심각한 부동산 프로젝트파이낸싱 문제 (feat. 건설사 4월 위기설)

심각한 부동산 프로젝트파이낸싱 문제 (feat. 건설사 4월 위기설)

 

작년 12월, 시공 능력 16위 건설사 태영건설이 부도 위기에 빠지면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 문제가 현실화했습니다. 부동산 시장 침체에 건설자재 가격 급등, 고금리 장기화로 자금 조달 어려움 등 삼중고가 겹친 여파입니다. 최근 위기설이 또다시 고개를 듭니다.

 

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이란 부동산 개발 시행사가 미래에 벌어들일 개발이익을 담보로 대출을 받는 것을 말합니다. 대출받는 기업의 신용이나 물적 담보를 보고 돈을 빌려주는 기존 대출과 달리, 사업의 수익성을 기준으로 하므로 자금력이 떨어지는 시행사도 대출받을 수 있습니다.

 

1. 흔들리는 건설사

1) 4월 위기설, 진짜야?

다가오는 4월, 다수의 건설사가 부도를 낼 것이란 우려 섞인 목소리가 들립니다. 총선 이후 금융당국이 부실 사업장 정리에 나설 것으로 보이는 데다, 2023년 감사보고서 제출일이 4월 15일이기 때문입니다. 감사보고서가 공개되면 기업의 재무 상태가 그대로 노출되는 만큼, 더 이상 부실을 감추지 못한 건설사가 법정관리를 신청할 가능성이 있습니다.

 

2) 심각한 PF 부채

그만큼 최근 건설사의 상황이 녹록지 않습니다. 건설산업연구원에 따르면, 작년 12월 말 기준 부실 위험이 있는 PF 대출 규모가 70조 원에 달합니다. 건설사의 수익성이 급격히 악화하며 위기는 더욱 심해졌죠. 건설사의 수익성을 보여주는 EBTIDA 마진율은 2021년 7.2%에서 작년 3.9%까지 떨어졌습니다.

 

EBITDA 마진율이란 전체 매출 대비 EBITDA가 차지하는 비중입니다. EBITDA(이자, 법인세, 감가상각비 차감 전 영업이익)는 기업이 영업활동을 통해 벌어들인 현금 창출 능력을 보여주는 수익성 지표입니다.

 

3) 일부 위기 현실화

벌써 일부 위기는 현실로 다가왔습니다. 최근 시공평가능력순위 122위인 선원건설과 105위인 새천년종합건설이 잇따라 법정관리를 신청한 겁니다. 올해 들어 부도난 전문건설사는 5곳, 폐업 신청한 건설사는 총 686곳에 달합니다.

 

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2. 왜 문제가 생기는 거야?

1) 늘어나는 미분양

지방을 중심으로 늘어나는 미분양 물량은 건설사에 큰 부담입니다. 아파트, 오피스텔 등 건물을 지었는데 분양이 되지 않으니 수익도 따라오지 않는 것입니다. 부동산 경기가 좋지 않은 상황이다 보니 미분양 물량이 금방 해소되기도 요원합니다.

 

2) 자금조달 어려움

중견건설사 입장에선 자금조달도 문제입니다. 8~9%의 고금리로 회사채를 발행해도 수요가 없어 필요한 자금을 조달하지 못하곤 합니다. 결국 울며 겨자 먹기로 제2금융권이나 사채를 이용하거나 사옥을 담보로 자금을 빌리는 건설사들도 속속 등장합니다.

 

3) 4월에 몰린 PF 만기일

부동산 PF 대출 만기일이 4월에 몰려 있는 것도 문제입니다. 4월 총선이 끝나면 정부가 더 이상 부동산 PF 대출 만기 연장을 해주지 않고, 본격적인 부실 사업장 정리에 나서리란 관측도 나옵니다.

 

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3. 정부의 대응과 전망

1) 4월 위기설 차단

정부는 일찌감치 위기설 차단에 나섰습니다. 이복현 금융감독원장은 지난 5일 부동산 위기설은 존재하지 않는다고 단정했습니다. 태영건설은 과도한 부채 사용으로 문제가 된 것이고 다른 건설사의 부채 상황은 이 정도로 심각하지 않다고 설명했습니다. 이창용 한국은행 총재 역시 부동산 PF 문제가 정리되는 중이라며 4월 위기설을 일축했습니다.

 

2) 정부 대책은?

동시에 정부는 건설 위기 타파를 위해 여러 가지 대책을 내놓았습니다. 자금난에 시달리는 PF시장에 85조 규모의 유동성을 공급하는 한편 PF대주단협약 개정을 통해 PF 만기 연장 요건을 까다롭게 바꾸는 방안을 추진 중입니다. 부족한 자금을 공급하면서도 부실 PF는 정리해 위기가 커지지 않게 하겠다는 의도가 엿보입니다.

 

3) 엇갈리는 전문가 전망

다만 전문가의 전망은 엇갈립니다. 일각에서는 부동산 경기 침체가 길어지면서 지방 중소건설사들의 자금난이 더 심화할 가능성이 있다며 우려를 표합니다. 다른 한편에선 예견된 위기인 만큼 문제가 크게 번지기 전에 마무리될 것이라고도 내다보고 있습니다.

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