주택 공급 위축과 분양가상한제 개편 움직임 (feat. 국토교통부, 분양가상한제 관리체계 개선 연구용역 발주)

주택 공급 위축과 분양가상한제 개편 움직임 (feat. 국토교통부, 분양가상한제 관리체계 개선 연구용역 발주)

 

최근 국토교통부가 분양가상한제 관리체계 개선 연구용역을 발주한 것으로 알려졌죠. 고금리가 계속되고, 공사비의 상승세가 지속되자 공공택지를 분양받은 민간 사업자들의 분양가상한제 합리화 요구가 있어왔는데요. 특히 기본형 건축비가 현실과 동떨어져있다는 지적이 많았죠. 이에 정부와 국토부는 분양가상한제 기준을 검토하고 개선하겠다고 나섰습니다. 이번에는 주택 공급 위축에 대응하는 정부의 분양가상한제 개선 움직임에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 분양가상한제 현황

분양가상한제는 주택 분양가가 급격히 오르는 것을 막기 위해 주택 가격을 일정 수준 이하로 규제하는 제도입니다. 1999년, 주택 분양가 자율화 이후 아파트 분양 가격이 급등하면서 주택시장 불안정성이 커졌는데요. 이에 정부는 투기를 억제하고, 실수요자를 보호하고자 2005년부터 분양가상한제를 실시했습니다. 도입 초기에는 공공택지에 조성되는 공동주택에만 적용되었지만, 2017년부터 분양가상한제 지역 내 민간택지에 조성되는 주택까지 확대되었죠.

 

고금리·고물가와 공사비 상승으로 분양가상한제 아파트의 경쟁률은 나날이 높아지고 있는데요. 7월 분양가상한제 적용 아파트들의  1순위 청약 경쟁률이 평균 110.2대 1인 것으로 나타났죠. 상한제 미적용 아파트의 평균 경쟁률은 17.3대 1로, 6.4배 차이가 나는데요. 2023년 상한제 적용 아파트와 미적용 아파트 간 경쟁률 격차가 1.8배였던 것과 비교하면 분양가상한제 아파트의 인기를 실감할 수 있습니다.

 

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2. 분양가상한제로 어려움을 겪는 건설사들

하지만 건설업계는 분양가 상한선으로 정해놓은 금액이 실질적인 건축비를 반영하지 못하고 있다는 지적을 내놓고 있습니다. 분양가 상한선은 택지비(공급가격 또는 감정평가액+택지가산비)와 건축비(기본형 건축비 + 건축가산비)를 합하여 정해지는데요. 시장은 빠르게 변화함에도 불구하고 정부가 정해 놓은 분양가 구성 항목 기준들이 현실을 따라잡지 못해 건설사들의 불만이 제기되고 있죠.

 

1) 현실을 반영하지 못하는 기본형 건축비

국민평수 기준 기본형 건축비(16~25층 이하, 전용면적 60~85제곱미터 지상층 기준)는 2020년 3월 제곱미터당 164만 2,000원에서 2024년 3월 203만 8000원으로 24.11% 상승했지만, 같은 기간 주거용 건물의 공사비 지수는 118.47에서 154.09로 30.06% 올랐죠. 건설공사비지수는 매월 발표되고, 최근 계속 상승세를 이어온 반면, 기본형 건축비는 연 2회밖에 고시되지 않아 실제 공사비 상승 추이를 반영하지 못한다는 지적이 나옵니다. 

 

국민평형 기본형 건축비와 주거용건물 공사비지수 상승 추이 비교

 

2) 공공-민간 택지비 산정 기준 상이

업계에서는 분양가상한제의 기본 항목인 택지비 산정 자체에도 문제가 있다는 반응도 나옵니다. 분양가상한제 적용 지역 공공택지를 민간이 매입할 경우, 토지 분양 당시 가격이  택지비 산정의 기준이 되는데요. 때문에 민간이 토지를 매입한 후에 땅값이 올랐어도 이를 반영할 수 없는 구조입니다. 하지만 공공의 경우 택지비 산정 기준을 분양 당시 감정평가액으로 정하기 때문에 공정치 못하다는 문제가 제기되고 있는데요.

 

실제로 인천 검단신도시에 공공이 공급한 단지는 3.3 제곱미터 당 1,181만 원의 택지비를 인정받아 분양가가 1,671만 원으로 형성되었으나, 민간이 공급한 단지는 택지비를 3.3 제곱미터 당 919만 원만 인정해 주어 분양가가 1,597만 원으로 책정되기도 했죠. 이에 건설업계는 공공시행과 같은 기준을 적용하여 역차별을 없애야 한다고 주장하고 있습니다.

 

3. 수도권 주택 공급 위축으로 이어지는 분양가상한제

급격히 오른 공사비로 수익구조가 나오지 않자 건설사들이 삽 뜨기를 포기하면서 분양가상한제 적용을 받는 수도권 중심지 사전청약이 잇달아 취소되는 일도 있었는데요. 최근 950 가구 규모의 경기 파주 운정 3-4블록 사전청약이 시공사를 구하지 못해 취소되기도 했죠. 이외에도 인천 가장2지구 2블록, 경기 화성 동탄2 C28블록 등 1,510 가구의 청약이 취소됐습니다.

 

임기 초부터 주택 공급 확대를 위해 힘쓰고 있는 정부 입장에서는 고민이 생길 수밖에 없습니다. 집값 안정화를 위해 도입된 분양가상한제가 공급을 틀어막아 주택시장 불안정성을 증대시키는 아이러니한 상황이 계속되자 정부는 대책 마련에 나섰습니다.

 

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4. 분양가상한제 개편 나서는 국토부와 정부

최근 국토교통부는 분양가상한제 관리체계 개선에 대한 연구 용역을 발주했는데요. 분양가 구성 항목인 기본형 건축비와 택지비, 건축택지 가산비의 적정성 검토에 나선 겁니다. 분양가상한제 적용 방식을 합리화해 달라는 사업자들의 요구와 정부의 주택 공급 활성화 기조가 반영된 것으로 보이는데요. 국토부는 인위적으로 공사비를 올리지는 않겠지만, 분양가상한제 주택에 적용되는 기본형 건축비가 주택 건설 관련 기준 등을 현실성 있게 반영할 수 있도록 제도 전반의 개선 방안을 마련할 것이라 밝혔습니다.

 

정부는 택지비 산정 기준을 손보겠다고 밝혔는데요. 업계 관계자의 의견을 반영하여 민간이 분양가상한제 적용 지역 내 공공택지를 매입한 경우에도 분양 당시 감정평가액을 기준으로 택지비를 산정하도록 하는 방안을 고려 중입니다. 또한 분양가에 포함되는 기반시설 설치 비용을 지방자치단체와 LH가 분담하는 한국형 조세담보금융을 도입하는 방법도 거론되고 있습니다.

 

집값 안정을 위해 고안된 분양가상한제가 공급을 위축시켜 주택시장 불안정성을 심화시키는 이례적인 상황이 계속되고 있는데요. 주택 공급은 현 정부의 핵심 공약인 만큼 당분간은 분양가상한제를 완화하는 정책 기조가 계속될 것으로 보입니다. 이번 분양가상한제 개편이 건설사들의 공사비 부담을 더는 데 실질적인 도움이 되기를 기대해 봅니다.

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