부동산 PF 개선안의 주요 내용 (feat. 대출의 한계점과 업계 반응)

부동산 PF 개선안의 주요 내용 (feat. 대출의 한계점과 업계 반응)

 

지난 14일, 정부가 부동산 PF 개선 방안을 발표했죠. 관계부처는 이번 개선안으로 부동산 PF 산업 구조를 선진화하여 시장 변동 리스크를 최소화하고, 건설 투자를 활성화하겠다는 포부를 내비쳤는데요. 자기자본비율이 확대되면 국내 부동산 PF 산업도 안정성을 찾을 것으로 기대되지만, 자칫하면 대규모 공사는 대형 건설사의 전유물이 될 수 있어 주의가 필요해 보입니다. 이번에는 부동산 PF 개선 방안의 주요 내용에 대해 살펴보겠습니다.

 

1. 부동산 PF 대출의 한계점

부동산 개발에는 천문학적인 비용이 들어가는데요. 시행사가 모든 비용을 감당할 수 없다 보니 대출기관의 도움을 받는 경우가 대부분이죠. 그중에서도 부동산 PF 대출 사용 빈도가 가장 높은데요. 부동산 PF(Project Financing)는 부동산 개발 프로젝트에서 발생할 것으로 예상되는 미래 현금흐름을 기반으로 자금을 조달하는 금융방식입니다.

 

2023년 12월 기준 부동산 PF 규모는 약 230조원에 달하는 것으로 알려졌는데요. 이중 약 70%가 주거시설에 투입되었을 만큼 부동산 PF는 주택 공급과 건설투자의 주요 수단입니다.

 

하지만 부동산 PF 대출에 대한 잡음은 오래 전부터 계속되어 왔는데요. 지난해 태영건설이 경영 위기를 맞고 워크아웃을 신청한 것도 부동산 PF 채무를 상환하지 못하면서 시작됐었죠.

 

우리나라 PF 사업의 경우 개발사업자의 자기자본비율이 여타 선진국에 비해 현저하게 낮아 금리 인상과 같은 대외 변수에 취약하다는 문제점이 제기되어 왔습니다. 게다가 금융기관은 저자본으로 인한 리스크를 방지하고자 프로젝트의 사업성을 평가하여 대출을 내주는 게 아닌 건설사나 신탁사의 보증에 의존하는 경향이 강한데요. 상황이 이렇다 보니 부동산 경기나 러-우 전쟁과 같은 외부 요인에 취약할 수밖에 없습니다. 또한 부동산 PF 부실 문제가 터지면 시행사는 물론 건설사, 금융사로까지 리스크가 번질 수 있어 주의가 필요한 상황입니다.

 

2. 부동산 PF 개선안 발표

이렇듯 부동산 PF 부실로 인한 문제는 건설업 뿐만이 아닌 국가 경제 전반에 영향을 미치기 때문에 사전에 꼼꼼하게 관리할 필요성이 대두됐는데요. 이에 정부가 부동산 PF 제도 개선안을 발표했습니다. 정부는 이번 개선안을 토대로 부동산 PF 산업 구조를 개선하여 시장 변동 리스크를 최소화하고, 건설투자를 활성화할 계획인데요. 그 구체적인 방안으로는 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.

 

1) 자기자본 확대 유도

PF 사업의 총사업비 중 지대가 차지하는 비율은 20~40% 정도로 알려졌는데요. 하지만 우리나라 PF 사업의 자기자본 비율은 5% 미만이 대다수이죠. 그렇다 보니 토지 구입 단계에서도 대출, 그것도 고금리의 브릿지론을 사용할 수밖에 없는데요. 상황이 이렇다 보니 금리가 오를 경우 사업 진행에 차질이 생길 수 있습니다.

 

이에 정부는 시행사가 고금리 대출을 받아 토지를 매입하는 것이 아닌 토지 소유자가 토지나 건물을 현물출자하여 해당 프로젝트의 주주로 참여하도록 유도하는 방안을 고려 중인데요. 토지주의 참여를 독려할 수 있도록 조특법을 개정하고, 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연을 적용할 방침입니다. 

 

기존 브릿지대출 vs 현물 출자 시 자본구조 변화(예시)

 

또한 부동산원과  같은 공공에서 리츠 설립 지원 및 사업성 분석 컨설팅을 제공하고, 신유형 장기임대주택과 같은 정책사업에 현물 출자를 할 경우 LH 매입 확약을 통한 사업성 보완 및 디벨로퍼로 공공기관을 참여시키는 등 현물 출자자에 대한 보상안도 마련했습니다.

 

정부는 현물  출자가 자리 잡게 되면 자기자본비율이 선진국 수준인 20~40% 수준으로 상향될 것으로 예측하고 있는데요. 또한 브릿지론을 받지 않아도 되므로 사업비를 절감할 수 있어 사업 안정성 제고에 도움이 될 것이라 보고 있습니다.

 

이외에도 자기자본비율이 높은 사업장에 도시규제 특례나 PF 보증수수료 할인과 같은 인센티브를 부여하고, 자기자본비율과 연체율 수준 등을 감안해 위험 가중치와 충당금 및 체당금을 산정하는 등 안정적인 수준의 자기자본 확충 기반을 마련하기 위한 다양한 개선책들이 제기됐습니다.

 

2) 책임준공 합리화 등을 통한 질서 확립

또한 책임준공확약을 합리화하려는 움직임도 관측됐습니다. 책임준공은 시공사가 천재지변, 내란, 전쟁 등 불가항력적인 경우를 제외하고 그 어떤 경우에도 약속된 기한 내에 공사를 끝내야 한다는 조항인데요. 기존의 시공사가 공사를 끝마칠  수 없게 되면 신탁사는 새로운 시공사를 구해서라도 책임준공시한 내에 공사를 끝내야 합니다.

