예상만큼 오르지 않을 수도 있는 전셋값 (feat. 임대차 2법 시행 4년)

예상만큼 오르지 않을 수도 있는 전셋값 (feat. 임대차 2법 시행 4년)

 

임대차 2법 시행 4년을 맞아 전셋값이 더 오를 거란 우려가 있지만, 반론도 만만치 않습니다. 오늘은 ‘임대차 2법 시행 4년: 예상만큼 오르지 않을 수도’에 대해 다룹니다.

 

1. 전셋값 곧 급등할까?

2020년 7월 31일 시행한 임대차 2법(계약갱신청구권제¹⁾, 전월세상한제²⁾). 이 법이 곧 시행 4년을 맞습니다. 서울 아파트 전셋값이 61주째 상승(한국부동산원 통계 기준)하는 상황에서 향후 전셋값이 급등할 수 있단 우려가 나옵니다.

 

① 올 하반기부터 계약갱신청구권(이하 갱신권)을 쓴 전세 매물의 계약이 끝나며

② 4년 치 전셋값을 한 번에 올린 매물이 늘어날 거란 주장입니다.

 

¹⁾ 계약갱신청구권제: 임차인이 계약을 1회 더 연장하는 청구권을 사용해 2+2년 거주가 가능한 제도

²⁾ 전월세상한제: 임대인이 기존 임대차계약에서 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도

 

2. 예상만큼 오르지 않을 수도

반론도 있습니다.

 

① 임차인이 갱신권을 쓴 시기가 임대차 2법 시행 직후부터 분산돼

② 향후 신규 전세 매물이 나와도 전셋값 ‘급등’은 없을 거란 주장입니다.

 

임대차 2법 시행 직후 갱신권 사용 건수가 많고, 점점 감소한 서울 아파트 임대차계약 통계가 그 근거입니다. △2022년 1분기 1만 5,214건 △2022년 4분기 8667건 △2023년 1분기 6017건 △2024년 1분기 5713건

 

check! 갱신권 사용 건수가 법 시행 이후 점차 줄어든 이유요? 2021년 하반기부터 부동산시장이 침체되며 역전세가 늘었기 때문입니다. 즉 전셋값이 계약 당시보다 떨어지는 역전세가 급증한 상황에서 임차인은 굳이 갱신권을 쓸 필요 없이 합의갱신을 한 것.

 

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3. 다른 불안 요소는?

물론 임대차 2법이 아닌 ‘다른 수요’ 증가로 향후 시장이 불안해질 수 있다는 의견은 있습니다. △빌라 전세 사기 여파로 사람들이 아파트 전세로 몰리고 △대출금리 하락세로 아파트 전세 수요가 늘고 있는 데다 △신생아특례대출(전세자금대출)¹⁾ 이용자가 증가했다는 겁니다. 이에 ① 전세 공급 확대 ② 무리하게 대출받은 아파트 전세 수요에 대한 대책 등이 필요하다는 주장이 나옵니다.

 

¹⁾ 신생아특례대출: 저출산 문제를 극복하기 위해 정부가 내놓은 주택구입·전세자금대출입니다. 전세자금대출의 경우 ① 2023년 1월 이후 출산한 ② 자산 3억 6,100만 원 이하 ③ 연 소득 2억 원 이하 무주택 가구에 ④ 최저 연 1.1% 금리로 최대 3억 원까지 빌려줍니다. 대출 가능 집값 수도권 5억 원, 지방 4억 원까지.

 

4. 갱신권, 묵시적 갱신, 합의갱신의 차이?

임대차계약이 끝나 이를 연장하는 갱신법의 주요 특징을 살핍니다.

 

1) 계약갱신청구권

△전세 계약을 2년 더 연장할 수 있고, 계약해지권도 생김 △임대인이 재계약에 동의하지 않을 경우 임차인의 의사 표시만으로 계약이 체결됨. 문자메시지, 카톡 등으로 의사를 표시해도 증거로 법적 효력이 있음. △보통 전셋값을 내릴 땐 사용하지 않음

 

2) 묵시적 갱신

△기존 계약 그대로 임대차계약을 갱신함 △임대인이 뒤늦게 인식하고 갱신 거절 의사를 표해도 소용없음 △계약갱신청구권을 아낄 수 있는 데다 언제든 계약 해지를 통지할 수 있는 계약해지권도 생김. 계약 해지 통보 시 임대인은 3개월 안에 보증금을 내줘야 함.

 

3) 합의갱신

△서로 합의하에 계약을 연장함 △주로 전셋값 하락기에 이용함 △임차인은 계약기간을 지켜야 하고, 만약 중간에 나가야 한다면 임대인과 합의해야 함. 임차인이 중개수수료 부담. △계약갱신청구권은 그대로 남아 있지만 계약해지권은 쓸 수 없음

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