서울 아파트값 상승세의 바톤 (feat. 강남 3구 그 다음은?)

서울 아파트값 상승세의 바톤 (feat. 강남 3구 그 다음은?)

 

서울 아파트값 상승세가 향후 어떻게 이어질지에 관심이 모이는 가운데 올 하반기 대출한도가 줄며 ‘회복 탄력성’이 약해질 수 있다는 전망도 나옵니다. 오늘 ‘집값이 오르는 경로: 강남 3구 그다음은?’에 대해 다룹니다.

 

1. 강남 3구 그다음은?

서울 강남 등 주요지 아파트값이 연일 신고가¹⁾를 경신하고 있습니다. 최근엔 마포·강동·성동구까지 그 열기가 퍼지는 모양새입니다. 이런 가운데 국토연구원에서 수도권 집값이 오르는 경로를 예측하는 데 참고할 만한 자료를 내놨습니다. 이른바 ‘집값 상승세가 퍼지는 경로’. 이 자료에 따르면 그간 수도권 아파트값 상승세는 크게 다음과 같은 세 가지 경로로 나타났습니다.

 

1번 경로 : 강남 3구 → 판교·분당 → 용인 수지 → 용인 기흥

2번 경로 : 강남 3구 → 과천·판교 → 평촌·인덕원 → 산본

3번 경로 : 강남 3구 → 목동·과천 → 광명·송도 → 시흥

 

국토연구원은 부동산 전문가 5인, 공인중개사 15인을 대상으로 위 경로를 도출했으며 “이러한 확산 순서는 이미 상당히 알려진 사실”이라고 덧붙였습니다. 참고로 2017년부터 2018년까지 KB주택가격동향 ‘아파트매매가격지수’를 분석한 결과 위 경로는 대부분 일치했습니다.

¹⁾ 신고가: 이제껏 거래된 것보다 더 높은 새로운 가격을 말합니다.

 

2. 지방까지 오를 수도?

아울러 한국은행은 “서울 아파트값 상승세가 수도권을 거쳐 지방으로까지 이어질 수 있다”는 분석을 내놨습니다. ‘금리인하 기대감’에 사람들이 집을 더 사들일 수 있다는 겁니다. 지방은 부동산 경기가 너무 안 좋다고요? 맞습니다. 하지만 과거에도 집값 상승세는 시차를 두고 수도권에서 지방으로 확산됐습니다. △2020년 정부의 부동산 규제를 피해 수도권의 유동성이 대구와 울산 등 지방 광역시로 몰렸고 △2023년 3분기에도 수도권의 집값 상승세가 지방으로 전해져 전국 아파트값이 9주째 올랐습니다.

 

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3. 추격 매수는 주의해야

그런가 하면 최근 아파트값 급등세를 보며 ‘조바심’을 내는 건 경계해야 한다는 목소리도 나옵니다. △인기 지역 아파트값은 이미 많이 오른 데다 △올 9월 스트레스 DSR 2단계¹⁾ 시행으로 대출한도가 줄면 회복 탄력성(규제 등으로 떨어진 집값이 다시 오르는 힘)이 약해질 수 있다는 겁니다. 즉 매도자가 부르는 ‘호가’ 그대로 추격 매수²⁾하는 건 위험하단 얘기.

 

특히 1 주택자 중엔 내 집을 내놓기도 전에 살 집 계약부터 해 낭패를 보는 사례가 적지 않다며 주의해야 한다는 조언도 나옵니다.

¹⁾ 스트레스 DSR 2단계: DSR 규제의 센 버전으로, 미래의 금리인상으로 원리금 상환 부담이 커질 가능성을 고려해 현재 대출금리에 일정 수준의 ‘가산금리(스트레스)’를 더해 대출한도를 정하는 겁니다. 올 2월 시행한 스트레스 DSR 1단계의 가산금리는 0.38%이었고, 올 9월부턴 가산금리 0.75%를 적용합니다. 즉 대출로 마련할 수 있는 돈이 더 쪼그라드는 겁니다.

²⁾ 추격 매수: 가격이 어느 정도 오르는 걸 확인한 후 사들이는 걸 말합니다.

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