상반기까지 달아오르던 집값, 9월 기점으로 하락세 (feat. 정부의 빅피처)

상반기까지 달아오르던 집값, 9월 기점으로 하락세 (feat. 정부의 빅피처)

 

1. 9월 빅피처가 다 있었네

올해 상반기까지 급속도로 달아오르던 집값이 9월 기점으로 꺾이고 있어요. 수치로 보자면,

 

최고 정점을 찍은 건 7월이에요. 서울 아파트 거래량이 8987건이었는데요,

2020년 7월(1만 1,170건) 이후 3년 11개월 만에 최대를 기록한 거예요.

'20-'21이 폭등기로 불리는데 '21보다 높았던 거네요.

이후 8월(6288건)부터 조금씩 줄어들기 시작했어요.

 

2. 금리 내리지 않았나?

미국이 9월 18일 기준금리를 0.5% p나 크게 내렸죠. 그에 따라 우리나라도 금리 인하 기대감이 커졌어요. 항간에는 '부동산이 이렇게 과열됐는데 과연 지금 금리를 인하할까?'란 의구심도 있었으나, 역시 우리도 0.25% p 내려 현재 3.25%가 됐어요. 그럼 너도나도 은행 가서 대출을 더 당길까요?

 

3. 대출 금리는 안 내릴 거야!

오히려 시중은행 주담대 금리는 올랐어요. 18일 기준, KB국민·신한·하나·우리은행의 주택담보대출 혼합형(고정) 금리가 연 4.150∼5.720% 수준이에요. 얼마 전까지 3%대였는데 올랐네요.

 

왜냐면 기준금리가 변경되더라도 시중은행 금리에 즉시 반영되지는 않아요. 시장 환경, 은행의 자금 조달 구조, 경제 상황 등에 따라 달라지거든요. 또한, 은행마다 금리 조정 속도와 범위가 다를 수 있어요.

 

여기에 정부의 압박도 한몫했죠. 가계대출이 여전히 높기 때문에 더 이상 대출문을 활짝 오픈하면 안 돼요. 그래서 정부가 은행들에 오더를 내리죠. '너네들 관리 안 할래?'라고요.

 

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4. 정부발 대출도 문 살짝 닫을게!

이 와중에 예기치 않은 상황이 벌어집니다. 바로 디딤돌대출까지 손대기 시작한 것. 디딤돌대출은 말 그대로 서민들의 주거 사다리 역할을 하겠노라 정부가 지원하는 주택담보대출이에요. 그러니 저금리 등 혜택이 일반 대출보다 좋아요.

 

무주택자가 5억 이하 집을 살 때 최대 2.5억까지 대출해 주는데요(뭐 거의 반이네요), 금리가 혜자예요. 부부 합산 연봉이 2천만 원 이하면 최저 2.65%가 적용돼요. 연봉 기준이 살벌하네요.

 

그런데 18일, 디딤돌대출을 축소할 거란 소식이 들린 거예요. LTV(대출 얼마나 나오는지 비율)도 줄이고 기존에 포함됐던 소액 임차 보증금을 빼고 대출해 줄거란 거죠. 그러자 난리가 났어요. 디딤돌대출로 이용해 집을 이미 계약해 버렸거나 계획을 세웠던 사람들이 '아니 1억 받을 수 있던 걸 9천만 원만 빌려준다 하면 나머지 1천은 어디 가서 빌리나!' '무슨 예고도 없이 이렇게 훅 들어오나!'라고 원성이 자자했죠.

 

결론적으로 정부가 한 발 뺐어요. 원래 21일부터 시행하려고 했는데 잠정 유예한다고 말이죠. 어찌 됐든 이런 움직임만 봐도 앞으로 대출이 빡빡해질 거란 예감이 팍 드네요.

 

5. 정부의 빅피처는 DSR이지!

상반기 집값이 쭉쭉 올라감에도 정부가 '가만있어봐, 우리에겐 9월이 있어'라며 조바심 내지 않은 이유가 있어요. 바로 스트레스 DSR이 있기 때문이죠. 집값을 잡기 위한 가장 기본적인 방법이 대출부터 줄이는 거예요. 백퍼 내돈내산으로 집 사는 사람 얼마 없잖아요, 뉴스에 나오는 연예인들 외엔 은행 가서 주담대 받아 집 계약하잖아요? 즉, 이 주담대를 줄여버리면 무리해서 집 사겠다는 사람이 줄어들겠죠.

 

그래서 DSR이 뭐냐고요? 우리가 대출받을 때 은행에서 '여러분의 스펙'을 훑어요. 돈 빌려주면 갚을 능력은 되나를 보는 거죠. 이게 DSR이에요. 그런데 올해 초 DSR 앞에 스트레스를 붙여 '스트레스 DSR'이 시행됐는데요, 일반적으로 해주던 대출에 스트레스 금리를 붙여서 '대출을 좀 덜 해줄 거야'가 돼요.

 

왜냐면 금리가 갑자기 올라가는 상황 등이 되면 돈 갚기 힘들어지잖아요? 그런 거 대비해서 애초에 덜 빌려준다고 하는 거죠. 이걸 단계별로 시행해요. 올 초에는 1단계, 그리고 더 힘들지는 2단계가 9월부터 시행됐어요. 그러다 보니 대출받을 수 있는 금액이 더 줄어듭니다. 여기에 정부가 은행들을 쪼면서 대출한도 자체가 줄어들고요. 그렇게 이중삼중 옥죄다 보니 뉴스에서 '부동산 거래가 꺾였다'는 기사가 많이 나오는 거예요.

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