여야의 전세사기특별법 개정안에 합의 (feat. 본적 해결책은 어디로?)

여야의 전세사기특별법 개정안에 합의 (feat. 본적 해결책은 어디로?)

 

여야가 전세사기특별법 개정안에 합의했습니다. 단, 가장 중요한 사기 예방책은 빠졌다는 의견도 있습니다. 오늘은 ‘전세사기특별법 개정안: 근본적 해결책은 어디로?’에 대해 다룹니다.

 

1. 피해 지원 범위 업그레이드

여야가 오랜 공방 끝에 전세사기특별법¹⁾ 개정안에 합의했습니다. △LH가 피해 주택을 경매에서 낙찰받고, 감정가에서 낙찰가를 뺀 차익을 피해자에게 직접 주거나 △LH가 낙찰받은 피해 주택을 공공임대주택으로 돌려 피해자가 임대료 없이 10년까지 살 수 있게 하는 게 핵심 내용(피해자가 원하면 공공임대주택 수준의 임대료로 10년간 더 살 수 있음)으로, 8월 28일 국회 본회의 통과가 유력합니다. 참고로 개정안은 정부·여당안을 중심으로 민주당의 보완책을 더한 합의안입니다.

 

2023년 6월에 시행한 전세사기특별법을 1년 3개월 만에 개정하는 배경요? 기존 법에 사각지대가 많아 피해자를 제대로 돌보지 못한다는 평가가 있었기 때문입니다. 가령 다가구주택(다세대주택과 달리 등기부상 집주인이 1명)²⁾은 건물 전체가 거래 대상이라 임차인이 전세 사기 피해자로 인정받더라도 우선매수권을 활용하기 어려웠습니다.

 

¹⁾ 전세사기특별법: 전세 사기 피해자를 돕기 위해 2023년 6월부터 시행한 법입니다. 단, ‘전세 사기 피해자’로 인정받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다. ① 주택의 인도(점유)와 전입신고, 확정일자를 갖출 것 ② 보증금이 3억 원 이하일 것 ③ 임차인 다수가 사기 피해를 입었거나, 입을 것으로 예상될 것 ④ 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것.

 

²⁾ 다가구주택: 집주인 1인에게 전체 호수의 소유권이 있는 집을 말합니다. 법률상 ‘단독주택’이지만 한 집에 최대 19호까지 거주할 수 있습니다. 각 호별로 집주인이 다른 다세대주택과 달리 등기부상 집주인이 한 명이어서 각종 사기에 쉽게 노출될 수 있습니다.

 

2. 피해 인정 범위 업그레이드

개정안에선 전세 사기 피해자 인정 범위도 넓어졌습니다. △정부 지원 대상이 아니던 불법 건축물과 다가구주택 등도 LH가 매입할 수 있게 했고 △피해 주택으로 인정하는 보증금 상한도 최대 7억 원(기존 5억 원)으로 올린 데다 △임대인이 도망갈 걸 대비해 지자체가 피해 주택을 직접 관리할 수 있게 했습니다.

 

올 8월 22일 기준 정부가 인정한 전세 사기 피해자는 2만949명입니다. 피해자 90% 이상은 전세보증금이 3억 원 이하였고, 지역별로는 수도권이 절반을 넘어섰습니다. 피해자 연령대는 20·30대가 전체의 70%를 웃돌았습니다.

 

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3. 근본적 해결책은 어디로?

“피해자를 최소한이나마 지원할 수 있다는 점에서 긍정적”이라는 평가가 나오는 가운데 “경매 차익에 만족 못하는 피해자가 나올 수 있다”거나 “가장 중요한 재발 방지책 논의가 빠졌다”는 의견이 다수 있었습니다. 특히 재발 방지 대책으론 ① 전세권설정¹⁾ 등기 의무화(선순위 권리관계 파악이 쉬워짐) ② 전세보증금 일부를 금융권에 묶어두는 에스크로제도 도입(보증금이 무분별한 갭투자에 쓰이는 걸 막아줌)에 대한 목소리가 높았습니다.

 

¹⁾ 전세권설정: 전셋집 등기사항증명서에 ‘내가 임차인’이라고 기록하는 겁니다. 보증금 미반환 시 확정일자는 보증금반환청구소송을 거쳐야 하지만(그 판결문으로 경매 신청), 이걸 완료하면 바로 경매 신청이 가능해집니다. 단, 등록세(보증금의 0.2%)와 교육세(등록세의 20%) 등 비용이 꽤 듭니다. 보증금이 3억 원이면 70만 원 이상 들어갑니다.

 

4. 임대인이 연락을 받지 않는다면?

전세 계약 만기가 다가와 임대인에게 계약 해지 의사를 밝혔음에도 답장을 못 받았다고요? 그럼 이렇게 대처하세요. ① 임대인에게 ‘보증금을 돌려달라’는 내용증명¹⁾ 보내기(계약 만기 2개월 전) ② 임차권등기명령²⁾ 신청하기(계약 만기+1일) ③ 전세금반환보증보험³⁾ 이행청구하기(계약 만기+1개월). 이 모든 게 귀찮다면? 전세 계약 전에 근저당(빚)이 잡혔거나, 신탁등기가 되어 있는 집은 피하는 게 좋습니다. 어쩔 수 없는 경우라면 근저당과 신탁등기 말소 조건으로 계약하는 게 안전하고요.

 

¹⁾ 내용증명: 발신인이 수신인에게 어떤 내용이 담긴 우편물을 언제 보냈다고 우체국이 증명해주는 서비스입니다. 임대인에게 계약 해지 의사를 밝혔음에도 답이 없을 때 보내면 좋습니다. 법적 강제성은 없지만, 나중에 소송까지 가는 최악의 상황에서 증거자료로 쓸 수 있습니다.

 

²⁾ 임차권등기명령: 보증금을 못 돌려받은 상태에서 이사를 가야 할 때 유용한 제도입니다. 이걸 신청하면 ① 법원은 임차인에게 보증금을 돌려받을 권리가 있다는 기록을 전셋집 등기사항증명서에 남겨주고 ② 임차인이 다른 집에 전입신고를 하고 확정일자를 받아도, 이전 집에 대한 전입신고와 확정일자 효력이 유지되며 ③ 살던 전셋집이 경매로 넘어가도 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 자격이 생깁니다.

 

³⁾ 전세금반환보증보험: 임대인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않으면 보증기관이 ‘대신 갚아주는(대위변제)’ 보험 상품입니다. 보증기관은 추후 임대인에게 대신 내준 전세보증금을 회수합니다. 이를 운용하는 기관은 HUG, HF, SGI서울보증 세 곳입니다.

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