대출 규제 강화와 지방 미분양 가구 적체 우려 (feat. 중소 건설사 위기)

대출 규제 강화와 지방 미분양 가구 적체 우려 (feat. 중소 건설사 위기)

 

가계대출 증가세를 저지하기 위한 대출 규제가 심화되고 있습니다. 금융당국은 DSR 및 스트레스 DSR을 시행, 점차적으로 강도를 높여가며 대출 문턱을 높이고 있죠. 은행권은 금융당국의 강도 높은 제재에 주택담보대출의 만기를 축소하고, 주담대 및 전세대출을 일부 제한하는 등 자체적인 대출 제한 조치에 들어갔습니다. 그런데 이 대출 규제 강화가 지방 주택시장에는 악영향으로 작용하고 있는데요. 악성 미분양으로 골치를 앓고 있는 지방의 중소건설사들은 2단계 스트레스 DSR 시행으로 주택 수요가 줄어들까 걱정하고 있는 것으로 알려졌습니다. 이번에는 2단계 스트레스 DSR 시행 등의 대출 규제와 지방 주택  수요 위축 우려에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 수도권 집값 상승세 지속과 가계대출 상승

최근 서울을 중심으로 수도권 집값이 가파르게 상승하고 있죠. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 9월 2일 기준 서울 아파트 매매가는 24주 연속 상승세를 유지하고 있는데요. 주택 시장 불안정성이 커지자 정부는 8.8 부동산 대책을 발표하여 주택 공급을 대폭 늘리겠단 계획을 밝히기도 했죠.

 

또한 가계대출 역시 상승세를 기록 중인데요. 한국은행에 따르면 올 4월부터 7월까지 전월 대비 가계대출 중 주택담보대출의 증가폭은 평균 5조 원대를 기록했습니다. 한국은행의 8월 주담대 증가폭은 아직 나오지 않았는데요. 하지만 5대 시중은행(국민, 신한, 하나, 우리, 농협)의 8월 가계대출 잔액이 전월 대비 9조 6,259억 원, 주담대 잔액은 8조 9,115억 원 상승한 것으로 미루어보아 그 증가폭은 여전히 클 것으로 예상됩니다.

 

전월 대비 가계대출 중 주택담보대출 증가폭

 

2. 대출 규제

가계부채가 증가세가 심상치 않자 금융당국은 적극적인 대출 규제 조치에 들어갔습니다. 그 방안으로 스트레스 DSR 시행과 주택담보대출 만기 단축, 유주택자 대출 제한 등이 등장했습니다.

 

1) 스트레스 DSR 시행

금융위원회는 가계부채 관리를 위해 올 2월 말부터 변동금리. 혼합형. 주기형 대출에 대해 스트레스 DSR 제도를 시행했는데요. DSR이란 총부채 원리금 상환비율로, 차주가 진 빚의 원리금을 연소득으로 나눈 값을 의미합니다. DSR 규제가 적용되면 연간 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘지 않는 한도 내에서만 대출이 가능합니다.

 

스트레스 DSR은 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 상승할 가능성 등을 감안, DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하는 제도를 말합니다.

 

올 2월부터 스트레스 DSR 1단계가 시행되어 은행권 주택담보대출을 대상으로 스트레스 금리 0.38%가 적용되었는데요. 0.38%p라는 수치는 하한금리 1.5% p에 25%에 가중치를 부여해 산출된 것입니다. 9월부터는 가중치가 50%로 상승하여 0.75% p가 적용될 예정이었는데요. 금융당국은 최근 가계부채 상황을 고려해 지방과 수도권의 스트레스 금리를 차등 가산하기로 했습니다. 그리하여 은행권에서 취급하는 수도권 주택담보대출에는 스트레스 금리가 1.2% p로 상향 적용되죠.

 

이로써 연소득이 5천만 원인 사람이 수도권 주택 구입을 위해 30년 만기, 연 4.5% 금리로 대출을 받을 경우, 대출 한도는 기존 3억 2,900만 원에서 2억 8,700만 원으로 4,200만 원이 줄어듭니다. 0.75% p의 가산금리를 적용받는 비수도권 주택을 구입하는 경우에는 한도가 2,700만 원이 감소하죠.

 

스트레스 DSR 3단계는 25년 7월에 시행될 예정인데요. 3단계는 DSR이 적용되는 모든 가계대출에 스트레스 금리가 적용되는 만큼 가계대출의 문턱은 더욱 높아질 것으로 보입니다. 2단계 스트레스 DSR 역시 본래 7월 시행 예정이었으나 부동산 PF 연착륙 등을 이유로 2개월 밀린 전적이 있는 바, 정확한 시기가 언제가 될지는 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

 

2) 주택담보대출 만기 축소 및 유주택자 주담대 제한

금융당국은 차주의 상환능력을 고려하는 방식으로 가계대출을 억제하라는 압박을 해오고 있는데요. 이에 은행들이 자체적은 대출 제한 조치를 추가하기 시작했습니다. 그중 하나가 바로 주택담보대출 만기 축소입니다. 앞서 언급했듯, DSR 규제가 시행되면 1년에 갚아야 할 원리금이 연소득의 40%를 넘지 못하는데요. 대출 만기가 줄어들면 자연스레 연간 원리금 상환액도 늘어나게 되면서 실질적으로 차주가 받을 수 있는 대출의 한도가 줄어들게 됩니다.

