전세계약 체결 전 알아야할 유의사항

전세계약 체결 전 알아야할 유의사항

 

1. 집 고르는 기준

집은 내가 가장 편안해야 하는 공간입니다. 집을 탐색하기 전에, 어떤 집에 살고 싶은지 희망하는 집의 유형에 대해 미리 고민해 보는 시간을 가져야 합니다. 이때, 생각만 하지 말고 카테고리별로 살고 싶은 집의 기준과 현실적인 조건에 대해 직접 써보기를 추천드립니다. 그렇지 않으면 중개인의 사탕발림에 넘어가거나, 한두 가지 장점에 홀려 정말 확인해야 하는 것들을 놓칠 수가 있기 때문입니다.

 

728x90

 

1) 주택 규모와 형태

같이 살 사람, 생활방식, 소득에 따라 집 크기와 형태, 구조를 결정해야 합니다.

 

2) 위치와 교통

통근과 통학에 소요되는 시간을 따져봤을 때 가장 좋은 지역과 이 정도면 오가기 힘들지 않겠다고 여겨지는 가장 먼 지역을 설정해야 합니다. 실제 통근과 통학에 소요되는 시간은 교통환경과 시간대에 따라 달라질 수 있으니 교통수단별, 시간대별 소요 시간을 꼼꼼히 확인하시는 것을 추천드립니다.

 

3) 소음 수준과 주변 환경, 편의시설 여부

생활시간과 통근 시간에 발생하는 주변 소음은 어느 정도인지, 저녁과 밤에 귀갓길은 안전한지, 주변 편의시설은 잘 갖춰져 있는지 확인이 필요합니다.

 

4) 집 내부의 노후 정도

지어진 지 얼마 안 된 집과 오래된 집 중 선호도와 마지노선을 설정하고, 외풍과 방음은 어땠으면 좋겠는지 집 내부 상태의 기준을 정해야 합니다.

 

2. 예산 범위의 설정

자산과 소득 수준에 따라 집에 사용할 수 있는 예산 범위를 설정해야 합니다. 이때 예산은 전세와 월세 중 어떤 집을 선택할지, 월 주거비는 얼마나 들지 두루 고려해야 합니다. 간과하지 말아야 할 것은 월 주거비에는 월세뿐 아니라, 대출이자, 관리비, 공과금, 고정교통비가 포함된다는 사실입니다. 월 주거비가 소득에 비해 과도하지 않도록 상한선을 정하는 게 좋습니다. 전세대출을 고민할 때는 금융권의 여러 전세대출 상품을 알아보고 나서, 대출 가능한 집을 알아봐야 합니다.

 

집 고르는 기준

 

3. 주택 탐색

3.1. 온라인 플랫폼

요즘은 온라인 부동산 플랫폼(어플)이 다양합니다. 사진으로 볼 때는 굉장히 좋은 조건의 집이지만 직접 찾아가면 사진과 다르거나 아예 해당 매물이 없는 경우가 빈번합니다. 그러므로 어플이나 온라인 플랫폼은 시세 확인용으로만 사용하고, 꼭 직접 해당 매물을 취급하는 부동산에 찾아가 실제 집의 상태와 조건을 확인해야 합니다. 혹은 어플을 사용하지 않아도 희망 거주지 인근의 부동산 중개업소를 찾아가 원하는 조건을 이야기하면 조건에 맞는 집을 보여줄 것입니다. 온라인 어플을 통해서는, 그 지역에 어떤 유형의 주택들이 분포해 있는지를 확인하기에는 좋습니다. 하지만, 정말 안전하고 좋은 매물 여부는 오프라인에서 공인중개사와 함께 확인하고 점검해야 합니다. 특히, 전세보증금반환보증에 가입이 되는 집을 보여달라고 말해야 합니다.

 

3.2. 공공주택 알아보기

공공기관에서 제공하는 임대주택정보도 잊으면 안 됩니다. 전세임대주택, 매입임대주택, 사회적 주택, 행복주택 등 공공임대주택은 소득 및 자산 등 기준을 충족해야 하지만 대부분 시세 대비 저렴한 가격이라 꼭 한번 확인해 보시길 추천드립니다.

