우리 집 주인은 기업 (feat. 새로운 임대주택 도입)

우리 집 주인은 기업 (feat. 새로운 임대주택 도입)

 

‘기업이 집주인’인 새로운 임대주택 도입을 정부가 추진합니다. 전세 사기 걱정은 덜겠지만 기업이 실제 참여하기까지 갈 길은 멉니다. 오늘은 ‘기업형 장기민간임대주택: 우리 집주인은 기업’에 대해 다룹니다.

 

1. 우리 집주인은 기업

정부가 새로운 기업형 장기민간임대주택 모델을 내놨습니다. ① 100 가구 이상 임대주택을 ② 기업이 20년 이상 의무적으로 운영하게 하고 ③ 이를 통해 2035년까지 10만 가구 이상 공급하겠다는 계획입니다. 이걸 도입하는 이유요? △영세한 개인 간 거래에서 생길 수 있는 전세 사기를 막고 △임대차시장을 외국처럼 목돈이 필요 없는 월세 위주로 바꾸기 위해섭니다.

 

박성우 국토교통부 장관은 그간 잇따라 “전세는 한국에서 수명이 다한 제도”, “전세는 없어져야 할 제도”라고 언급했습니다. 기업형 장기민간임대주택도 이런 맥락에서 도입하는 겁니다.

 

2. 기업형 임대주택은 어려워

기업형 임대주택 활성화는 늘 어려운 과제였습니다. △많은 임차인이 2~4년 후 이사해야 하는 부담을 안고 사는 데다 △하자보수 문제로 임대인과 갈등을 겪는 경우가 흔하니 정부도 그간 새로운 임대차시장 발굴을 시도한 겁니다. 박근혜 정부의 뉴스테이¹⁾가 대표적 예입니다. 하지만 고가 월세 논란으로 기대만큼 성과를 내지 못했습니다.

 

정부가 추진하는 ‘기업형 장기민간임대주택’은 의무 임대 기간이 8~10년인 기존 모델을 20년 이상 장기로 운영할 수 있도록 하는 게 골자입니다.

 

¹⁾ 뉴스테이: 박근혜 정부가 2015년에 도입한 기업형 장기임대주택입니다. 중산층 등이 최장 8년간 거주할 수 있게 하고 임대료 인상폭도 5%로 제한했으나, 고가 월세 논란 등이 잇따랐습니다.

 

3. 세 가지 유형으로 돌파

이번엔 정부도 머리를 썼습니다. 사업 모델을 자율형, 준자율형, 지원형 세 가지로 나눈 겁니다. 정부의 지원이 많을수록 규제도 심해지는 구조입니다. 가령 자율형은 정부의 지원이 거의 없는 대신 전월세상한제¹⁾ 같은 임대료 규제에서 자유롭습니다. 반면 지원형은 초기 임대료를 시세의 95%로 제한하는 등 규제를 받지만 그만큼 정부가 주는 인센티브도 큽니다.

 

현재 100 가구 이상을 보유한 10년 장기임대주택 사업자에겐 전월세상한제 등과 함께 해당 지역의 주거비 물가지수 상승률을 넘으면 안 된다는 규제가 적용됩니다.

 

¹⁾ 전월세상한제: 임대인이 기존 임대차계약에서 전세나 월세 가격을 5% 이상 올리지 못하게 하는 제도입니다.

 

4. 산 넘어 산

단, 이 정책을 추진하려면 반드시 관련 법을 고쳐야 합니다. 거대 야당의 협조를 이끌어내야 한다는 얘기. 한데 기업의 참여로 임대료가 전반적으로 오를 수도 있는 만큼 야당이 이에 동의할진 미지수입니다. 또 기업이 사업을 지속적으로 이어갈 수 있도록 그 토대를 잘 만들어줘야 한다는 주장도 있습니다. 정권이 바뀌면 제도가 또 뒤집힐 수 있는데, 어떤 기업이 그런 시장에 들어와 사업을 하겠느냐는 겁니다.

 

5. 1인가구 비중 41.5%

작년 말 우리나라 인구가 4년째 줄어 약 5133만 명을 기록했습니다. 단, 1인가구는 약 993만 5,600세대로 오히려 늘었습니다. 특히 전체 세대에서 1인가구가 차지하는 비중은 41.5%에 달했습니다. 연령별로 보면 1인가구 중 70대 이상이 19.7%(195만 세대)로 가장 많았습니다.

 

6. 주담대 한도 줄입니다

금융당국이 은행권에 주택담보대출¹⁾ 한도를 낮추라고 주문했습니다. 이에 △KB국민은행은 수도권 소재 주택담보대출 기간을 최장 30년(기존 50년)으로 줄였고 △우리은행은 다주택자의 생활안정자금 대출한도를 1억 원(기존 2억 원)으로 하향 조정했습니다(9월 2일부터 시행).

 

¹⁾ 주택담보대출: 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 걸 말합니다. 구매할 집을 담보로 빌리는 경우, 이미 구매한 집을 담보로 빌리는 경우 등 크게 두 가지 케이스가 있습니다.

