신축 선호 현상 (feat. 몸테크 시대는 돌아올까?)

신축 선호 현상 (feat. 몸테크 시대는 돌아올까?)

 

서울에서 신축 단지 선호 현상이 뚜렷합니다. 공사비가 올라 새 아파트를 짓지 못하기 때문인데, 정부가 이를 해결할 수 있을지 관심이 모입니다. 오늘은 ‘신축 선호 현상: 몸테크 시대는 돌아올까?’에 대해 다룹니다.

 

1. 신축이 3배 더 올라

서울에서 신축 아파트의 인기가 뚜렷합니다. ① 공사비가 급등해 재건축¹⁾이 어려워진 데다(분담금²⁾ ↑) ② 쾌적한 주거 환경에 대한 요구가 높아졌고 ③ 인기 지역의 재건축아파트 가격은 이미 너무 올라 접근하기 어려워진 영향이란 분석입니다. 실제 올 6월 입주 5년 이하 단지의 가격상승률은 10년 초과 단지보다 3배 넘게 높았습니다.

 

과거 재건축아파트는 상당한 이익을 남길 수 있어 기꺼이 불편도 감수하려는 수요가 많았습니다. 하지만 최근 공사비가 급등하며 지은 지 20년이 넘은 헌 아파트의 인기는 뚝 떨어졌습니다.

 

¹⁾ 분담금: 재건축사업에 들어가는 총공사비에서 일반분양 수익을 빼고, 조합원이 나눠 부담해야 하는 비용입니다.

 

²⁾ 재건축: 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다. 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 그 자리에 아파트 등을 짓는 재개발과 헷갈리지 마세요.

 

2. 3.3㎡당 공사비 810만 원

신축 선호 현상을 가속화하는 가장 큰 원인은 ‘공사비 급등’입니다. 가령 올해 서울 정비사업(재건축·재개발) 조합의 3.3㎡(약 1평) 당 평균 공사비는 810만 원입니다. 2015년(450만 원) 대비 2배쯤 올랐습니다. 즉 사업성이 나빠 많은 단지가 재건축을 시도도 하지 못하는 겁니다. 특히 강북에선 재건축사업성이 더 나빠졌습니다. △강북 고밀 단지는 대부분 대지 지분¹⁾이 적어 △조합원이 더 넓은 면적을 분양받으려면 그만큼 추가분담금도 급증하기 때문입니다.

 

실제로 지난해에 서울 노원구 ‘상계주공5단지’ 조합원들은 분담금이 아파트 매맷값과 비슷한 5억 원으로 책정되자 시공사와 계약을 해지했습니다.

 

¹⁾ 대지 지분: 주택에 주어진 땅의 면적을 말합니다. 가령 아파트는 하나의 땅을 여러 세대가 공유하기에 건물이 들어선 전체 면적을 세대수로 나눠 이를 계산합니다.

 

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3. 몸테크 시대는 돌아올까?

최근 정부가 8·8 부동산 대책¹⁾을 발표하자 예의 몸테크²⁾ 시대가 돌아올 수 있다는 전망도 나옵니다. △사업 절차 간소화 △공사 기간 단축 △재건축초과이익환수제(재초환)³⁾ 폐지 등 재개발·재건축의 스피드를 높이는 내용을 잔뜩 담은 덕입니다. 단, 재초환 폐지 등은 야당의 반대를 뚫고 국회의 산을 넘을 수 있을지 미지수입니다. 정부가 꽉 막힌 재건축사업성을 잘 뚫어낼 수 있을지 관심이 모입니다.

 

¹⁾ 8·8 부동산 대책: 2024년 8월 8일 정부가 내놓은, 주택공급에 초점을 맞춘 부동산 대책입니다. 수도권 그린벨트를 풀어 신규 택지를 발굴하고, 비아파트의 수요·공급을 활성화하는 등 2030년까지 수도권에 총 42만 7,000 가구의 주택을 공급한다는 내용이 담겼습니다.

 

²⁾ 몸테크: ‘몸’과 ‘재테크’의 합성어로 가격이 오를 거란 희망을 안고 오래된 아파트나 빌라 등에 들어가 사는 걸 의미합니다.

