3년 유예로 타협된 논란의 실거주 의무 (feat. 부동산 정책)

3년 유예로 타협된 논란의 실거주 의무 (feat. 부동산 정책)

 

2021년 도입된 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무 제도가 3년간 유예됩니다. 실거주 의무 도입으로 수도권 아파트 청약에 당첨된 사람은 수억 원에 달하는 분양금액 잔금을 전세금으로 충당할 수 없었습니다. 이번 유예 조치로 아파트 청약자의 부담이 한층 완화될 전망입니다.

 

분양가 상한제란 집값과 주택 공급의 안정화를 위해 아파트 가격을 일정 수준보다 낮게 두어 분양하는 제도입니다. 1977년 주택청약제도와 함께 시작돼 실시와 폐지를 반복하다 2020년부터 민간 택지에도 전면 도입됐습니다. 윤석열 정부는 분양가 상한제 폐지를 대선 공약으로 걸고 3년 만에 폐지를 추진했습니다.

 

1. 무슨 일이야?

1) 실거주 의무 풀게

여야가 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 3년간 유예하기로 합의했습니다. 29일 열리는 국회 본회의에서 주택법 개정안을 통과시킬 전망입니다. 실거주 의무 폐지를 주장하던 여당과 폐지 반대를 고수하던 야당은 1년 2개월 만에 3년 유예라는 합의에 도달했습니다.

 

2) 이게 왜 중요한데?

실거주 의무 유예는 분양가 상한제 아파트 청약 당첨자에게 호재입니다. 보통 아파트 청약에 당첨되면 계약금 10% 정도를 먼저 납입하고, 이후 중도금 60%와 잔금 30%를 나눠 납입합니다. 실거주 의무가 있다면 잔금 30%를 본인의 돈이나 대출금으로 충당해야 하지만, 3년간 유예가 결정되면서 전세 세입자를 받아 전세금으로 잔금을 낼 수 있는 겁니다. 잔금 조달을 위해 무리하게 대출을 받아야 했던 당첨자는 안도의 한숨을 내쉽니다. 당장 새 아파트에 입주하기 위해 기존의 전셋집 계약을 바꿀 필요도 사라졌습니다.

 

3) 둔촌주공 당첨자 안도

특히 '단군 이래 최대 재건축'으로 꼽히는 서울 강동구 올림픽파크포레온 아파트(둔촌주공) 단지가 크게 수혜를 누릴 거라 주목받습니다. 내년 1월이었던 입주일이 올해 11월로 당겨지면서 청약 당첨자들의 잔금 마련 문제가 시급했기 때문입니다. 둔촌주공 당첨자 중 일부는 잔금 납부 부담에 분양권을 팔아버리는 것까지 고려하던 상황이었습니다.

 

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2. 실거주 의무, 도입부터 지금까지

1) 취지는 이랬어

실거주 의무는 문재인 정부가 아파트 분양 투기를 막기 위해 도입했습니다. 새 아파트에 살지도 않을 사람이 시세차익을 노리고 아파트를 분양받은 뒤 전세금을 받아 분양대금을 치르는 투기 행위를 막으려던 것입니다. 실거주 의무를 어기면 청약 당첨이 취소되고 형사처벌까지 받습니다.

 

2) 솔솔 부는 폐지론

그러나 전세를 놓고 수년 뒤 입주하려고 했던 실수요자들까지 실거주 의무에 걸리며 크게 반발했습니다. 2022년 하반기부터 아파트 분양 시장이 얼어붙자, 윤석열 정부는 작년 부동산 경기를 살리기 위해 실거주 의무를 폐지하겠다고 선언했습니다.

 

3) 그 후 1년은?

하지만 폐지는 쉽지 않았습니다. 기껏 마련한 투기 방지 방안을 무력화시키는 것이라는 야당의 반대가 있었기 때문입니다. 미분양 문제로 시름하던 둔촌주공을 살리려는 것 아니냐는 비판까지 나오며, 실거주 의무 폐지 내용이 담긴 주택법 개정안은 1년 넘게 국회에 계류돼 있었습니다. 그리고 총선을 약 1달 반가량 남긴 지금, 여야는 폐지 대신 3년 유예라는 절충안에 합의했습니다.

 

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3. 3년 유예, 어떻게 봐야 할까

1) 미봉책이라는 한계

결국 3년 유예라는 절충안이 채택됐지만, 혼란의 불씨를 남겼다는 지적이 나옵니다. 통상 전세 계약은 2년 주기로 이뤄지기 때문에, 3년이라는 애매한 기간이 향후 문제의 소지가 될 수 있다는 겁니다. 전세 세입자는 2년 계약이 만료된 후 2년간 추가로 계약을 갱신할 수 있는 '갱신청구권'을 활용할 수 있는데, 이러면 3년인 유예기간과 충돌할 수 있다는 것입니다.

 

2) 3년이면 돼?

3년이라는 시간이 충분하지 않다는 우려도 있습니다. 직장이 멀거나 자녀의 학업 문제로 거주지를 옮기기 힘든 경우, 3년 안에 문제를 해결하기 힘들기 때문입니다. 잔금이 부족해 전세를 내놓는 경우에도 거액의 자금을 마련하기에 3년은 부족한 시간입니다.

 

3) 투기 부추기는 지름길?

실거주 목적이 없는 투기 세력에게 유리한 정책이라는 비판도 나옵니다. 실거주 의무가 유예되면서 시세차익을 노리는 투기 수요가 높아질 수 있다는 겁니다.

 

4) 전세시장 안정될 수도

한편, 매달 상승세를 이어가던 전셋값이 안정화될 거란 기대도 있습니다. 실거주 의무 부담 완화로 입주를 앞둔 아파트 단지를 중심으로 전월세 매물이 풀리면서 가격이 내릴 것이란 전망입니다. 다만, 일각에서는 국지적인 영향만 있을 뿐 전체 시장으로의 파급 효과는 적을 거라는 예측을 내놓기도 합니다.

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