투자자가 알아야 할 경제기사 접근방법 (feat. 부동산)

투자자가 알아야 할 경제기사 접근방법 (feat. 부동산)

 

1. 부동산이 가지는 의미

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자산을 불리는 방법으로 부동산이 가장 안전하다고 전통적으로 인식되고 있습니다. 그리고 지금은 부동산 분야가 빌딩, 상가, 창고, 아파트 등 다양하지만 결국 근본은 토지입니다. 토지는 위치가 고정되어 있고, 복제할 수 없으며, 재생이 가능합니다. 그런 이유로 부동산은 소모되지 않는 희소한 자원으로서 끊임없이 투자의 대상이 되고 있습니다.

 

한편 인생의 어느 시점에 있느냐에 따라 부동산을 바라보는 시각은 다릅니다. 사회초년생은 교통 좋은 위치이면서 저렴한 임대료를 내는 소형 오피스텔이나 셰어 하우스를 원합니다. 신혼부부는 교통과 편의시설이 좋은 소형 아파트를 선호합니다. 어린 자녀가 있는 3~4인 가구는 학군이 좋고 안전하며 쾌적한 환경을 가진 30평대 아파트를 원합니다. 40대 이상 부부는 노후를 대비할 수 있게 자산증식이 클 지역의 아파트를 선호하며, 50대 은퇴 후에는 임대 수입을 원하며 상가나 오피스텔 투자에 관심을 가집니다.

 

그래서 경제기사에서는 이런 수요를 충족시킬 수 있는 분양 아파트 소식, 지역별 아파트 가격 동향, 특정 지역의 교통 및 호재 관련 자료, 경매 등을 다양하게 구성해 소개하고 있죠. 그러나 무엇보다 중요한 기사는 정부정책입니다. 정부의 부동산 대책이 규제인지 완화인지 확인할 수 있고, 신도시 건설이나 주요 SOC 사업 등 굵직굵직한 내용들을 수집할 수 있기 때문입니다.

 

투자자가 알아야 할 경제기사 접근방법 (feat. 부동산)

 

2. 주택 관련 대출규제

주택을 구입할 때 집 자체를 담보로 삼아 대출을 받을 수 있습니다. 그런데 예전에는 주택담보대출 시 담보만 봤는데, 2008년 미국 서브프라임 모기지론 사태 이후 신용까지 보는 것으로 바뀌었습니다. 그리고 부동산 경기가 과열될수록 가계대출이 늘어나기 때문에 정부는 연체로 인한 은행과 개인의 부실을 막기 위해서 대출에 대한 규제를 강화합니다. 경제기사에 자주 등장하는 LTV, DTI, DSR에 대해 알아보겠습니다.

 

1) LTV(Loan To Value Ratio, 주택담보대출비율)

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LTV(Loan To Value Ratio, 주택담보대출비율)는 주택가격에 대한 대출금의 비율인데, LTV는 정부의 부동산 정책에 따라 비율이 변경됩니다. 현재 무주택자 기준 투기지역 및 투기과열 지구는 40%를 적용받습니다. 예를 들어 KB국민은행 시세 8억 원 수준의 조정대상 지역 아파트에 LTV를 60%(조정대상지역 기본) 적용한다면 최대 4억 8천만 원까지 대출이 가능합니다. 단, DTI와 DSR도 함께 계산되기 때문에 개인의 소득과 기존 대출금에 따라 실제는 이보다 적을 수 있습니다.

 

2) DTI(Debt To Income, 총부채 상환 비율)

DTI(Debt To Income, 총부채 상환 비율)는 LTV와 항상 함께 등장하는 용어입니다. DTI는 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 뜻합니다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 제한하려는 목적인데, 원리금 연체 가능성을 낮추려는 조기 조치로 볼 수 있습니다. 연소득 6천만 원의 주택 담보대출 미보유자가 조정 대상지역의 아파트를 살 때 DTI 50%를 적용받으면 연 기준 원리금인 3천만 원 한도 내에서 대출을 받을 수 있습니다.

 

3) DSR(Debt Service Ratio)

DSR(Debt Service Ratio)은 전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 주택담보대출의 원리금만 계산하는 DTI와 달리 DSR은 신용대출, 신용카드 미결제액, 자동차 할부금 등 모든 금융권의 대출 원리금을 빠짐없이 반영합니다. 예를 들어 연소득 6천만 원인 사람이 현재 연소득의 30%인 1천8백만 원을 원리금으로 갚고 있다고 합시다. 금융기관 DSR 한도가 80%라면 이 사람은 50%만큼인 3천만 원만 추가로 주택담보대출을 받을 수 있다고 계산됩니다.

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