 

1) 주거 지원 정책(공공임대 청약사이트)

 

마이홈포털

https://apply.lh.or.kr

 

4. 집 보러 갈 때 필요한 준비

기록할 수 있는 도구를 꼭 챙겨가시는 것이 좋습니다. 사진을 찍거나 휴대폰에 기록을 해둬야 나중에 여러 집을 보고 나서 비교할 때 헷갈리지 않기 때문입니다. 이왕이면 동행인과 같이 다니는 것도 좋습니다. 혼자 가면 시간에 쫓기거나 무엇부터 확인해야 할지 몰라 우왕좌왕할 수 있기 때문입니다. 한 사람은 공인중개사의 설명을 메모하고, 다른 한 사람은 체크리스트를 하나하나 파악하고 기록하는 식으로 역할을 분배하면 좋습니다. 또한, 호수를 꼭 기록해둬야 합니다. 해당 집이 재정적으로 안전한 집인지 알아보기 위해서는 부동산 서류를 몇 가지 확인해야 하는데, 그때 반드시 상세주소가 필요하기 때문입니다. 게다가 나중에 계약서를 작성할 때 내가 본 집과 다른 집을 계약하게 될 수도 있으니 호수를 메모하는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

 

주택 내외부 환경 확인

 

5. 주택 내외부 환경 확인

집을 보러 갈 때 확인해야 하는 것들은 생각보다 많습니다. 하나하나 다 내 삶의 질에 영향을 끼치는 만큼 빼놓지 말고 확인해야 합니다. 집을 볼 때는 무심코 넘겼던 것들이, 사는 내내 나의 일상에 악영향을 끼치기도 하고, 반대로 집에 대한 만족도를 매우 높여주기도 하기 때문입니다.

구분	확인해야 할 것
구조	주택의 층수, 구조(복층, 단층), 엘리베이터 유무
면적	내가 집에서 생활하는 데에 필요한 가구와 동선 등이 배치 가능한 면적인지, 최저주거기준(14㎡) 이하의 주택은 아닌지
채광	햇빛이 잘 들어오는지, 맑은 날 낮을 기준으로 확인
냉·난방	에어컨, 보일러의 설치 여부, 보온을 위한 이중창 설치 여부 등
누수·결로	벽과 천장, 장판의 상태로 누수 또는 결로, 곰팡이 문제가 없는지 확인
악취·환기	배수구를 통해 악취가 발생하는지, 환풍기 및 창문이 어디에 있는지, 환기가 잘되는지 확인
교통	인근 도로 환경과 주차시설 유무
치안	가로등과 주변 환경, 출입문의 도어락과 CCTV, 집안의 방범창 상태, 외부 가스 배관의 방범 덮개 설치 여부, 관리인 여부 등
안전	콘센트와 가스 호스 파손 여부 확인, 비상구·소화전 등 소방시설 완비 여부
수도	욕실 및 세탁실 수도 작동 여부, 수압과 수량 확인, 하수구 배수 여부 및 역류 여부
방음	벽을 두드려보고 방음이 잘 되는 벽인지 확인
편의시설	근처 생활편의시설, 쓰레기 처리방식 등
옵션 사항	욕실 및 주방 시설의 상태, 붙박이장·신발장 등 상태, 기타 옵션 (냉장고, 세탁기, 가스레인지 등 들어갈 위치)
위반건축물 여부	건축물대장을 열람하여 건축법상 건축물의 용도와 일치하도록 사용되고 있는지 확인 (근린생활시설을 주택으로 활용하는 것은 아닌지 등) 건축물대장은 정부24(gov.kr)에서 누구나 발급 가능

 

매매가격 및 임차료 확인

 