 

이와 더불어 유주택자의 대출을 제한하는 조치도 함께 이뤄지고 있는데요. 각 은행들은 다주택자(2 주택자 이상)의 주택담보대출을 제한하고, 주담대 제한을 대신하여 활용될 여지가 있는 생활안정자금 대출의 한도도 1억 원으로 제한하고 있습니다. 일부 은행은 무주택자에게만 주택담보대출을 내주는 강한 조치에 들어섰죠.

 

이러한 강도 높은 대출 규제에 서울 아파트값 상승폭은 3주째 감소하고 있는데요. 금융당국의 의도대로 수도권 집값 상승세를 잡을 수 있을지는 좀 더 지켜봐야겠습니다.

 

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3. 지방 미분양 주택 적체 심화 및 중소건설사 위기

그런데 주택 시장 안정을 위해 시행되고 있는 대출 규제가 지방 주택 분양 시장에는 악재로 다가오고 있는데요. 그 부담은 자연히 지방 위주의 사업을 하는 중소건설사에 전가되고 있습니다.

 

지방 주택 시장은 미분양 가구가 늘어나 골머리를 앓고 있는 상황입니다. 현재 지방은 준공 후에도 분양되지 않는 악성 미분양 가구가 늘어나고 있는 상황입니다. 국토교통부의 ’24년 7월 주택 통계에 따르면 7월 기준 지방 미분양 주택은 5만 7,833 가구인데요. 이는 전체의 80.5%에 달하는 규모입니다. 악성 미분양도 전체의 81.9%에 해당하는 1만 3,138 가구에 달할 만큼 지방과 수도권의 온도차는 확연한 상태입니다.

 

미분양 주택수 증감 현황

 

준공 후 미부양 주택 현황

 

게다가 9월에는 전국 입주물량의 58.4%가 지방에 공급될 예정인 데요. 여기에 대출 규제까지 생기자 지방 건설사들은 분양율이 더 떨어지는 것은 아닐지 근심에 빠졌습니다. 그나마 있던 수요마저도 대출 규제로 줄어드는 것은 아닐지 우려의 색이 짙은 상황인데요. 수요 진작을 위한 정책을 펴도 모자랄 판에 지금과 같은 대출 억제 경향이 계속되면 미분양 가구 적체는 더욱 심화될 수밖에 없는 구조입니다.

 

지난 5월 대한주택건설협회가 회원사를 상대로 진행한 설문조사에서는 가장 시급한 주택 수요 촉진 방안으로 DSR 금융 규제 완화가 뽑히기도 했는데요. 한 건설사 관계자는 지방은 DSR 규제 적용에서 배제시켜야 한다는 주장을 내비치기도 했습니다. 공사비 상승은 지역을 가리지 않는 만큼 지방 아파트 분양가도 상승하였는데, 지방 근로자의 연소득이 수도권 근로자보다 낮음에도 불구하고 DSR을 일괄 적용한다는 것은 무리가 있다는 겁니다. 엎친 데 덮친 격으로 은행들이 주택담보대출 만기를 축소하는 등의 조치까지 취해지니 지방 주택 시장의 찬바람은 계속될 것이라는 의견이 우세한데요. 미분양이 지속되면 건설사는 울며 겨자 먹기로 할인분양을 하는 등 손해를 볼 수밖에 없습니다.

 

정부도 지방의 미분양 가구 적체에 대해 문제의식을 갖고 이를 해결하기 위한 대안들을 내놓고 있는데요. CR리츠가 미분양 주택을 구입해 임대 운영할 경우 취득세/종부세를 경감해 주고, 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 사용할 경우 건설사업자의 원시취득세 최대 50% 감면하는 등 세제의 방식으로 미분양 해소를 지원하고 있죠. 이에 한 건설업계 관계자는 CR리츠 같은 대책 보다 더 시급한 것은 지방 건설사들의 유동성을 풀어주는 것이라며 다주택자 규제 완화 등으로 지방 주택 수요를 최대한 끌어올려야 한다는 목소리를 내기도 했습니다.

 

하지만 지방 건설사의 바람이 이루어지기는 힘들어 보입니다. 현재도 수도권 차주들은 2단계 스트레스 DSR 조치는 역차별이란 불만을 성토하고 있는데요. 애초에 DSR은 소득 수준 등 변제 능력에 따라 대출을 해주는 제도인데, 소득이 같음에도 거주지가 어디냐에 따라 대출 한도가 달라지는 것은 문제가 있다는 의견이 우세합니다.

 

수도권과 지방 주택 시장의 온도가 확연히 다른 만큼 각각 다른 성격의 대책들이 마련되어야 하는데, 지역의 구분 없이 일률적으로 적용되다 보니 잡음이 발생하는 모양새인데요. 수도권 집값 상승을 저지할 수 있으면서 현재 지방 주택 시장의 고질적 문제라 할 수 있는 미분양을 해결할 수 있는 묘안이 나와야 할 시점으로 보입니다.

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