서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안

서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안

 

지난 28일, '서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안'이 발표됐어요. 핵심은 '세입자가 보다 안정적이고 오래 살 수 있는 임대주택을 만들자'입니다. 점점 부동산 시장이 다채로워지고 있네요.

 

1. 어디서부터 출발한 걸까

갑자기 임대주택 제도를 왜 바꾸는 걸까요? 크게 2가지예요. 전세사기를 막고, 집값 상승을 막고!입니다.

 

1) 전세사기를 막고

우선 우리나라 임대차시장은 공공이 약 20%, 민간이 약 80%를 공급하고 있어요. 민간 쪽은 과도한 임대료 규제나 세제 문제 등으로 임대 사업자(or 기업)보다는 개인들이 대다수예요. 그러다 보니 시장변화에 민감하게 요동칠 수밖에 없고 이게 이어 이어서 전세사기로 번지게 된 거죠.

 

그래서 정부가 나서서 '기업이 임대사업을 안정적으로 할 수 있게 판을 깔아주겠다'라고 한 거예요. 우리가 좋은 물건 살 때도 개인보다는 브랜드 있는 기업을 더 선호하잖아요? 그런 심리를 만들겠다는 거죠.

 

2) 집값 상승을 막고

정부가 부동산 정책을 던지는 건 그만큼 시장이 불안정할 때죠. 지금 서울 아파트 중심으로 집값 상승이 계속되니 이를 잠재울만한 어떤 타개책이 필요해요. 그래서 '매매 말고 임대'로 눈을 돌리게 하는 장치를 만든 거예요. 내 집을 사겠다는 1차적인 이유가 주거의 안정화가 아니냐, 그런 거면 세입자로도 20년간 안정적으로 살 수 있는 임대주택을 만들어주겠다, 가 목표인 거죠.

 

3) 그래서 이런 걸 만들겠다

우선 기업이 이 사업에 뛰어들게 당근을 쥐여줘야겠죠? 임대 수익만으로도 사업성을 확보할 수 있도록 3가지 옵션을 만들었어요.

 

① 자율형: 임대료 규제 모두 폐지, 지원도 중과세 배제 등 -> 기업이 하고 싶은 거 다 해!라고 거의 다 풀어줌.

② 준자율형: 현재 있는 계약갱신청구권(세입자가 2년 살고 2년 더 살 수 있는 티켓)+전월세상한제(청구권 썼을 때 기존 임대료보다 5% 이상 못 올림) 제도는 유지, 대신 기금 융자나 지방세 등은 감면해 줌.

③ 지원형: 초기 임대료까지 시세 95%까지 제한, 그러나 기금출자 등 지원을 더 얹어줌.

 

즉, 기업입장에서는 규제를 받을수록 정부지원이 늘어나는 구조(1->2->3)예요.

 

2. 그럼 우리에게 뭐가 좋을까?

세입자로 살다 보면 임대인의 사정으로 전세계약을 연장하지 못하게 되는 경우가 있어요. → 이런 주거의 불안정성이 사라질 거예요.

 

우리 집주인은 기업이고 보증보험도 되어 있고 거래도 투명해요. → 전세사기나 보증금을 회수하지 못할 거란 우려는 사라질 거예요.

 

기업에서 운영하는 거니 1인가구, 신혼부부, 고령자에 따른 특화된 서비스를 제공할 수 있어요. 혹여 누수나 하자가 발생해도 개인 간 갈등 없이 체계적으로 처리할 수 있게 돼요.

 

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3. 그럼 우려되는 부분은?

자율형 같은 경우는 임대료가 조금 높아질 수 있다는 얘기잖아요? 그럼 개인 임대인들도 덩달아 전세금을 올릴 수 있어요. 그리고 기업형 임대주택을 전국구에서 동시에 출발할 수 있을까요? 우선은 특정 지역에만 집중될 수 있는데, 여러분의 사정상 거주할 수 없는 곳에 생긴다면 그림의 떡이 될 수 있죠. 즉 수요가 많은 곳에 공급이 생기냐가 관건이 될 거예요.

 

4. 집값을 잡겠다는 건?

임대시장을 강화하면 매매시장이 조금 가라앉을까... 이 부분에 대해선 의문의 목소리가 커요. 20년간 안정적으로 살 수 있는 임대시장을 만들면 '내 집마련하겠다는 수요가 줄겠지'란 빅피처인데요.

 

앞서 얘기했지만 지금 부동산 시장을 흔드는 건 서울/아파트예요. 그것도 서울 중심지의 고가 아파트 중심으로 점점 확산하고 있어요. 즉 부동산의 심장(?)인 서울 강남, 마용성(마포, 용산, 성동구)이 여전히 바삐 돌아가고 있다면, 이곳을 목표로 움직이는 수요들이 '20년 장기 임대주택'에 빠져 목표를 바꿀까요? 당장은 그러기 힘들다는 거죠. 그렇지만 새로운 상품이 야심 차게 나온 만큼 시장에 어느 정도 파동을 일으킬 것 같아요.

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