전세 보증금 반환보증 가입 126%에서 112%로 변화

전세 보증금 반환보증 가입 126%에서 112%로 변화

 

전세보증금반환보증 가입 기준이 지금보다 더 까다로워질 수 있다는 소식입니다. 오늘은 ‘전세보증금반환보증 가입: 126% → 112%’에 대해 다룹니다.

 

1. 126%→112%

HUG가 비아파트 주택의 전세보증금반환보증(반환보증)¹⁾ 가입 요건을 바꾸는 방안을 검토하고 있습니다. 쉽게 말해 임대인이 전세보증금을 집 공시가격²⁾의 112%(현재: 공시가격의 126%) 이하로 정해야 반환보증 가입이 가능해지는 겁니다. 최근 급증한 전세 사기 여파로 HUG의 재정 상태가 심각해졌기 때문입니다. 아래에 그 사례를 들어봅니다.

 

2. 공시가격 2억 원 빌라, 반환보증 가입 기준 변화

현재: 보증금 2억5200만 원까지 가능

변경 후: 보증금 2억2400만 원까지 가능

 

반환보증 가입을 위해 지역별로 임대인이 낮춰야 하는 전세보증금 평균치는 서울시가 3529만 원으로 가장 높았고, 세종시가 1247만 원으로 가장 낮았습니다.

 

¹⁾ 전세보증금반환보증: 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증 기관이 대신 갚아주는 상품입니다. HUG, HF, SGI서울보증이 운용하며, 2021년 말 기준 HUG의 비중은 93%입니다.

²⁾ 공시가격: 정부가 세금을 매기기 위해 정한 부동산 가격입니다. 높게 설정 시 세금 부담이 커질 수 있기에 실제 집값의 70~80% 수준으로 책정합니다.

 

3. 내겐 어떤 영향을 줄까?

112% 룰 적용 시 정부와 임차인, 임대인에게 각각 다음과 같은 영향을 줍니다.

 

1) 정부(HUG)

장점: 보증 사고가 줄어 재정을 안정적으로 관리 가능

단점: 반환보증 가입 대상이 줄어 임대인·임차인의 부담 증가

 

2) 임대인

장점: 보증금 거품이 줄어 집값 하락 위험이 감소

단점: 보증금을 낮춰야 해 기존 임차인 퇴거 시 역전세 우려

 

3) 임차인

장점: 장기적으로 전세 사기 방지 효과 기대 가능

단점: 반환보증 가입이 어려워져 보증금 미반환 위험 증가

 

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4. 10채 중 7채는 가입 불가

사실 정부는 이미 지난해에 ‘150% 룰’을 ‘126% 룰’로 바꿔 가입 대상을 축소한 바 있습니다. 한데 이번에 다시 ‘112% 룰’ 도입을 검토 중입니다. 참고로 112% 룰 적용 시 전국 빌라의 약 69%가 기존 보증금으론 반환보증 가입이 불가능할 거란 조사 결과도 나왔습니다. 아울러 정부는 이 사안에 대해 “방향성만 논의한 상태”라고 했지만, HUG 곳간이 비어 가는 상황에서 시장은 이미 확정된 수순으로 보고 있습니다.

 

전세 계약을 앞두고 있다면 ‘공시가격 알리미’ 앱 등을 통해 반환보증 가입 가능 여부를 체크할 필요가 있습니다.

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