 

7. 서울 전세 물건 24% 감소

서울 아파트 전세 물건이 줄고 있습니다. 8월 27일 기준 전세 물건은 2만 6,680건으로 연초(3만 5,032건)보다 23.8% 줄었습니다. 물건이 줄며 가격도 치솟고 있습니다. 8월 서울 아파트 평균 전셋값은 6억 1,585만 원으로 지난 5월 6억 원을 넘어서 오름세를 유지하고 있습니다.

 

8. 평균 원룸 월세 73만 원

올 7월 서울 빌라(연립·다세대주택) 원룸(전용면적 33㎡ 이하) 평균 임대료는 보증금 1000만 원 기준 월 73만 원으로, 6월에 비해 4.6%(3만 원) 올랐습니다. 평균 월세가 가장 높은 곳은 영등포(93만 원)로, 전월(70만 원) 대비 32% 오른 데다 서울 평균보다도 20만 원 비쌌습니다.

 

9. 지방은 더 나빠질 수도

지방 부동산시장이 더 나빠질 거란 얘기가 나옵니다. 금융당국이 가계부채¹⁾ 억제책으로 대출 규제에 나섰기 때문입니다. 대출한도를 줄이면 누가 지방 아파트를 사느냐는 겁니다. 올 6월 기준 전국 미분양 물량(7만 4,037 가구) 중 79.7%(5만 8,986 가구)가 지방에 몰려 있습니다.

 

¹⁾ 가계부채: 가정에서 생활을 목적으로 은행에서 빌린 대출이나 개인(사업자 X)에 대한 대출을 의미합니다. 우리나라 가계부채는 2024년 1분기 말 2250조 원 수준입니다.

 

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Q 공부 먼저 하고 사기 vs 사고 나서 공부하기

A 당장 할 수 있는 것부터 시작하세요. 가슴으론 필요성과 당위성을 받아들이고, 머리론 정보를 모아 나만의 선택지를 만들어야 합니다. 결단력을 끌어모으고, 없는 용기를 짜내야 합니다. 이 중 어느 하나라도 부족하면 실행은 어렵습니다. 부족한 걸 채우기 위해 우리가 많은 시간과 노력을 들여야 하는 게 바로 해당 분야에 대한 ‘공부’입니다.

 

물론 자신이 아는 선에서 실행부터 하는 이도 있습니다. “무식하면 용감하다”라고 합니다. 흉을 보는 것 같지만, 앞뒤 재지 않고 질렀는 데 성공한 경우도 물론 있습니다. 부동산투자에서도 종종 이런 케이스가 있습니다.

 

하지만 결국 성공한 이에겐 분명한 이유가 있습니다. 저는 그 이유를 이렇게 봅니다. 자기 행동에 책임을 지기 위해, 잘못된 선택이었다면 크게 잃지 않고 만회하기 위해 열심히 공부했을 것으로 생각합니다.

 

‘선공부 후매수’의 장점은 많이 준비하고 실행해 그만큼 리스크가 줄어든다는 겁니다. 공부를 어떻게 해야 할지 모르겠다고요? 일단 서점으로 가세요. 가서 부동산 관련 책을 살핍니다. 베스트셀러 코너에서 꾸준히 팔리는 책도 들춰보고요.

 

이제 마음에 드는 책을 몇 권 사 읽기 시작합니다. 처음엔 무슨 말을 하는지 몰라 책장을 덮고 싶어질 겁니다. 하지만 우선 그냥 읽으세요. 한 권, 두 권, 세 권 읽다 보면 점점 쉽게 읽히는 느낌이 들 겁니다. 그렇게 30여 권을 묻지도 따지지도 말고 읽으세요. “책을 읽으라”는 조언은 너무 식상한 거 아니냐고 묻고 싶을 겁니다. 하지만 아무리 생각해도 가장 쉽고, 가장 간단하고, 가장 돈이 덜 드는 방법은 ‘책 읽기’뿐입니다.

 

반면 ‘선매수 후공부’의 장점은 가격이 크게 오르기 전에 기회를 잡을 수 있는 가능성이 크다는 겁니다. 뭣도 모르고 샀는데, 그 후 상승장을 만나 뭘 사도 오르는 최고의 시기를 맞을 수 있습니다. 여기에 더해 공부가 훨씬 더 잘된다는 장점이 있습니다. 막상 사긴 했는데 잘 산 건지, 잘 팔릴지 검증하고 싶은 마음에 공부에 속도가 붙습니다.

 

혹여 잘못 샀다고 해도 실수를 만회하기 위해 더 열심히 공부하게 되고, 실수를 만회할 기회를 만들 수도 있습니다. 단점이라면 남들보다 빨리 사긴 했는데 알고 보니 덜 오르거나, 안 오르거나, 안 팔리는 물건을 매수했을 수 있다는 겁니다. 무엇보다 중요한 건 뭐든 ‘실행’하는 겁니다. 아무것도 하지 않는 것. 부동산시장에선 그게 가장 어리석은 선택입니다.

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