전세계약 체결 시 알아야할 유의사항

전세계약 체결 시 알아야할 유의사항

 

이번에는 전세계약 시에 주의해야 할 요소들을 확인해 보겠습니다. 그에 앞서서 기본적으로 계약을 할 때는 계약 내용을 녹음하고 해당 내용들을 계약서에 꼼꼼히 기록하는 게 중요하다는 사실을 기억하셔야 합니다. 이외에도 올바른 계약을 위해서는 주택소유자, 대리인, 공인중개사, 계약 내용, 특약사항, 이렇게 총 5가지 요소를 확인해야 합니다.

 

1. 주택소유자 확인

먼저 주택소유자, 즉 임대인이자 임대인에 관한 확인입니다. 임대인은 개인일 수도 있고, 법인일 수도 있는데요. 두 가지 경우 모두를 살펴보도록 하겠습니다.

 

1) 임대인이 개인인 경우

첫째, 내 눈앞에 있는 사람과, 계약서에 도장 찍는 임대인과 등기부등본에 적힌 주택의 소유자가 모두 동일 인물이 맞는지 확인해야 합니다. 주택의 소유자는 등기부등본, 등기필증, 신분증 등의 서류를 통해 확인할 수 있어요. 만일 신분증의 진위를 확인하고 싶다면 아래의 경로를 참고해 주시기 바랍니다.

① 주민등록증 : ARS 1382 또는 정부 24 (gov.kr)에서 확인

정부서비스 | 정부24

② 운전면허증 : 경찰청 교통민원 24 (efine.go.kr)에서 확인

경찰청교통민원24(이파인)

 

둘째, 주택의 소유자가 2명 이상이면 소유자 전원과 계약을 맺기를 추천드립니다. 원칙적으로는 민법 265조에 따라, 주택 지분의 과반을 소유한 사람과 계약을 맺으면 계약 자체는 성립될 수 있습니다. 그러나 나머지 지분에 대해서는 우선변제권을 행사할 수 없는 상황이 발생할 수 있어서 특별한 이유가 없다면 되도록 소유자 전원과 계약을 체결하기를 추천드립니다. 특히, 요즘은 전세사기가 기승을 부리기 때문에 전세보증금반환보증에도 많이들 가입하고 있는데요. 전세보증금반환보증에 가입하기 위해서는 소유자 전원과 전세계약을 체결해야 합니다. 그리고 이렇게 임대인이 여러 명일 경우에는 전세계약을 종료할 때도 소유자 전원에게 종료 의사를 밝혀야 합니다. 그래서 소유자가 너무 많은 집의 경우, 세입자가 계약 과정에서 신경 써야 하는 것들이 많다는 걸 유의해야 합니다. 될 수 있으면 권리관계가 깔끔한 집을 선택하시는 걸 추천드립니다.

 

주택소유자, 즉 임대인이자 임대인에 관한 확인

 

셋째, 임대인에게 법적인 ‘행위능력’이 있는지 확인이 필요합니다. 행위능력이 없는 자, 즉 제한능력자의 법률행위는 제대로 된 효력을 가지지 못하기 때문입니다. 잘못하면 계약이 취소될 수도 있습니다. 여기에서 제한능력자란 스스로 법률행위를 할 수 없는 사람, 또는 그러한 자격이 없는 사람을 말합니다. 대표적인 예로는 미성년자가 있습니다. 미성년자인 임대인과 계약을 맺을 때는 반드시 법정대리인인 친권자의 동의가 필요합니다. 또 다른 제한능력자로는 ‘피성년후견인’, ‘피한정후견인’ 이 있습니다. 이 둘의 사전적 정의는 약간 다르지만 둘 다 쉽게 설명하자면, 사무를 처리할 능력이 부족한 사람의 일을 대리해 주는 사람을 말합니다. 질병에 걸렸거나 장애가 있거나 노령자면 스스로 사무를 판단하기 힘들 수 있기 때문입니다. 이들을 대리해 주는 ‘피성년후견인’, ‘피한정후견인’으로부터 집을 빌리기 위해서는, 이들을 감독하는 후견 감독인의 동의 혹은 가정법원의 허가가 필요할 때도 있습니다. 모든 경우에 다 허가가 필요한 건 아니지만 그러한 경우도 있으니까 법률적인 자문을 구해야 합니다.

 

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2) 임대인이 법인인 경우

임대인이 법인이라고 해서 어렵게 생각할 필요는 없습니다. 개인 임대인을 확인할 때처럼, 과연 그 법인이 이 집을 임대할 자격이 있는지만 잘 확인하면 됩니다. 등기부등본을 확인을 통해 알 수 있습니다. 그리고 법인 등기부등본상의 대표와 계약을 체결할 때는 법인 대표자의 신분증과 법인 인감증명서가 필요합니다. 만약 법인 대표자가 아닌 사람과 계약할 때는 위임장 서류들을 꼭 받은 뒤 계약을 해야 합니다.

 

대리인 확인, 임대인이 개인인 경우

 

2. 대리인 확인

대리인과 계약을 체결하는 경우 대리인이 해당 주택의 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 정확히 위임받고 있는지 확인해야 합니다. 일반적으로 대리인의 위임 여부는 위임장을 통해서 알 수 있습니다.