 

³⁾ 재건축초과이익환수제: 재건축으로 조합원이 얻는 개발 이익의 일부를 국가가 부담금으로 환수하는 제도입니다. 핵심은 재건축조합원이 개발이익을 독점하지 못하게 하는 데 있습니다. 단, 논란도 따랐습니다. 헌 집 주고 새 집을 받는 것뿐인데 왜 발생하지도 않은 미래의 이익에 세금을 물리냐는 거였습니다. 2006년 노무현 정부에서 도입했으나 시장 침체 등을 이유로 시행을 미루다 최근 18년 만에 제도 손질을 거쳐 본격 시행을 앞두고 있습니다.

 

4. 든든전세주택 2차 입주자 모집

8월 30일부터 9월 13일까지 HUG가 수도권 지역을 중심으로 든든전세주택 2차 입주자를 모집합니다. 전세 사기 피해 주택을 HUG가 ‘셀프 낙찰’해 임대인이 된 후 재공급하는 상품으로, 무주택세대 구성원이면 자산·소득 수준과 관계없이 누구나 신청할 수 있습니다.

 

5. 9월부터 스트레스 DSR 2단계 시행

9월부터 스트레스 DSR 2단계¹⁾를 시행해 주택담보대출(주담대) 한도가 약 3~9% 줄어들 거란 전망이 나옵니다. 연 소득 1억 원인 대출자가 원리금 분할 상환 방식의 30년 만기 변동형 주담대를 쓸 경우 대출한도는 스트레스 DSR 2단계 도입 전 6억 6,000만 원에서 6억 원으로 약 6000만 원(9%) 줄어든다는 계산입니다.

 

¹⁾ 스트레스 DSR 2단계: DSR 규제의 센 버전으로, 미래의 금리인상으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 고려해 현재 대출금리에 일정 수준의 ‘가산금리(스트레스)’를 더해 대출한도를 정하는 겁니다. 올 2월 시행한 스트레스 DSR 1단계의 가산금리는 0.38%이었고, 올 9월부턴 가산금리 0.75%를 적용합니다. 즉 대출로 마련할 수 있는 돈이 더 쪼그라드는 겁니다.

 

6. 5년 11개월 만에 최대 상승

8월 둘째 주(12일 기준) 서울 아파트값이 전주 대비 0.32% 올라 5년 11개월 만에 최대 상승률을 기록했습니다. 특히 성동구 아파트값은 한 주에 0.63% 뛰며 10년 11개월 만에 최대 상승폭을 경신했습니다. 8·8 부동산 대책이 시장에 먹히지 않는다는 평이 나옵니다.

 

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7. HUG 요청 16회 묵살

전세보증금이 집값의 90%를 넘으면 전세금반환보증보험(반환보증)¹⁾에 가입할 수 없도록 가입 한도를 낮춰달라는 HUG의 요청을 국토교통부가 2020년부터 총 16회 묵살한 것으로 드러났습니다. 반환보증 한도를 제때 낮췄다면 보증사고 피해가 4조 원은 줄었을 거라고 감사원은 추정했습니다.

 

¹⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 ‘대신 갚아주는(대위변제)’ 보험 상품입니다. 보증기관은 추후 임대인에게 대신 내준 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG, HF, SGI서울보증 세 곳입니다.

 

8. LH, 매입 확약 시행

8월 19일부터 12월 31일까지 LH가 수도권 공공택지¹⁾에서 공급한 민간 미분양²⁾ 주택에 대한 매입 확약(분양 실패 시 대신 사줌)을 시행합니다. LH가 매입 확약을 하면 조달금리가 내려가는 등 건설사의 사업 여건은 개선됩니다. 매입 확약은 내년까지 착공하는 토지를 대상으로 합니다.

 

¹⁾ 공공택지: 정부나 공공기관이 개발한 땅을 말합니다. 위례신도시나 미사지구 등이 여기에 해당하죠. 정부 주도로 조성해 규모가 크고 훗날 다양한 인프라가 들어섭니다.

 

²⁾ 미분양: 분양했지만 팔리지 않은 집을 말합니다. 크게 ‘일반 미분양’과 ‘준공 후 미분양’으로 나뉩니다. 전자는 분양 후 팔리지 않은 ‘재고’ 주택을 말하고, 후자는 분양 후 입주까지 통상 2~3년이 걸리는데 이 기간 내내 팔리지 않은 ‘악성 재고’를 의미합니다.

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