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부동산202

부동산 PF 개선안의 주요 내용 (feat. 대출의 한계점과 업계 반응) 지난 14일, 정부가 부동산 PF 개선 방안을 발표했죠. 관계부처는 이번 개선안으로 부동산 PF 산업 구조를 선진화하여 시장 변동 리스크를 최소화하고, 건설 투자를 활성화하겠다는 포부를 내비쳤는데요. 자기자본비율이 확대되면 국내 부동산 PF 산업도 안정성을 찾을 것으로 기대되지만, 자칫하면 대규모 공사는 대형 건설사의 전유물이 될 수 있어 주의가 필요해 보입니다. 이번에는 부동산 PF 개선 방안의 주요 내용에 대해 살펴보겠습니다. 1. 부동산 PF 대출의 한계점부동산 개발에는 천문학적인 비용이 들어가는데요. 시행사가 모든 비용을 감당할 수 없다 보니 대출기관의 도움을 받는 경우가 대부분이죠. 그중에서도 부동산 PF 대출 사용 빈도가 가장 높은데요. 부동산 PF(Project Financing)는 부동산 .. 2024. 12. 4.
6개월 만에 첫 하락한 전국 아파트 가격 (feat. 대출 규제 효과 전국 아파트값이 반년 만에 떨어졌습니다. 하락 폭은 작지만 시장의 큰 흐름은 바뀌었다는 평입니다. 오늘은 ‘대출 규제 효과: 6개월 만에 첫 하락’에 대해 다룹니다. 1. 6개월 만에 첫 하락전국 아파트값이 6개월 만에 0.01% 떨어지며 하락 전환했습니다. 최근 4주간 상승폭이 점차 줄다가(0.03% → 0.02% → 0.02% → 0.01%) 결국 하락세로 바뀐 겁니다. 0.01%로 하락 폭은 작지만, 시장의 흐름이 바뀌었다는 시그널을 보여줍니다. 대출 규제가 매수심리를 크게 쪼그라뜨린 결과입니다. 하락세가 두드러진 지역요? 광명, 송도, 미아 등 대규모 개발이 이뤄지는 수도권 특정 단지에선 분양가보다 최대 5000만 원 싼 ‘마피’ 매물이 나오고 있습니다. 2. 대출 규제, 과거와 차이는?2019년.. 2024. 12. 1.
대세가 된 마이너스 프리미엄 아파트 (feat. 시세가 분양가보다 낮아진 현상) 수도권에서 마피 단지가 늘어나고 있어요. 이른바 마피아(마피 아파트)인데요. 마피는 마이너스 프리미엄을 뜻해요. 즉, 집값이 떨어져서 시세가 분양가보다 낮아진 현상을 말해요. 마피아를 찾아볼까요? 1. 마피 정의부터아파트 거래할 때 'P'가 붙었다 는 말 들어봤을 거예요. 프리미엄의 P인데요, 청약에 당첨된 후 이런저런 사정으로 분양권을 팔게 될 때가 있어요. 청약 당첨권은 대개 시세보다 저렴하겠죠? 그럼 이 티켓을 팔 때 웃돈을 얹어요. 부동산 시장이 좋고 청약이 활발할 때면 분양권에 당연히 P가 붙어요. 몇 천에서 몇 억까지요. 근데 이 P도 상황에 따라 용어가 달라집니다. 분양가 기준으로 시세가 더 올랐다? 그럼 플러스 프리미엄(플피), 분양가보다 시세가 낮아졌다? 그럼 마이너스 프리미엄(마피)입니.. 2024. 12. 1.
촘촘하지만 아쉬운 전세사기 특별법 업데이트 (feat. 11월 11일) 11월 11일부터 새로운 전세사기특별법을 시행했습니다. 작년 6월 시행한 기존 법의 업그레이드 버전입니다. 오늘은 ‘전세사기특별법 업데이트: 촘촘하지만 아쉬운’에 대해 다룹니다. 1. 핵심 업데이트 3가지새로 고친 전세사기특별법은 피해자 구제와 주거 안정에 좀 더 힘을 실었습니다. 그 핵심 내용은 다음 세 가지입니다. 임대료 없이 거주 전세 사기 피해자는 앞으로 최대 10년 동안 원래 살던 집에서 임대료 없이 살 수 있습니다. LH가 피해 주택을 낙찰받은 뒤, 낙찰가와 감정가 차이를 피해자에게 주거나, 해당 주택을 공공임대주택으로 돌려 임대료 없이 10년간 거주할 수 있게 돕는 방식입니다. 피해자가 원하면 시세의 30~50% 임대료로 추가로 10년을 더 살 수도 있습니다. 보증금 한도 7억 원 피해자로 .. 2024. 11. 29.