6. 매매가격 및 임차료 확인

6.1. 매매가격 확인하기

주택 시세와 보증금의 규모가 비슷한 깡통주택은 주택가격이 내려가면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 알아보고 있는 주택의 매매가격과 전세보증금을 비교해 보고 보증금이 시세의 80%를 넘는다면 그 집은 피하는 게 좋습니다. 그럼, 그 집의 매매가격은 등기부등본에 쓰여 있는 매매정보를 확인하거나, 국토교통부 실거래가 공개시스템을 확인하거나, 아니면 공인중개사 및 부동산 어플을 확인하여 알아볼 수 있습니다. 아쉽게도 모든 집의 시세가 공개된 플랫폼은 없어서 여러 홈페이지를 돌아다니면서 정보를 찾아보아야 합니다.

 

6.2. 주택 시세 확인하는 곳

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

부동산공시가격 알리미

 

국세청 홈택스

 

6.2. 보증금과 월세 확인하기

주변 시세 대비 보증금과 월세가 적정한지도 확인해봐야 합니다. 입지, 건축 시점, 면적이 비슷한 집은 보증금이 얼마고, 월세가 어느 정도인지 알고 있어야 비싼 가격으로 계약하는 일을 방지할 수 있습니다. 보증금과 월세 시세는 인근 부동산이나 인터넷 부동산 중개 플랫폼을 통해 확인할 수 있습니다. 해당 매물과 같은 건물의 다른 집의 시세는 어떤지, 같은 동네 안에서 비슷한 조건의 매물 시세는 어떤지 미리 확인해 보는 것이 좋습니다.

 

※ 전·월세 전환율

이때, 월세가 적당한지 파악하는 방법이 있습니다. 바로 전월세 전환율입니다. 전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 비율로, 주택임대차보호법에 따라 그 상한이 정해져 있습니다. (2021년 10월 기준 2.75%) 전월세 전환율에 따라 임차보증금을 모두 월세로 전환하면 임차료 수준을 비교할 수 있습니다. 아래 도식을 활용해 연습해 볼 수 있습니다.

월임차료 = 2.75%(전월세전환율) X (전세보증금 - 월세보증금) X 1/12

 

등기부등본 확인

 

7. 등기부등본 확인

보증금을 지키기 위해서는, 어떤 집을 선택할지 고를 때부터 그 집의 등기부등본을 꼭 확인해야 합니다. 아무리 채광이 좋은 집이라고 해도, 빚이 너무 많아서 나중에 내 보증금을 제때 돌려주지 못한다면, 분명 위험한 집이니 피해야 합니다. 반드시 피해야 하는 집에 대한 단서가 바로 등기부등본에 있습니다.

 

등기부등본에서는 ①임대인이 누구인지, ②빚이 얼마나 많은지(근저당권 등), ③혹시 누군가의 보증금을 떼어먹은 전적은 없는지(임차권) 등의 정보를 확인할 수 있습니다. 그리고 등기부등본은 계약하기 전에도, 계약 이후 잔금을 치르기 직전에도 반드시 확인해야 합니다. 왜냐하면 내가 입주하기 전에 임대인이 나와 계약한 집을 담보로 빚을 지거나, 아니면 매매를 해버릴 수도 있기 때문입니다.

 

반응형

 

※ 등기부등본의 본래 명칭, 등기사항전부증명서

등기사항전부증명서란, 부동산의 주소, 면적 등의 현황과 임대인, 저당권자, 임차권자 등의 권리관계를 확인할 수 있는 공적인 서류입니다. 다시 말해, 내 보증금을 안전하게 돌려받을 가능성에 대해 추측할 수 있는 자료입니다. 이 집의 소유자는 누구인지, 근저당 등 권리관계와 빚의 규모를 파악할 수 있습니다.

