올 하반기에 입주물량 쏟아지는 서울 강남 (feat. 2874명)

올 하반기에 입주물량 쏟아지는 서울 강남 (feat. 2874명)

 

올 하반기에 서울 강남 입주물량이 쏟아집니다. 벌써 터지긴 했는데 남은 기간이 더 대박이에요. 갈수록 청약 허들이 낮아서 경쟁률은 더욱 치열해질 겁니다. 그래도 누군가는 로또에 당첨되니까, 혹시나 하는 마음에 모두 달려들고 있어요.

 

1. 분양, 얼마나 쏟아지나?

우선 8월부터 연말까지 서울 강남/서초, 송파구 내에서만 재건축 단지 7곳이에요. 청약하면 원래 살던 조합원들 물량 빼고 일반분양이 나오잖아요? 이게 연말까지 총합 2,874 가구가 돼요. 내가 7개 단지 중 2874명에 드냐 안 드냐예요. 수치로 따지면 2008년 금융위기 이후 가장 많은 물량입니다.

 

7월 29일은 그야말로 박 터지는 날이었어요. 로또 3개가 한꺼번에 몰렸거든요. 엄청난 화제를 불러 모은 반포 래미안 원펜타스예요. 1순위 청약 경쟁률이 527.32대 1이었어요. 시세차익 20억이 기대되는 곳이죠.

 

이보다 더한 곳이 동탄 롯데캐슬이에요. 여긴 강남이 아니라 제약이 덜하고 '17년도 최초 분양가 4억대 그대로 분양하기 때문에 시세차익이 10~15억 정도예요. 열기가 과해서 신청일을 하루 더 연장했고 1명 뽑는 데 약 295만 명이 몰렸어요. 역대급이죠. 그리고 하나는 양천구 호반써밋 목동으로 5억 시세차익이에요.

 

2. 이해는 가는데 유독 몰린 이유?

갈수록 청약 허들이 낮아진다는 것이 첫 번째 이유예요. 지난 3월 25일부터 ‘부부 각자 한 명당 청약 신청 기회’가 생겼어요. 예전엔 한 집에서 1번씩만 가능했던 것이 부인도 하고 남편도 신청할 수 있게 된 거죠.

 

예를 들어 래미안 원펜타스에 남편이 신혼부부 특공으로 신청하고, 부인은 생애최초 특공으로 신청할 수 있는 거예요. 그럼 당첨 기회는 높아질 수 있지만 전체적으로 보면 중복세대는 많아지는 거죠.

 

그리고 다자녀의 기준도 바뀌었어요. 3자녀 이상이어야 다자녀인데, 요즘 출산을 하도 안 하니 2자녀만 돼도 다자녀 특공에 넣을 수 있어요. 그럼 부부는 다자녀 특공+생애최초 특공에 모두 넣을 수 있는 거죠.

 

그리고 더 강력한 이유가 바로 분상제 때문(덕분?)이에요. 앞서 진행된 반포 래미안 원펜타스,  앞으로 예정된 강남/서초, 송파구 내 단지들은 '분상제'를 적용받아요. 투기지역(강남 3구+용산구)에 적용되는 분양가상한제는 '지금 이 동네 집값 너무 높으니, 분양가 적당히 해라'라고 제한을 둔 거예요.

 

분양가가 너무 높으면 옆 아파트들도 신축을 따라 집값이 올라갈 거거든요. 그럼 원래 비싼 동네가 더 비싸지겠죠? 그래서 분상제를 씌운 거예요. 그러다 보니 이상한 현상이 나타납니다. 분양가를 높게 못하니 '이 동네에 이 가격이란 말이야?'라는 일이 벌어져요. 주변 아파트보다 싼 거예요. 그래서 일단 분양받으면 신축 아파트 집값은 더 올라갈 테니 '완전 땡큐 로또'가 되는 거예요. 이런 시세차익을 두고 사람들이 달려들고 있는 겁니다.

 

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3. 아무나 들어갈 수 없는 로또

그런데 막상 당첨됐을 때 과연 계약할 수 있는 사람은 얼마나 될까? 이건 또 다른 문제입니다. 수능은 누구나 쳐도 sky에 아무나 들어갈 수 없는 것과 같죠.

