1기 신도시 3만 5,000여 가구가 재건축을 준비합니다. 이로 인해 임대료는 오르고, 투자 기회도 생길 거란 주장이 나옵니다. 오늘은 ‘선도지구 발표: 1기 신도시, 내게 남은 선택은?’에 대해 다룹니다.
1. 3만 5,000여 가구, 재건축 START!
정부가 1기 신도시 39만 2,000 가구 중 3만 5,000여 가구를 재건축 선도지구로 정했습니다. 첫 입주 후 33년 만의 재건축입니다. 단, 몇 가지 문제가 있습니다.
① 속도: 정부는 10년 이상 걸리던 재건축을 6년 안에 끝내겠다고 했지만, 이주 대책 미비로 계획대로 진행될지는 미지수입니다.
② 분담금: 소형 평형 기준 3억~4억 원의 분담금 때문에 갈등이 생기면 사업이 늦어질 수 있습니다.
③ 형평성: 1기 신도시 특별법¹⁾이 특정 지역에만 혜택을 준다는 비판이 사업 속도에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.
¹⁾ 1기 신도시 특별법: 분당, 일산, 중동, 평촌, 산본 등 1기 신도시의 재건축을 빠르고 효율적으로 진행하기 위해 만든 노후계획도시특별법입니다. 특히 용적률을 올려 더 많은 집을 짓도록 허용하고, 재건축 비용 부담을 줄이는 게 핵심입니다.
2. 1기 신도시, 내게 남은 선택은?
1기 신도시 재건축은 청년층을 포함한 수요자에게 기회와 리스크를 함께 가져다줍니다. 특히 주목해야 할 변화와 그에 따른 대응책을 살펴봅니다.
3. 임대차 시장 변화
정부의 계획대로라면 2027년부터 1기 신도시 2만~3만 가구를 매년 철거합니다. 즉 전월세 물량이 줄고 임대료가 오를 가능성이 높습니다.
① 과거 사례
2021년 서울 개포지구 재건축 당시 송파구와 서초구의 전세 물량은 급감했고, 서초구 아파트 전셋값은 6월 한 달간 1.65% 올라 서울 평균(0.38%)의 4배를 넘어섰습니다.
② 대응 전략
1기 신도시에서 전월세를 찾고 있다면, 2026년 이후 임대차 시장이 크게 출렁이기 전에 미리 집을 구하는 게 좋습니다.
4. 간접투자 기회
1기 신도시 재건축으로 인프라가 개선되면 주변 지역의 부동산 가치도 오를 가능성이 큽니다.
① 과거 사례: 2005년 2월 판교신도시 예상 분양가 발표 당시, 용인과 분당 아파트값은 각각 36.23%, 33.23% 상승했습니다.
② 대응 전략: 1기 신도시 인근 저평가된 아파트나 빌라를 관심 있게 살펴보세요. 재건축으로 인프라가 확장되면 해당 지역이 수혜를 입을 가능성이 있습니다.
5. 재건축 시 주변 지역 전월세는 얼마나 오를까?
1기 신도시 재건축과 관련해 궁금해할 만한 내용을 살핍니다.
Q. 1기 신도시 재건축, 왜 정부가 나서서 도울까?
A. 수도권 주택공급 부족을 해결하기 위해섭니다. 더불어 1기 신도시는 국가가 설계했으니 정부가 책임져야 한다는 공감대도 있습니다. 또 이는 윤석열 정부의 주요 공약 중 하나이기도 했습니다.
Q. 재건축 진행 시 주변 지역 전월세는 얼마나 오를까?
A. 전세 물량 감소로 임대료 상승은 불가피합니다. 예를 들어 2023년 분당에선 리모델링 단지 3곳(2300여 가구)이 한꺼번에 이주하며 전세 매물이 전년 대비 16.9% 줄어 전셋값 급등으로 이어졌습니다.
Q. 청년층에겐 어떤 기회가 올까?
A. 정부는 1기 신도시 재건축을 통해 14만 3,000 가구를 추가로 지을 계획입니다. 이 과정에서 청년층을 위한 특별공급이나 임대주택 확대를 논의하고 있습니다. 단, 구체적 시행 방안은 아직 발표하지 않았습니다.
Q. 부모님이 1기 신도시 선도지구에 살고 있는데, 뭘 준비해야 할까?
A. 분담금과 이주 비용을 미리 확인해야 합니다. 이주 기간 부모님이 머물 집을 미리 찾아두고, 분담금을 지원할 계획도 세우는 게 좋습니다.
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