재건축 전설이 될 것 같은 올림픽파크포레온 (feat. 단군 이래 최대 재건축)

재건축 전설이 될 것 같은 올림픽파크포레온 (feat. 단군 이래 최대 재건축)

 

브루노 마스도 외친다는 아파트아파트 아파트아파트~ 벌써 수능 금지곡이 됐다는데 노래 듣다 필 받아서 아파트 코너 하나 만들었어요.

 

1. 재건축 전설이 될 것 같은 올파온

올림픽파크포레온. '단군 이래 최대 재건축'이란 수식어는 이미 익숙할 테고, '끝날 때까지 끝난 게 아니다'란 수식어도 따라붙을 것 같아요. 드디어 입주 D-1달을 남겨놓고 있는데, 여전히 시끌시끌합니다.

 

2. 역사부터 시끄러웠다

올파온은 재건축이 성사된 것만으로도 사실 박수받을 만해요. 1동짜리 아파트도 재건축하려면 이런저런 의견으로 지연되는데, 올파온은 규모가 85개 동 1만 2,032 가구예요. 우리 아파트 단지가 85개 동이 있다 생각해 봐요.

 

원래 아파트 이름은 둔촌주공이에요. 정겹죠? 1990년대부터 재건축을 한다만다 얘기가 나오다, 2003년 추진위가 구성되며 신호탄을 쏩니다. 3년 뒤 정비구역으로 지정, 2009년 조합까지 설립되며 일사천리 쭉-나가려는데... 이때 주민 갈등으로 사업이 지연돼요. 사실 저 많은 사람들의 의견이 다 같을 수 없잖아요. 그러다 2015년 사업 시행계획 인가를 받고 2017년 관리처분 인가를 받아요. 그리고 드디어 2019년 12월 착공에 돌입합니다.

 

사실 재건축은 착공부터가 또 시작이에요. 이런저런 내외부 변수가 치고 올라오거든요. 올파온은 '22년 러시아-우크라이나 전쟁으로 원자잿값 상승 직격탄을 맞아요. 공사비 올라가니 시공사는 추가비 요구하고 조합원은 안 된다 하며 또다시 싸움이 시작됩니다. 그렇게 약 7개월간 공사가 중단돼요. 그럼 조합원들 속은 타들어갑니다. 이미 이주비 받아서 집을 나왔는데 중단 기간만큼 이주비 대출 이자는 늘어나겠죠. '시간=돈'의 지루한 싸움이에요.

 

3. 정부가 끼어든다

근데 이게 규모가 웬만한 게 아니잖아요. 1만 세대가 넘으니 땅 파놓고 시간 보내는 만큼 돈이 줄줄이 새는 거예요. 그래서 정부가 개입해요. 올파온만 티 나게 편 들어주면 안 되니까 부동산 정책을 일부 손봐요. 뭐 사실 티는 다 났지만요.

 

공사비가 치솟는 등 돈이 오버되면 일반분양을 통해 돈을 메꿔야 해요. 근데 '22년이면 부동산 시장의 하락세가 시작되는 시기예요. 미분양이 우려되는 상황, 그래서 정부가 여러 개 카드를 꺼내듭니다. 그중 하나가 '줍줍 기준을 완화해 줄게'라는 카드예요.

 

미분양된 물량들을 줍는다 하여 줍줍이라 하는데요, 원래 '해당 지역에 거주하는 무주택자'로 제한됐어요. 그런데 올파온이 미분양되면 안 되니, 줍줍의 요건을 '국내에 거주하는 성인이면 주택 수에 상관없이 누구나 청약할 수 있다'로 바꿔 버립니다.

 

그리고 이 즈음 '실거주의무 폐지'안이 나와요. 물론 결론적으로 야당 반대로 폐지가 아닌 3년 유예로 확정.

 

즉 갭투자를 막기 위해 분양받으면 입주 시 바로 실거주해야 한다는 조항인데요, 이러면 돈이 부족한 사람들은 부담스러워 청약에 뛰어들지 않을 테니 '실거주의무를 폐지하겠다'라고 정부가 발표한 거예요. 이것도 올파온을 위한 것 아니냐는 말이 나돌았어요. 그야말로 all for 올파온이네요. 그렇게 어찌어찌 올파온은 완판을 이뤄냅니다.

 

그렇게 우여곡절을 겪고 드디어 11월 27일 입주를 앞두고 있어요. 그런데... 끝날 때까지 끝난 게 아니라 했죠? 최근 19일부터 또 마지막 공사를 멈춘 건데요, 이 단지 주변 도로와 조경 등을 담당하는 시공사들이 추가 공사비를 요구한 거예요. 이게 어떻게 풀릴지는 지켜봐야겠어요.

 

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4. 주변 집값이 잠잠하다?

85개 동이라니... 말만 들어도 작은 마을 같죠? 단지 안에서 숨바꼭질하면 절대 못 찾을 것 같아요(너무 당연한가). 으레 이런 대단지가 입주를 시작하면 주변 집값이 들썩입니다. 전문용어로 '입주장 효과'인데요, 분양받고 바로 입주할 수 없는 사람들은 전세를 먼저 놓죠. 그럼 전세매물이 쏟아지니 주변 아파트들까지 전세가가 하락해요. 전세가가 떨어지면 매매가도 덩달아 떨어지게 되죠.

 

근데 올파온은 입주 한 달을 앞두고 있는데 너무 조용한 거예요. 이유가 뭘까요? 2가지로 꼽을 수 있는데요, 우선 실거주의무예요. 앞서 언급했죠? 폐지한다고 했지만 일단 3년 유예로 변경됐어요. 즉, 입주일 즉시 들어가지 않고 적어도 3년은 전세를 둘 수 있어요. 그런데 이번에 올파온은 굳이 전세 두지 않고 바로 실거주하는 사람이 많다는 거예요. 즉 법이 또 어떻게 바뀔지 모르니 일단 3년 채우고 나중에 팔든 세를 주든 한다는 거죠.

 

그리고 올해 얼죽신이 유행했죠. 얼어 죽어도 신축 파요. 단군 이래 최대 재건축, 최대 규모 새 아파트니까 입주 시 바로 살아보고 싶은 마음 때문에 전월세 물량이 안 나온다는 거예요. 저도 입주가 시작되면 답사를 한번 다녀와 봐야겠어요. 85개 동을 둘러보는 느낌이 어떨지 궁금하네요.

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