 

1) 현금 확보가 빠듯하다

올해 대어 아파트들이 갑자기 왜 쏟아지나? 바로 재수 삼수생들이 한꺼번에 수능 쳐서 그래요. 즉 공사는 아주 오래전에 시작했는데 그동안 많은 일들을 겪으며 계속 지연된 거예요. 부동산 시장이 한번 꺾이면서 공사 중단됐죠, 공사비 오르면서 조합원들이랑 싸우다가 공사 중단됐죠, 부동산 규제가 조이고 풀리면서 공사 중단됐죠… 뭐 이런 흔한 이유들 때문에요.

 

일반적으로 아파트 부수는 순간 분양을 먼저 하거든요? 그렇게 계약금 모아 모아 공사를 진행하니까요. 근데 이번에 쏟아질 물량들 중 후분양이 있어요. 래미안 원펜타스가 그래요. 계약하자마자 잔금 치르고 들어가야 하니 잔급 납부 일정이 빠듯해요. 즉, 수억, 수십억의 현금 확보가 되어야 한다는 의미죠.

 

2) 전세 놓을 희망 버려라

아파트 분양받고 입주 시 잔금 처리가 힘들면 전세를 놓잖아요? 2~3년 다른 집에 살면서 자금 모으면 새집에 들어갈 수 있는 거죠. 근데 강남은 그게 안 돼요. 투기지역이기 때문이에요. 바로 전세 두는 걸 갭투자로 보고 ‘실제로 살 사람만 신청해’라고 제약을 하는 거예요.

 

투기지역에는 전매제한 3년, 거주의무 2년 규제가 있어요. 물론 지금 한시적으로 실거주 의무가 유예돼서 전세를 3년간 놓을 수는 있어요. 어찌 됐든 3년 뒤엔 들어가 살아야 하니 수억의 잔금을 치러야 해요.

 

그까짓 거 뭐 강남 아파트 들어가는데 대출 왕창 끌어다 쓰면 되는 거 아냐?라고 생각하면 안 돼요. 은행에서는 내가 얼마 버는지에 따라 돈을 빌려주거든요. 그걸 DSR이라고 하는데 이게 40% 제한이에요. 갚아야 할 원리금을 연 소득의 40% 이하로 빌려주는 대출 규제예요.

 

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4. 지금 경매시장은?

어디서는 부동산 호황이라 하고 어디서는 못살겠다 하고..

 

7월 기준으로 빌린 돈을 제때 갚지 못해 법원 임의경매로 넘어간 부동산이 11년 만에 최대치라고 해요. 약 3년 전 부동산이 활활 타오를 때 끝물 탔던 영끌족들이 도저히 못 버티고 집을 던지고 있어요.

 

수치로 볼까요? 임의경매 개시결정 등기 신청 건수는 총 1만 3770건으로 6월보다 25.4%, 전년 동월 대비 47.6% 늘었어요.

 

1) 임의경매란?

집 담보로 돈을 빌렸는데 원리금이나 이자를 갚지 못했어요. 이게 보통 석 달 이상 넘어가면 은행이 집을 법원 경매에 넘기는 거예요.

 

근데 이렇게 경매에 물건이 쏟아짐과 동시에 사겠다는 사람도 쏟아집니다. 집값이 갈수록 오르니 아웃렛에서 할인가로 사겠다고 모여드는 거죠. 7월 기준 경매 시장에서 서울 아파트 낙찰가율이 1년 11개월 만에 가장 높은 수준을 기록했어요.

 

2) 낙찰가율이란?

경매시장에서 감정가 대비 낙찰된 금액의 비율이에요. 예를 들어 감정가 1억 인 부동산이 경매에서 8천만 원에 낙찰되었다면, 낙찰가율은 80%인 거죠. 이게 높다는 건, 사람들이 돈을 더 깎지 않고 나온 금액 그대로 거의 다 사가려 한다는 거죠. 이것도 수치로 볼까요?

 

서울 아파트로 보면 낙찰가율이 93.7% 로예요. 정말 경매 시장이 후끈후끈하네요. 2022년 8월 이후 가장 높은 수준이에요. 심지어 감정가보다 더 높게 낙찰된 경우도 있어요.

 

용산구 원효로동 ‘산호아파트’ 전용면적 41㎡는 감정가 8억대에 나왔는데, 누가 11억대에 낙찰했어요. 시세를 보면 11억대도 나쁘지 않은 금액이거든요. 그러니 경쟁자 물리치기 위해 높게 써서라도 낙찰하려는 거예요.

 

영끌족들은 이자 못 견디고 팔고, 이렇게 나온 매물은 싹 사라지고... 지금 경매 분위기가 이렇습니다. 아, 물론 서울 아파트에 한정된 얘기예요.

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