계속 오르는 서울 아파트 가격 (feat. 불타오르네)

계속 오르는 서울 아파트 가격 (feat. 불타오르네)

 

1. 불타오르는 서울 부동산

1) 가격이 얼마나 올랐는데?

6월 서울 아파트 실거래가격지수는 1.8% 오르며 6개월 연속 상승세를 이어갔습니다. 작년 2월 이후 상승 폭이 가장 크기도 했는데요. 특히 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)가 있는 동남권의 상승 폭이 눈에 띕니다.

 

실거래가격지수란 실제로 거래가 이뤄진 부동산의 가격을 토대로 산출한 지표로, 부동산 가격의 변화 추이를 객관적으로 파악하는 데 주로 활용합니다.

 

2) 전세도 활황

매매가 대비 전세가의 비율인 전세가율 또한 53.9%로 1년 8개월 만에 가장 높았습니다. 한국부동산원의 조사에 따르면 서울에서 올해 초부터 7월까지 매매가는 1.75% 올랐지만, 전세가는 더 큰 폭(3.1%)으로 올랐죠. 매매 가격이 워낙 높은 강남 3구에서는 전세가율이 40%대에 머물렀지만, 강북구, 중랑구, 금천구 등에선 전세가율이 60%를 돌파했습니다.

 

3) 새집 분양가도 폭등

주택도시보증공사에 따르면 7월 서울 아파트 1평(3.3제곱미터) 당 평균 분양가는 약 4,400만 원으로 역대 최고였습니다. 이는 2018년 2월의 2,192만 원과 비교할 때 2배가 넘게 오른 수치죠.

 

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2. 부동산 가격 상승의 이유는?

1) 거래량 급증

6월 서울 아파트 거래량은 7,000건을 넘기며 2020년 12월 이후 가장 많았습니다. 여기에 더해 7월 거래량은 6월 거래량을 뛰어넘을 것이 거의 확실한데요. 거래량이 급증하면서 직전 가격보다 비싼 금액에 팔리는 상승 거래도 늘어났죠.

 

2) 똘똘한 한 채

다주택자 억제 정책으로 인해 서울 쏠림 현상이 심화하며 서울 집값이 오른다는 이야기도 있습니다. 주택을 여러 채 보유하는 것보다 가격 상승 가능성이 큰 서울 집 한 채를 보유하는 것이 더 유리하다는 시선인데요. 실제 서울에 살지 않는 거주자가 서울 아파트를 사는 사례가 계속해서 늘어나는 중입니다.

 

3) 너무 높은 분양가

새집을 분양받는 가격이 너무 비싸진 데다, 청약 당첨 확률도 낮으니 차라리 집을 사겠다는 사람도 늘었습니다. 인건비와 자잿값이 크게 올랐고, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 사태로 인한 건설 경기 둔화로 공급이 위축되며 신축 아파트 분양가가 연일 오르고 있기 때문입니다.

 

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3. 앞으로는 어떻게 될까?

1) 8.8 부동산 대책의 효과는?

그린벨트를 풀고 공급 물량을 늘리는 정부의 부동산 대책 효과가 미미할 것이란 지적도 나옵니다. 이번 대책이 단기적 주택 공급으로 이어지기는 어렵기 때문인데요. 빠른 시일 내 집값 상승세를 진정시키긴 요원해 보입니다.

 

2) 갭투자 증가 우려

투자 목적으로 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자가 늘어날 전망입니다. 전세가 있는 주택을 매수하면 전세보증금을 뺀 나머지 차액만으로 주택 매매를 진행할 수 있는데요. 이 때문에 매매가 대비 전셋값이 높을수록 매수자의 자금 부담이 줄어드는 것이죠. 갭투자 증가는 추가적인 집값 상승과 깡통전세 문제를 일으킬 수 있어, 전세가율이 높아지는 현 상황에서 갭투자에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

 

깡통전세란 주택의 전세금보다 매매가격이 낮아져, 세입자가 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 주택입니다.

 

3) 부동산 때문에 금리 동결?

부동산 시장의 열기가 고조되면서 한국은행도 섣불리 금리 인하에 나서기 어려울 듯 보입니다. 그동안 은행권 대출 금리가 하락하고, 집값이 다시 오르면서 대출 수요가 빠르게 늘어났기 때문인데요. 실제로 최근 보름 새 5대 시중은행에서 가계대출이 4조 원 이상 늘어났고, 이 자금이 부동산 시장으로 유입되면서 집값과 전셋값 상승을 부채질하죠.

 

4) 분양가 상승세는 계속?

분양가도 한동안 계속해서 오를 것이라는 전망에 힘이 실립니다. 올해 하반기 서울 강남권에서 분양에 나서는 알짜 단지가 여러 개 남아있고, 원자재 가격 불확실성 등 공사비 상승 요인이 여전히 존재하기 때문입니다.

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