 

만약, 아파트나 오피스텔 같은 집합건물을 알아보고 있다면, ‘토지’와 ‘건물’을 하나의 등기부등본에서 함께 확인할 수 있습니다. 하지만 다가구주택, 다세대주택, 단독주택 등 집합 건물이 아닌 집을 알아보는 중이라면, 토지에 대한 등기부등본도 함께 확인해봐야 합니다. 건물의 등기부등본이 깨끗해도, 토지 등기부등본이 복잡하게 꼬여 있는 집도 있습니다. 등기부등본은 임대인이 아니더라도 누구나 대법원 인터넷 등기소*에서 발급 및 열람할 수 있으므로 확인을 주저하지 마시기 바랍니다. 열람 시 700원의 수수료가 발생하며 700원으로 나의 보증금을 안전하게 지키시기 바랍니다. 단, 임차권자가 임차권등기를 아직 마치지 못한 경우에는 등기부등본에 적히지 않을 수 있습니다. 이 경우, 전입세대 열람내역, 확정일자 부여 현황 등으로 확인해야 합니다.

 

인터넷등기소

 

1) 임대인=소유주 확인하기 (갑구)

등기부등본의 ‘갑구’에는 소유권에 관한 내용이 적혀 있습니다. 말 그대로 이 집을 소유하고 있는 사람이 누구인지에 대한 정보가 있습니다. 그리고 그러한 소유권을 제한하고 있는 문제 상황은 없는지 살펴볼 수 있습니다. 압류 / 가압류 / 가등기 등 주택에 대한 소유권을 제한할 수 있는 조건이 기록되어 있습니다. 예를 들어, 소유주 이름이 ‘김ㅇㅇ’이라고 해도, 세무서가 ‘압류’를 걸어뒀다면, 그 집은 위험한 상태인 것입니다. 압류 / 가압류 / 가등기 등 소유권을 침해할 수 있는 요소가 등기부등본에 적혀 있다면 전세계약의 효력 자체가 사라질 수도 있으니까 전세계약을 체결하지 않는 것이 좋습니다.

 

2) 소유권 외 권리관계 확인하기 (을구)

등기부등본의 ‘을구’에는 이 집에 얽힌 돈 얘기들이 가득 적혀 있습니다. ①이미 이 집에 전세권을 가진 사람이 있거나 ②임대인이 집을 담보로 많은 빚을 졌거나, 하는 것들을 을구에서 확인할 수 있습니다.

※ 전세권? 용익물권으로 더 알아보기
만일 내가 전세권을 설정하면, 내가 그 집을 소유하지는 않더라도, 이 집을 사용하면서 생기는 수익을 가질 권리가 생깁니다. 이와 같은 권리를 용익물권이라고 합니다. 만약 내가 이미 전세권이 설정된 집에 들어가려고 한다면, 그 전세권이 앞으로 퇴실할 세입자가 설정해 둔 것인지 아니면, 예전 세입자가 보증금을 돌려받지 못해서 등기해 놓은 것인지 확인해봐야 합니다. 전자라면 전세권을 없애는 내용을 특약사항에 넣고 계약을 하면 되지만, 후자라면 계약하지 않으시는 게 좋습니다.

※ 빚? 담보물권과 근저당권 더 알아보기
은행에 집을 담보로 돈을 빌리면 등기부등본을구에는 ‘근저당권’으로 기록이 남습니다. 그래서 집을 구하는 사람들은 등기부등본을 통해 임대인이 이 집을 담보로 얼마나 빚을 지고 있는지 알 수 있습니다. 이런 걸 담보물권이라고 합니다. 내가 구하는 집에 근저당권이 설정되어 있다면, 임대인이 빌린 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 될 경우에 내 보증금이 안전할지, 꼭 확인하는 과정이 필요합니다. 만약 임대인이 근저당권을 설정한 시일이 전세계약을 체결하기 전이라면, 경매를 진행할 때 근저당권의 채권자가 세입자보다 먼저 돈을 받게 됩니다. 그렇기 때문에 나보다 우선하는 빚이 많은지를 꼭 확인해야 합니다. 특히, 근저당권이 설정된 금액과 임차보증금을 합한 금액이 주택의 가격보다 높은지 확인해서 깡통주택인지를 점검해야 합니다.

