대세가 된 마이너스 프리미엄 아파트 (feat. 시세가 분양가보다 낮아진 현상)

대세가 된 마이너스 프리미엄 아파트 (feat. 시세가 분양가보다 낮아진 현상)

 

수도권에서 마피 단지가 늘어나고 있어요. 이른바 마피아(마피 아파트)인데요. 마피는 마이너스 프리미엄을 뜻해요. 즉, 집값이 떨어져서 시세가 분양가보다 낮아진 현상을 말해요. 마피아를 찾아볼까요?

 

1. 마피 정의부터

아파트 거래할 때 'P'가 붙었다 는 말 들어봤을 거예요. 프리미엄의 P인데요, 청약에 당첨된 후 이런저런 사정으로 분양권을 팔게 될 때가 있어요. 청약 당첨권은 대개 시세보다 저렴하겠죠? 그럼 이 티켓을 팔 때 웃돈을 얹어요.

 

부동산 시장이 좋고 청약이 활발할 때면 분양권에 당연히 P가 붙어요. 몇 천에서 몇 억까지요. 근데 이 P도 상황에 따라 용어가 달라집니다.

 

분양가 기준으로 시세가 더 올랐다? 그럼 플러스 프리미엄(플피), 분양가보다 시세가 낮아졌다? 그럼 마이너스 프리미엄(마피)입니다. 더 낮춰 판다는 거죠.

 

초반 프리미엄(초피)도 있어요. 청약 당첨되고 계약서 도장도 찍기 전에 파는 거예요. 이때 P를 붙였다면 초피예요. 근데 이게 불법이라 하니 조심.

 

손에 남는 프리미엄(손피)도 있어요. 이건 부동산 시장이 과열됐을 때 나타나는데요, A 아파트가 앞으로 몇 억은 더 오를 것 같아요. 어떻게 해서든 A 아파트를 갖고 싶어요. 그럼 여러분이 집주인의 양도소득세 및 기타 부대비용까지 모두 내는 경우예요. 그렇게 해도 지금 A 아파트를 사는 게 이득이란 생각이 들면 GO 하는 거죠. 물론 이 경우도 불법의 소지가 있기 때문에 조심.

 

2. 마피아를 찾아볼까

서울은 강북, 그 외 수도권에서 마피가 보이고 있어요. 입주를 앞두고 분양가보다 더 가격을 낮춘 분양권을 파는 거죠.

 

경기 광명시의 트리우스 광명 아파트가 다음 달 입주 예정인데요, 마피 5천이 붙어서 분양가(11억대)에서 10억대로 싸게 매물이 나왔어요. 송도나 미아동은 7천만 원까지 떨어지네요.

 

3. 왜 마피가 유행?

그 어렵다는 청약에 당첨됐는데 왜 입주를 포기하고 가격을 낮춰서까지 물건을 팔려는 걸까요? 대출 규제가 큰 이유로 꼽혀요.

 

여러분은 입주일이 다가올수록 불안합니다. 잔금을 치러야 하는데 돈이 없거든요. 그럼 전세 세입자를 먼저 들이는 방법이 있어요. 그 사이 돈을 벌어서 2, 4년 뒤에 입주하면 되니까요.

 

그런데 대규모 아파트 입주가 시작되면 전셋값과 매매가격이 일시적으로 내려가는 현상이 벌어져요. 여러분 같이 세 먼저 놓으려는 사람들이 많으면 전세 매물이 쌓이죠. 그럼 가격이 내려갑니다. 그렇게 전셋값이 떨어지면...

 

잔금 5억을 내야 하는데, 전셋값이 예상치 5~6억에서 4억으로 떨어졌다...? 그럼 당장 1억 이상이 필요한데 그 돈이 없다면 눈물을 머금고 팔아야겠죠. 이때 부동산 시장이 안 좋아졌다면 사려는 사람도 없겠죠. 그렇다면 또다시 눈물을 머금고 마피를 붙여 팔게 되는 거예요.

 

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4. 마피아? 우린 보류지라도...

부동산 시장은 지역에 따라 온도차가 다르게 나타날 때가 있어요. 극호황일 땐 너도나도 오르지만 조금 주춤하거나 하락세일 때는 오르는 지역, 떨어지는 지역이 동시에 나타나거든요. 위에서는 마피아 얘기를 했는데요, 이번엔 보류지 얘기예요. 뭔가 신조어 같다고요?

보류지는 조합이 만일의 사태를 대비해 분양하지 않고 남겨둔 물량이에요. 물량 착오나 법적 분쟁 등의 예비 목적으로 1% 이내 일반 분양 물량을 나중에 경매로 내놓는 거죠. 여기서 조합은 원래 해당 아파트에 살던 원주민을 말해요.

 

청약에 떨어졌거나, 청약 시기를 놓쳤는데 나중에 해당 아파트에 관심이 있다면 보류지에 도전해 볼 수 있어요. 청약통장 없이 동·호수를 선택할 수 있는 건 장점이에요.

 

만약 부동산 시장이 안 좋으면 계속 유찰이 돼요. 유찰은 경매에서 주인이 나타나지 않는 경우 가격이 다운되고 다음으로 넘어가는 걸 얘기해요. 만약 부동산 시장이 안 좋으면 몇 차례의 유찰이 계속돼요. 그러다 조금씩 시장이 회복하면 주인이 나타나기도 하고요.

 

이것도 경매니까 최저가가 정해져 있어요. 일반적으로 청약 당첨 시 분양가보다 조금 높고 시세보다는 저렴해요. 입찰을 한다면 최저가보다 높게 써야 하고, 가장 높게 쓴 사람이 당첨돼요.

 

우선 입찰 기준가격의 10%를 입찰보증금으로 내야 해요. 만약 여러분이 떨어진다면 당연히 보증금은 돌려받아요. 그런데 당첨되고도 계약을 포기한다면? 보증금은 돌려받지 못해요. 전액 조합에 들어가요. 그러니 신중하게 고민해야겠죠?

 

지난 7월엔 9월 입주 예정인 송파구 문정동 '힐스테이트 e편한세상 문정'이 보류지 8 가구를 조기 완판했어요. 7월만 해도 시장이 엄청나게 뜨거웠죠. 그래서 시세차익이 3억 정도 됐어요.

 

최근엔 광진구 자양동 '롯데캐슬 리버파크 시그니처' 보류지가 2개 나왔어요. 59㎡ 분양가(7억 4,200만 원) 대비 최저 입찰가 10억 9,830만 원으로, 국평 84㎡는 분양가(9억 1,100만 원) 대비 최저 입찰가 14억 864만 원으로요.

 

분양가랑 비교하니 꽤 높아 보이지만, 주변 시세를 보면 '음... 싸다'란 생각이 들 거예요. 현재 전용 59㎡가 17억 5,000만~19억 원이거든요. 결국 59㎡ 낙찰가가 14억 5,110만 원이 됐다고 하니 시세차익이 꽤 나오네요.

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