 

임대인이 개인인 경우

첫째, 위임장에는 위임인과 수임인의 인적사항, 대상 주택, 위임의 범위 등이 기재되어 있어야 합니다. 임대인의 인적사항, 대리인의 인적사항, 집에 대한 정보, 월세 및 보증금 등의 계약 조건, 계약 범위, 보증금 수령인 등이 적혀 있어야 합니다. 만약 대리인이 여기에 적힌 위임 범위를 벗어나 계약한다면 계약 자체가 무효가 되어 대항력을 잃게 될 수 있으니 주의해야 합니다.

 

둘째, 위임장에 찍힌 인감과 인감증명서의 인감이 동일한지를 확인을 추천드립니다. 만약, 인감이 아닌 서명이 적힌 위임장이라면, 본인서명사실확인서가 필요합니다. 혹은 아예 공증, 즉 공적으로 증명된 위임장을 통해서도 위임 사실을 확인할 수 있습니다.

 

셋째, 임대인과의 통화를 통해 계약 내용을 확인이 필요합니다. 임대인과의 통화를 통해 계약 내용을 확인해야 하며, 이 내용은 녹음해 두면 추후 분쟁이 발생할 때 활용할 수 있습니다.

 

적법하고 정직한 공인중개사

 

3. 공인중개사 확인

임대차계약을 맺을 때는 안전한 임대인을 만나는 일도 중요하지만, 적법하고 정직한 공인중개사를 만나는 일도 중요합니다. 그러기 위해서는 우선 내가 계약을 체결하고자 하는 공인중개사 사무소가 정상적으로 영업 중인 곳이 맞는지 그리고 상대가 그곳의 공인중개사 또는 등록된 중개보조원이 맞는지 확인이 필요합니다. 그리고 중개업자의 공인중개사 자격증과 신분증을 확인하여 상대방이 중개사 본인이 맞는지도 확인해야 합니다.

 

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그리고 공인중개사의 역할에 대해서도 정확히 알고 있어야 합니다. 공인중개업자는 ‘공인중개사법’에 따라 중개 물건의 위치, 주변 환경, 종류 등 기본적인 사항을 알려주어야 할 의무를 지고 있습니다. 그뿐만 아니라 해당 주택의 권리관계를 설명하고 ‘중개대상물 확인·설명서’를 주어야 할 의무도 함께 가지고 있습니다. 그렇기 때문에 여러분은 공인중개사가 명확하게 설명하지 않는 부분이 있다면 정확한 설명과 확인을 요청할 수 있습니다.

 

1) 공인중개사 사무소 확인 방법

① 한국공인중개사협회 홈페이지(kar.or.kr): 정보마당 > 개업 중개사무소 검색

한국공인중개사협회

 

② 씨리얼 홈페이지 (seereal.lh.or.kr): 찾기 서비스 > 부동산중개업 조회

 

씨:리얼 (SEE:REAL)

③ 공인중개사 사무소 사업자등록증 사본을 받아 국세청 홈페이지(nts.go.kr)에서 휴/폐업 내용 조회

 

국세청

 

2) 중개보조원 확인 방법

① 국가공간정보포털 홈페이지(nsdi.go.kr): 열람공간 > 부동산중개업 조회

국가공간정보포털

 

4. 계약 내용 확인

임대인과 대리인, 공인중개사까지 확인을 마쳤다면 이제 계약의 내용을 확인해야 할 차례입니다. 모든 계약서는 계약의 내용을 꼼꼼히 확인해야 하는 게 맞지만 임대차계약은 특히나 큰돈과 당장의 생존이 걸려있는 만큼 더욱더 꼼꼼하게 살펴야 합니다. 아래 6가지 사항이 적힌 표를 참고하시기 바랍니다.

 

1) 임대차 계약 시 확인사항

확인사항	내용
임대차 대상 부동산	목적물 주소 및 임차 면적 등이 등기부등본 및 건축물대장과 일치하는지
계약 당사자의 인적사항	임대인, 임차인, 공인중개사의 인적사항이 신분증과 일치 여부 확인
보증금·월차임의 지급 방법	보증금 및 월세 지급 계좌 및 지급 시기
계약체결일	실제 계약을 체결한 날짜
기타 특약사항	주택 상태 관련 특약(옵션 사항, 수리비 부담 등) 계약조건(근저당 말소 등)

우선 계약하려는 부동산의 주소를 확인하셔야 합니다. 계약 당사자의 인적사항도 확인해야 합니다. 내가 이 집에서 얼마나 살 것인지, 즉 임대차 계약기간도 중요합니다. 만약 빠진 부분이 있다면 꼼꼼하게 의논해 명시하셔야 합니다. 그리고 계약서에는 모호한 표현이 없어야 합니다. 누가 보아도 객관적일 수 있는 표현으로 적는 것이 좋습니다. 만약 냉장고나 에어컨 같은 옵션이 있다면, 그 옵션에 관한 내용까지 포함하여 계약서에 작성하시기 바랍니다. 고장이 나거나 망가졌을 때 수리비 부담을 어떻게 할 것인지도 함께 적어주시기 바랍니다. 이런 사소한 부분들이 살다 보면 분쟁으로 이어질 수 있기 때문입니다.

 

계약 내용 확인 및 특약사항 작성

 

5. 특약사항 작성

특약사항도 계약의 내용 못지않게 중요합니다. 특히나 돈에 관한 내용이 들어가 있으면 더욱 그렇습니다. 계약서에는 없지만, 집을 볼 때 구두로 약속했던 내용이 있다면 계약서에 반드시 특약으로 적어놓으시길 바랍니다.

 

전세계약 체결 전 알아야할 유의사항

 

계약서 작성할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법

 

임대인 확인할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법