 

※ 일반적으로 근저당권 설정 금액을 포함한 선순위의 빚(채권)과 임차보증금의 합계가 주택가격의 80% 이하일 경우에 안전한 계약으로 판단합니다. 물론 여기에는 예상치 못했던 미납국세나 임금채권이 있을 수 있다는 사실도 잊어서는 안 됩니다. 아직 제도적으로 세입자가 임대인의 미납국세나 임금채권을 임대인 동의 없이 확인할 방법은 실질적으로 마련되어 있지 않습니다. 그렇지만 보증보험 가입 등을 통해서 혹시나 생길 수 있는 문제를 사전에 방지해 볼 수도 있습니다.

 

3) 등기부등본 확인하는 방법 총정리

등기부등본 = ①표제부(일반 현황) + ②갑구(소유권) + ③을구(소유권 외 권리)

등기부등본은 크게 ①표제부 ②갑구 ③을구, 이 세 가지 영역으로 구성되어 있어요. 표제부는 부동산에 대한 일반 현황을 확인할 수 있고, 갑구에서는 소유권에 대한 권리를 확인할 수 있고, 을구에서는 소유권 외 권리를 확인할 수 있습니다.

 

8. 다가구주택에 살게 된다면, 선순위 임차보증금도 잊지 말고 확인하기

다가구주택은 주택의 소유자가 한 명입니다. 그래서, 이런 주택에 살게 될 때는 건물 전체에서 나보다 먼저 입주한 세입자의 보증금 합계도 확인해야 합니다. 왜냐하면, 1명의 임대인에 대해서 건물 전체 호수의 보증금들이 우선순위를 다투게 될 수 있기 때문입니다. 내가 사는 건물이 경매에 넘어가게 됐을 때, 나보다 먼저 우선순위 자격을 갖춘 보증금부터 보호받게 됩니다. 왜냐하면, 주택임대차보호법상 대항 요건과 우선변제권을 먼저 갖춘 세대의 임차보증금이 내 임차보증금보다 먼저 변제되는 ‘우선변제권’ 제도가 있기 때문입니다.

 

다른 세대의 정확한 임차보증금 규모는 등기부등본 등을 통해 확인할 수 없습니다. 하지만 ‘확정일자 부여현황’ 자료를 통해 해당 다가구주택에 입주한 세입자들의 보증금 규모를 짐작해 볼 수 있습니다. 다만, 확정일자 부여현황은 임대인의 동의를 받아야 확인할 수 있다고 합니다. 다가구 주택에 입주하게 될 경우, 임대인에게 '확정일자 확인동의서'를 받아 선순위보증금을 확인해 보세요. 만약 동의하지 않는다면, 관련 특약을 작성한 뒤 계약 후 동주민센터에 방문하여 ‘다가구 전입세대 확정일자 열람’을 하여 직접 상황을 파악해 볼 수 있고, 위험한 집이라고 판단한다면 특약에 따라 계약을 해지할 수 있도록 공인중개사에게 중재를 요청하셔야 합니다.

 

미납국세, 임금 체불 확인하기

 

9. 미납국세, 임금 체불 확인하기

등기부등본에 나타나지 않더라도 당해세나 임금채권은 집이 경매에 넘어가면 전세보증금보다 먼저 보호받아요. 따라서 당해세나 임금채권이 있는지도 꼭 계약 전에 확인해봐야 합니다. 임대인의 미납국세는 ‘국세 완납증명서’나 ‘미납국세 열람신청’으로 확인할 수 있습니다. 또한 임대인이 노동자를 고용하는 사용자(사장이나 대표)라면 ‘사회보험 완납증명서’를 요청해 임금 체불 여부를 짐작해 볼 수 있습니다. 다만, 국세 완납증명서, 미납국세 열람 및 사회보험 완납증명서 등의 서류는 현행 제도상 세입자가 임의로 확인할 수 없고 임대인에게 요청해야 합니다.

 

 

집 고를 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법

 

임대인 확인할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법

 

계약서 작성할 때 생길 수 있는 전세사기 유형 및 대처방법