 

대부분의 책임준공확약서에는 위와 같은 책임준공의무 조항 포함되어 있고, 대주단은 이에 동의해야지만 대출을 승인해 주는 것으로 알려져 있죠. 게다가 채권자가 기한이익상실을 통지하는 순간 시공사는 부동산 PF 우발채무를 떠안아야 하는데요. 시공사의 귀책이 없는 상황일지라도 시공사와 신탁사가 리스크를 모두 감당해야 합니다.

 

실제로 시공사가 단속 강화, 코로나 19 확산, 화물연대 총파업, 레미콘 8·5제 도입 등의 외부 요인으로 책임준공시한을 2개월 정도 넘기자 PF 대출금 전액(약 800억 원)의 채무를 상환하라고 요구한 사례가 있었는데요. 1심 재판부는 시공사의 상황이 불가항력적인 사유는 아니었다 보고 시공사의 가처분 신청을 인용하지 않았고, 해당 사건은 현재 서울 고등법원에서 항고심을 진행하고 있는 것으로 알려졌습니다.

 

건설업계는 시공사의 귀책사유가 없음에도 모든 채무를 떠안는 것은 부당하다고 주장해 왔는데요. 정부는 이러한 불함리함을 해소하고자 국토부, 금융당국, 기타 부동산 개발업 관계자들로 구성된 ‘책임준공 개선 TF’를 운영하여 2025년 1분기 내에 책임준공 개선방안을 마련할 계획이라 밝혔습니다. 이 책임준공 개선안에는 불가항력의 사유 확대와 준공 지연기간에 비례해 채무를 인수하는 방안 등이 거론되고 있는 것으로 보입니다.

 

또한 PF 리스크가 신탁사로 전이되지 않도록 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화해 신탁사 PF 리스크 관리를 강화할 예정이죠. 이외에도 시행 및 시공사의 담보나 신용 위주로 평가되는 현행 심사 기준을 강화하여  PF 사업성 평가 기준 및 절차를 마련할 것이라 밝혔는데요. 이와 더불어 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관을 두고 대출 심사 시 평가기관 사업성 평가를 의무화하는 방안을 추진할 계획입니다.

 

3) 한국형 디벨로퍼 육성

부동산개발업법에 따르면 국내 디벨로퍼는 2,400개 사이며, 그중 95%가 연매출 100억 이하인 영세 업체인데요. 때문에 국내 부동산 개발업체들은 단기적으로 수익을 얻을 수 있는 개발과 분양 위주의 사업 운영을 해오고 있죠. 일본이나 미국처럼 임대 운영을 통한 수익을 얻는 구조는 아니다 보니 디벨로퍼의 전문성이 떨어지는 감도 없지 않았는데요.

 

이에 정부는 안정적인 자기자본을 갖춘 리츠에 좋은 입지 공공택지 매입 우선권을 제공하고, 우량 용지를 리츠에 공급하여 지역 내 랜드마크 상업시설 개발과 헬스케어리츠 등 특화형 개발을 유도할 계획입니다.

 

또한 관련 제도를 개선하여 토지신탁 사업의 기관투자자가 신탁사에 토지비를 제외한 사업비의 일정 부분(15%)까지 투자할 수 있도록 개선할 방침입니다.

 

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3. 업계 반응은?

이번 부동산 PF 개선안은 1년 여의 연구용역과 전문가 의견 수렴을 거쳐 나온 결과물이라 알려졌는데요. 업계도 이에 환영 의사를 밝히고 있습니다. 건설·시행업계는 이번 정부 대책으로 부동산 PF 사업의 근본적인 구조 개선을 통해 경제위기마다 반복되던 한국형 부동산 PF 위기를 해소하고, PF 사업 선진화할 기틀이 마련됐다고 평가했는데요. 다만 이에 덧붙여 책임준공 불공정 개선과 불합리한 부동산 PF 수수료 관행 개선에 건설·시행업계의 의견이 충분히 반영되길 희망한다고 강조했습니다.

 

하지만 부동산 PF 대출 자체가 줄어 공급이 위축될 수 있다는 우려도 제기되고 있습니다. 건설사에 채무 인수 등 신용 보강을 전처럼 요구할 수 없게 된다면 금융사도 부동산 PF 대출 승인을 꺼리게 되지 않겠냐는 이야기인데요. 현재 책임준공 의무가 걸려있는 사업지를 꺼리는 건설사도 늘어나고 있는 가운데 양측이 합의에 이르지 못한다면 그만큼 공사도 지연될 수밖에 없다는 겁니다.

 

이와 더불어 중소 건설사는 대규모 공사를 하기 어려워질 것이란 관측도 나오고 있는데요. 자기자본비율을 상향할 경우, 자본이 부족한 소규모·신규 시행사는 소규모 사업지 위주로만 사업을 진행할 수밖에 없어 양극화가 심화될 수 있다는 의견도 적지 않습니다. 이에 업계는 중소·중견 건설사 및 시행사들을 고려해 규제 등을 단계적으로 시행해야 한다고 피력하고 있습니다.

 

이번 부동산 PF 제도 개선안에는 부동산 PF 문제를 해결하기 위한 정부의 심도 있는 고민이 잘 드러나 있었는데요. 책임준공 및 PF 수수료 관행 개선안 발표가 내년으로 밀려 아쉽다는 의견도 나오지만, 전반적인 구조 개선을 통해 주기적으로 발생하던 부동산 PF발 리스크들을 최소화하겠다는 정부의 의지를 엿볼 수 있어 그 의미가 깊습니다. 이번 발표를 통해 국내 부동산 PF 산업이 안정적으로 연착륙하기를 기대해 봅니다.

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