지금 부동산 분위기 (feat. 서울 아파트 실거래가 지수 하락) 한국 부동산 시장의 바로미터는 서울이니까 서울 아파트 얘기를 해볼게요. 서울 아파트 실거래가 지수가 올해 들어 처음 하락했어요. (지난 9월 0.01% 하락) 실거래가 지수는 부동산 시장의 실제 가격 흐름을 나타내는 지표예요. 즉 현실적인 시장 흐름을 반영하죠. 1. 거래량이 뚝-서울 아파트 거래량은 7월 9181건 -> 8월 6474건 -> 9월 3089건으로 반토막이 났어요. 7월이 피크였네요. 10월은 3254건으로 조금 늘었지만 여전히 거래 부진이에요. 2. 9월에 뭔 일 있었나?정부의 대출 옥죄기가 시작한 달이에요. *스트레스 DSR 2단계가 시작됐고, 이에 맞춰 은행들이 제각각 대출 한도를 줄였어요. 그리고 10월에는 디딤돌대출마저 축소한다고 했죠. 이는 정부에서 해주는 대표적인 서민 대출인데.. 2024. 11. 29.
드디어 시작된 체질 개선 (feat. PF, 프로젝트 파이낸싱) 국내 부동산 경기가 좋지 않을 때마다 경제 뉴스에서 꼭 언급되는 단어가 있어요. 바로 프로젝트 파이낸싱(PF)이에요. 부동산 경기가 활황세였다가 급격히 둔화기로 접어들 때면, 어김없이 뉴스에선 ‘PF 부실 사태가 대규모 금융위기로 이어질 수 있다’는 위기론이 등장하죠. 부동산 시장이 침체를 겪었던 지난해에도 마찬가지였어요. 부실한 부동산 PF가 여기저기서 어려움을 겪었고, 자칫하면 금융위기를 맞을 수 있다는 위기감에 정부까지 나서서 이런저런 대책을 내놨었죠. 이런 불안함은 올해까지도 이어지고 있어요. 그래서 정부는 지난 14일 부동산 PF 제도 자체를 뜯어고치겠다는 방침을 밝혔어요. 우리나라가 제도적으로 특히 불안한 점을 보완하고, 경제 성장기에 다소 무리한 부동산 사업도 용인해 주던 관행을 바꿔보겠다는.. 2024. 11. 29.
경매에서 기회 찾기 (feat. 9년만에 서울 아파트 경매 물건 최대) 서울 아파트 경매 물건이 9년여 만에 가장 많습니다. 하지만 돈을 마련할 곳이 없어 물건은 쌓이고 있습니다. 오늘은 ‘서울 아파트 경매 물건 폭증: 경매에서 기회 찾기?’에 대해 다룹니다. 1. 9년 만에 최다지난 10월 서울에서 경매로 나온 아파트는 380건이었습니다(출처: 지지옥션). 2015년 4월(401건) 이후 9년여 만에 가장 많고, 전달인 9월(169건)과 비교해도 2배 이상 늘었습니다. 낙찰률도 41.3%로 9월(45.6%)보다 4.3%p 하락했고요. ① 고금리로 원리금을 갚기 어려워 경매로 나오는 아파트는 늘고 있지만 ② 대출 규제로 돈을 마련할 곳은 없어 수요가 줄고 있습니다. 경기도 비슷한 상황입니다. 2024년 10월 경기에서 경매로 나온 아파트는 809건으로, 이는 2014년 12.. 2024. 11. 26.
수도권 아파트에 한해 디딤돌 대출 한도 축소 지난 10월 18일, 디딤돌대출 축소될 거란 소식이 나왔어요. 갑작스러운 발표에 비판이 쏟아지자 정부는 다시 거둬들였어요. '조금 있다 할게'라고요. 그리고 정말 조금 있다 다시 발표합니다. 지난 6일, 수도권 아파트에 한해 디딤돌 대출 한도를 축소한다고 말이죠. 1. 디딤돌 대출, 어떻게 손보나디딤돌대출은 말 그대로 서민들의 주거 사다리 역할을 하겠노라 정부가 지원하는 주택담보대출이에요. 그러니 저금리 등 혜택이 일반 대출보다 좋아요. 연소득 6천만 원 이하의 무주택자가 5억 이하 집을 살 때 최대 2.5억(신혼 4억)까지 대출해 주는데요(뭐 거의 반이네요), 금리가 혜자예요. 부부 합산 연봉이 2천만 원 이하면 최저 2.65%가 적용돼요. 뭐 연봉 기준이 살벌하네요. 그런데 최대 4억이라는 대출 한도.. 2024. 11. 20.
결혼하면 강남에 집 한채 해준다는 서리풀지구 지난 8.8 부동산 대책을 정리한 적 있어요. 정부는 부동산 빅 이슈가 있거나 시장이 불안정하면 대중들을 안심시키고자 '대책'을 내놓아요. 앞에 붙은 날짜는 대책을 발표한 날이고요. 그래서 8.8 부동산 대책의 핵심은 '공급 많이 할게'였어요. 당시 집값이 무섭게 오르는 건 앞으로 아파트 신규 공급이 줄어들 거라는 불안 심리가 있었거든요. 그럼 어떻게 공급을 많이 할 건데?... 에 대한 대답 중 하나가 '그린벨트를 풀겠다'입니다. 즉 개발제한구역으로 묶어놓은 곳을 오픈하여 아파트를 짓겠다는 거죠. 그 지역이 어디일까에 대한 여러 추측이 있었는데요, 드디어 지난 5일 발표됐습니다. 거기에 유일한 서울로 '강남'이 포함되어 있어 시끌시끌합니다. 1. 강남 서리풀지구를 아십니까그린벨트 풀겠다고 한 지역부터 .. 2024. 11. 20.
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