9월부터 꺾이는 부동산 그래프 (feat. 스트레스DSR 2단계가 시작)

9월부터 꺾이는 부동산 그래프 (feat. 스트레스DSR 2단계가 시작)

 

부동산 기사를 보다 보면 이런 문구가 자주 나오죠. '전 고점 대비 몇% 올랐다' 이 말은, 최근 가장 집값이 높았던 2021-2022년(전 고점) 대비 현재 집값이 얼마나 따라잡았냐를 비교한 거예요.

 

이미 다 알다시피 서울 주요 지역들은 거의 다 따라잡았어요. 아니, 강남의 경우 이미 전 고점을 뛰어넘었죠. 붉고 붉어서 타오를 것 같은 서초, 강남, 송파(강남 3구)와 성동구는 100%을 다 넘었어요. 제가 체감하기에도 2년 전보다 올해가 단기간에 더 출렁였다는 느낌이 팍팍 드네요.

 

그러던 것이 9월부터 꺾임 그래프를 그리기 시작했어요. 거래량이 줄어들고 있는 건데요, 9월 서울 아파트 매매 거래 중 상승거래 비중이 절반 이하로 떨어졌어요. 상승거래는 매매가격이 직전보다 상승한 거래를 말해요. 지역별로 보면,

 

서초구는 상승거래 비중이 지난 7월 매매거래 중 61.2% -> 8월 59.6% -> 9월 22.2%까지 줄었어요. 거래량이 줄고 더 높은 가격에 매매하는 움직임도 멈칫하고 있는 거죠.

 

그리고 집주인이 바뀌는 경우도 현저히 줄었어요. 9월 매매에 따른 부동산 소유권 이전등기 건수가 19개월 만에 최저 수준을 기록했거든요. 그만큼 거래가 줄고 있다는 거죠.

 

지금쯤이면 이유가 나와야지?

이유는 크게 2가지로 볼 수 있어요. 우선 너무 올랐다는 반응이에요. 1~2달 만에 몇 억이 쑥쑥 오르는데 한창 올라 정신없을 땐 오히려 '지금이라도 사야 하는 것 아냐'란 심리에 끌려다니다가, 정신 차리고 보니 '이거 너무 오르는 것 같은데'라고 생각할 시기가 된 거죠.

 

그리고 정부에서는 '9월이면 좀 꺾일 거다'라고 해왔는데요, 바로 스트레스DSR 2단계가 시작됐기 때문이에요. 제가 계속 언급해서 이제 익숙하시겠죠? 쉽게 말해 DSR은 은행에서 대출해 줄 때 버는 만큼 빌려준다는 건데요, 갑자기 금리가 높아지는 상황 등이 생기면 우리가 이자 갚기 빠듯해지잖아요? 이럴 경우를 대비해 기존보다 덜 빌려줄게라고 하여, 앞에 스트레스가 붙어요. 이걸 한 번에 조이면 안 되니 1단계-2단계 점점 조이는 거고, 3단계는 내년 하반기에 예정되어 있어요.

 

그리고 정부가 은행들에 오더를 내렸어요. 대출 너무 많이 해주지 마! 그래서 시중은행들이 주담대 한도를 축소하고 다주택자 주담대를 중단하는 방식으로 대출 규제를 시작했어요. 그렇지만 이걸로는 만족할 수 없다며 다시 금리까지 올리기 시작합니다.

 

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KB국민은행은 10월 4일부터 주택담보대출, 전세자금대출, 신용대출 금리를 0.15~0.25% 포인트 인상

신한은행도 주담대 금리를 0.1~0.2% 포인트, 전세대출 금리를 0.10~0.45% 포인트 인상

우리은행도 주담대 금리를 0.1~0.2% 포인트, 전세대출 금리를 0.2% 포인트 인상

 

이렇게 조이면 실수요자들은 내 집마련의 뜻을 한 번 접고 일단 전월세 시장으로 돌아갈 거예요. 그렇지만 지금 잠시 숨 고르기 할 뿐 상승세는 이어질 거란 예측도 있어요. 뭐 돌아가는 상황 보니, 이보다 더 오르는 것을 정부가 두 손 놓고 보진 않을 것 같아요.

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