일은 회사에서 근무하고 1~2일은 집에서 업무를 시행합니다. 이런 하이브리드 근무형태가 현재 미국 고금리상황과 맞물리면서 불패의 투자의 장으로 인식되어 오던 미국 부동산투자시장에 상당한 영향을 미치고 있습니다.

 

미국 기업의 뉴노멀인 하이브리드 근무제 (feat. 출근과 재택의 경계, 그리고 부동산 시장의 여파)

 

1. 상업용 부동산 시장의 부진

지난 7월 16일 발간한 “해외경제 포커스”에서 한국은행은 미국의 주택가격이 공급부족과 재택근무 증가로 반등하는 반면, 상업용 부동산 시장은 사무실을 중심으로 부진이 지속되고 있다고 분석되었습니다. 미국주택가격은 고점대비 6.8% 하락하다 2월 이후 3.5% 반등 및 상업용 부동산은 고점대비 12% 넘게 급락했습니다.

 

코로나 팬데믹이 종료됐어도 이미 외곽의 저렴한 집값과 넓어진 공간에 익숙해진 사람들이 다시 도시로 돌아가지 않고 통근하는 상황입니다. 젊은 층을 중심으로 원격 근무로 전환하며 부모 집이나 룸메이트와 거주하던 삶에서 홀로 사는 삶의 가치를 인식하며 내 집 마련하자는 분위기를 형성한 것이 고금리 속에서도 주택가격 상승이라는 기현상을 낳았다는 분석입니다.

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상업용 부동산의 경우 중소형 은행 대출비중이 높아 이들 은행의 불안 요인으로 드러나면서 상업용 부동산에 대한 대출 심사가 깐깐해지고 신용공급도 줄어드는 분위기가 형성되었습니다. 은행은 대출 기준을 강화하고 대출 연장을 못하는 부동산 주인들은 저렴한 가격에 건물을 팔고, 이는 또 부동산 시세를 떨어트려 다시금 은행에서 대출심사를 더욱 강화하는 악순환이 반복되는 구조입니다. 이러한 가운데 지난 7월 24일 금융투자업계와 한국신용평가에 의한 집계 결과 국내 증권사가 투자한 전체 해외 부동산 가운데 절반이 오피스 건물이었던 것으로 파악되었습니다.

 

2. 미국 부동산 시장의 현황

샌프란시스코 금융지구에 있는 22층짜리 건물은 19년도 3억 달러의 가치였으나 최근 매물가격은 6,000만 달러 정도로 급락했습니다. 해당 빌딩의 공실률은 75%입니다. 샌프란 중심가의 고급백화점 노드스트롬도 유동인구 감소로 30년 만에 문을 닫았습니다. 이러한 상업용 부동산의 위기는 같은 서부인 LA나 동부의 뉴욕등 다른 대도시에서도 공통적으로 나타나고 있습니다.

 

미국 누빈자산운용의 글로벌부동산투자 부문 대표는 “상업용 부동산 공실률이 과거 대비 높은 것은 사실이나 리테일이나 주거, 멀티 패밀리 부문 등에서는 과거와 별다르지 않은 공실률이 이어지고 있고 시장 전체 차원에서 보면 퍼포먼스는 유지되고 있습니다. 공포에 휩싸인 지금 시점이 최근 10년을 통틀어 가장 매력적인 투자 기회”라고 주장했습니다.

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미국 부동산 시장 규모는 총 79조 달러 정도이고 그중 지난해 4분기 기준으로 주택이 55조 7,000억 달러, 상업용 부동산은 23조 8,000억 달러 규모로 상업용이 주택시장에 비해 규모가 작은 데다 관련 대출의 금융기관 간 연계성도 낮아 시스템 리스크로 전이될 가능성은 높지 않다고 전망입니다.

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