계약갱신청구권 복습 (feat. 전월세를 망치지 않는 Q&A)

계약갱신청구권 복습 (feat. 전월세를 망치지 않는 Q&A)

 

임대차 2법 시행 후 4년이 지났지만 여전히 헷갈리는 점이 많습니다. 특히 최대 4년간 거주 안정성을 보장하는 계약갱신청구권이 그렇습니다. 오늘은 ‘계약갱신청구권 복습: 전월세를 망치지 않는 Q&A’에 대해 다룹니다.

 

임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제). 이 중 계약갱신청구권(이하 갱신권)이 중요한 이유요? 임차인이 최대 4년(2+2년)간 안정적으로 거주할 수 있어섭니다. 임대인의 동의 없이도 2년 연장이 가능해 임대료 급등이나 갑작스러운 계약 해지로 인한 불안감을 줄일 수 있죠. 갱신권에 관해 헷갈릴 만한 내용을 Q&A로 정리합니다.

 

Q 언제부터 쓸 수 있나?

A 전월세 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 가능합니다. 여기서 ‘1개월 전’이란 해당일의 0시 전을 의미하니 주의해야 합니다. 예를 들어 10월 30일에 끝나는 계약이라면 9월 30일 0시 전까지 써야 하는 겁니다.

 

Q 어떻게 써야 할까?

구두나 문자, 이메일 등 다양한 방식으로 쓸 수 있습니다. 수고스럽긴 해도 내용증명¹⁾으로 증거를 남기는 방법이 가장 안전합니다. 참고로 묵시적 갱신²⁾이 되었다면 갱신권을 쓴 거로 보지 않습니다. 즉 묵시적 갱신 이후 갱신권을 쓴다면 최대 6년(2+2+2년)간 거주도 가능합니다.

 

¹⁾ 내용증명: 발신인이 수신인에게 어떤 내용이 담긴 우편물을 언제 보냈다고 우체국이 증명해주는 서비스입니다. 임대인에게 계약 해지 의사를 밝혔음에도 답이 없을 때 보내면 좋습니다. 법적 강제성은 없지만, 나중에 소송까지 가는 최악의 상황에서 증거자료로 쓸 수 있습니다.

 

²⁾ 묵시적 갱신: 전월세 계약이 끝났지만 임차인과 임대인이 별말 없이 계약을 계속 유지하는 상황을 말합니다.

 

Q 임차인이 쓰면 임대인은 무조건 받아들여야 할까?

A 아니요. 임대인은 다음과 같은 사유로 거부할 수 있습니다. △임대인이 해당 집에 실거주하기 위해 거부하는 경우(임대인의 직계존비속이 실거주하는 경우도 동일) △임차인이 월세 2개월 치를 밀린 경우(계약기간 내에 총 2개월 연체한 경우도 동일) △임차인이 집을 부순 경우 △임차인이 임대인의 동의 없이 타인에게 집의 일부를 빌려준 경우 △허위 신분으로 계약하거나 집을 불법적 목적으로 활용한 경우 등입니다.

 

Q 임대인이 실거주한다며 갱신권을 거부했는데, 그게 거짓말이었다면?

A 만약 임대인이 제3자에게 집을 빌려줄 목적으로 갱신권을 거부했다면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 환산 월차임 3개월분입니다. 임대인이 거짓말을 했는지 어떻게 아느냐고요? 확정일자 열람으로 임대인의 거주 여부를 확인할 수 있습니다.

 

반응형

Q 갱신권, 꼭 써야 할까?

A 원치 않으면 쓰지 않아도 됩니다. 다른 집에서 새로 계약을 맺으면 더 유리한 조건으로 협상할 수 있는 기회가 생기기도 합니다. 특히 시세가 떨어졌거나 임대인이 공실을 피하려 할 경우 임차인은 더 낮은 임대료로 계약을 맺을 수도 있습니다. 참고로 임대차 2법 중 전월세상한제는 갱신권과 보완적인 역할을 합니다. 갱신권을 쓰지 않아도 전월세상한제는 여전히 적용되며, 반대로 갱신권을 사용하며 전월세상한제의 보호를 받을 수도 있습니다.

 

Q 임대차 2법을 없앤다는 얘기도 있던데?

A 최근 국토교통부 장관이 임대차 2법 폐지를 주장했지만, 이는 법 개정이 필요한 사안입니다. 정부와 여당의 힘만으론 즉시 폐지할 수 없다는 의견이 많습니다.

---

 

대출 규제 강화와 지방 미분양 가구 적체 우려 (feat. 중소 건설사 위기)

 

서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안

 

전세 사기 솜방망이 처벌 (feat. 징역 15년 → 7년)